La demanda de desahucio es un procedimiento especial regulado en nuestra vigente Ley de Enjuiciamiento Civil y se utiliza para que el propietario de una vivienda o local pueda recuperar la posesión en caso de que el inquilino no pague la renta o los suministros o cuando el plazo de vigencia del contrato ha finalizado legal y el arrendatario no devuelve la casa o local. Pero en el presente blog, vamos a explicar cómo funciona la demanda de desahucio express contra okupas, dirigida contra las personas que no ostentan ningún título jurídico que legitime la ocupación del inmueble.
La Ley 5/2018, conocida popularmente como «Ley anti-okupas», introduce un subtipo dentro del juicio verbal para recuperar la posesión: El artículo 250.1.4º, II LEC lo dice así:
Podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social
El precepto introducido por la ley, tiene como objeto un nuevo proceso de tutela sumaria posesoria de viviendas ocupadas ilegalmente, la ventaja principal es su celeridad que permite que la sentencia se ejecute de forma inmediata, si así lo ha solicitado en la demanda el demandante, sin necesidad de que transcurra el plazo de veinte días previsto en el art. 548 LEC., también es ventajoso para el demandante que el ocupante demandado tiene la obligación de prestar caución para oponerse a la demanda.
El precepto analizado, sin embargo, no es apto para desocupar locales comerciales, se habla de “vivienda”, ni las personas jurídicas propietarias de inmuebles pueden demandar. Tampoco puede utilizarse este procedimiento por quienes compran una vivienda a sabiendas de que está ocupada pues ya no es posible afirmar que ignoramos la ocupación, en estos supuestos, cabe entender que habría que demandar al amparo del art. 250.1.2 contra ocupantes precaristas.
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La demanda de desahucio express contra los ocupantes de la vivienda sin contrato «okupas», debe interponerla el propietario del inmueble y aportar el título de propiedad. El escrito de demanda debe estar redactada correctamente para que el juzgado sepa que se dirige contra ignorados ocupantes u ocupantes desconocidos. Esto es así, porque lo habitual es que el ocupante no tenga contrato o título que justifique la posesión del inmueble. Por tanto, la legitimación pasiva o persona contra quién se dirige la demanda es “desconocidos ocupantes” así lo ordena el artículo 437.3 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Como todos los desahucios, la demanda de desahucio contra okupas debe ir firmada por abogado y procurador por la especialidad del procedimiento. En cuanto al contenido, es preciso interesar la inmediata devolución de la vivienda y pedir al juzgado que se dicte fecha de lanzamiento; si los ocupantes no se oponen en el plazo de diez días, se dictará sentencia.
Admitida a trámite la demanda por el Letrado de la Administración de Justicia, se notifica a los ocupantes desconocidos informándoles de que tienen derecho a solicitar auxilio de los Servicios Sociales; si la casa está vacía pasará al tablón de anuncios y transcurrido el plazo de cinco días se tendrá por evacuado el trámite de notificación.
Puede ser que los ocupantes exhiban un título, por ejemplo, un contrato de alquiler o compra venta y, en ese caso, se celebrara vista y se suspenderá el lanzamiento.
El procedimiento termina con una resolución del Juez ordenando el lanzamiento, esta resolución no se puede recurrir.
Diferencia del desahucio express contra okupas respecto al desahucio por perturbar el derecho de propiedad
El art. 250.1.7 expone lo siguiente:
Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.
Este artículo parece estar previsto contra ocupantes sin título pero que son conocidos por el propietario y en consecuencia, en la demanda no podemos afirmar que quienes tengan la posesión de la vivienda sean okupas.
Ahora bien, se puede dar el escenario que los presuntos ocupantes contra quienes se entabla la demanda, a su vez hayan subarrendado la vivienda ya sea de manera consentida o admitida por un contrato antiguo o un antecesor de los actuales propietarios, o incluso hayan vendido el inmueble, en este contexto, cuando el juzgado notifique la demanda a los demandados nos podemos encontrar con que José y María no son quienes están perturbando el ejercicio del derecho real que ostenta el propietario de usar y disponer de su casa sino, por ejemplo, Antonio y Pilar y en consecuencia el juzgado nos dirá muy amablemente que las personas contra quienes se dirige la demanda no tienen legitimación pasiva, ordenará el archivo de las actuaciones y tendremos que volver a empezar.
Se razona que determinados juzgados inadmiten este tipo de demandas porque es difícil constatar ante el juez que estén perturbando una propiedad personas a las que ni siquiera se conoce y, se puede concluir, por tanto, que el art. 250.1.7, está previsto para otros supuestos muy escasos en la práctica como por ejemplo la ocupación de una parte de una vivienda convertida en local o quién pretende hacer creer que un inmueble le pertenece sin fundamento alguno.
Diferencia respecto al desahucio por precario
El art. 250.1.2º LEC ordena que el desahucio por precario se utilizará por:
las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
Este apartado se ha venido utilizando también contra ignorados ocupantes antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2018, este vía procesal es segura contra quienes no tienen título o contrato y ocupan la vivienda en precario, pero plantea dudas al utilizarla contra okupas ya que en los supuestos de ocupación ilegal no existe ni podemos hablar técnicamente de un uso tolerado por el titular, pues el ocupante no ha tenido ni tiene relación alguna con los okupas.
Se puede defender la utilización de este apartado del precepto legal de desahucios si al concepto de precario se le da un sentido amplio, pues el precarista no es solamente el ocupante que no paga renta o merced sino también quién no tienen contrato de arrendamiento ni ningún otro título que le autorice a mantener la posesión de la vivienda; o bien, quienes en algún momento se les consintió la posesión y se niegan a devolverla.
A modo de conclusión, más allá del desahucio por falta de pago o por extinción del arrendamiento nos encontramos con tres supuestos distintos dentro del artículo 250.1 que regula los desahucios: el número 2º para los ocupantes en precario; el número 4º introducido por la ley anti-okupas y el número 7º para quienes perturban el derecho real del propietario por lo que para interponer una demanda de desahucio se necesita una especial cautela y acudir a un abogado experto en desahucios que sepa estar al caso concreto a la vista de los hechos conocidos por el propietario.
¿Cuánto dura un desahucio express contra okupas?
Un abogado experto en desahucios puede redactar una demanda de desahucio contra okupas entre las 24 o 48 horas siguientes contadas desde el encargo realizado en firme por el cliente, pero una vez interpuesta la demanda en el juzgado se convierte en un proceso judicial de duración indeterminada pues ya depende de la carga de trabajo que tenga el juzgado donde haya recaído la demanda en el turno de reparto. La duración del proceso por tanto, dependerá de la agilidad con la que trabaje ese juzgado en concreto.
Decimos que es indeterminado porque intervienen factores de diversa índole que hacen muy difícil de responder a la pregunta que, con toda razón formulará el cliente al abogado: ¿cuándo voy a poder recuperar mi vivienda?, ante esta pregunta, la respuesta inevitable como suele ocurrir en derecho, es “depende”. Si bien es cierto que este despacho ha recuperado viviendas en tres meses, la realidad es que el plazo medio y siempre orientativo, es entre seis y doce meses.
El proceso puede agilizarse mucho si recibida la demanda de desahucio por parte de los okupas, estos contactan con el propietario o sus abogados y deciden negociar la salida, pero también puede retrasar el proceso la no localización de los ocupantes por el servicio común del juzgado, que se formule escrito de oposición, la intervención de los servicios sociales, la suspensión de los plazos si los ocupantes solicitan asistencia jurídica gratuita y un sin fin de eventualidades que pueden acontecer en este tipo de procesos.
¿Cuánto cuesta un procedimiento de desahucio contra okupas?
Existen tres gastos ineludibles que debe afrontar al propietario dispuesto a recuperar la vivienda en sede judicial:
- Poder General para Pleitos otorgado por notario: tiene un coste de 78€ aunque este trámite puede resultar sin ningún coste si el demandante cumplimenta el denominado poder apud acta por vía de sede judicial electrónica a través del Ministerio de Justicia, solicitando el cliente los datos del abogado y procurador que van a representar al actor: https://sedejudicial.justicia.es/-/apoderamiento-apud-acta. También posible obtener el poder sin ningún cargo personándose el demandante en el propio juzgado ante el Letrado de la Administración de Justicia.
- Procurador. El segundo gasto que debe asumir el demandante son los honorarios y aranceles del procurador, que pueden rondar los 150 o 200 €.
- Los honorarios del abogado: Este concepto es el que más puede ser susceptible de variación, pues el precio de honorarios del letrado serán los que libremente se pacten entre el profesional y el cliente y puede oscilar entre los 400 y los 800 €, dependiendo de la pericia, experiencia y caché del abogado y también si se celebra o no vista, dependiendo de los movimientos del ocupante.
- Gastos adicionales: Si el okupa no ha realizado actuación alguna, el proceso debe culminar con el lanzamiento de los ocupantes desconocidos y aquí hay que añadir el precio del procurador por la asistencia el día señalado para recuperar la vivienda y la factura del cerrajero.
Los objetivos del desahucio express
El desahucio express trata de resolver un problema de conflicto de derechos, al tiempo que defendía el derecho de propiedad, reconocido en el artículo 33 de la Constitución, no podía desatender el derecho a una vivienda digna, reconocido en el artículo 47 también de la Constitución. De un lado la norma fundamental reconoce el derecho a la propiedad privada y de otra parte, dice que todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna.
El problema radica en que ambos preceptos tienen el mismo rango constitucional sin que ninguno de ellos proteja un derecho fundamental y por tanto, los artículos de la Constitución deben ser desarrollados por las normas ordinarias y, al mismo tiempo, el juez deberá resolver atendiendo al caso concreto.
¿Qué no debe hacer el propietario de un inmueble ocupado?
Siguiendo a CARUSO FONTÁN, el denominado “acoso inmobiliario” puede ser un medio agravado comisivo del delito de coacciones y ello porque nuestra jurisprudencia va más allá del empleo de la fuerza física o la violencia, y entiende como una espiritualización del delito otras conductas intimidatorias o de fuerza en las cosas como cortar los suministros u otras actuaciones del propietario que impidan el legítimo disfrute de la vivienda. Todas estas conductas están comprendidas en la interpretación del art. 172 del Código Penal, que, no obstante, arrojan ciertos interrogantes:
1. El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados.
De acuerdo con el espíritu del artículo, es dudoso que el ocupante ilegal esté disfrutando legítimamente de la vivienda ocupada, pero lo que es incuestionable es que el propietario no podrá, bajo ningún concepto, tomarse la justicia por su mano, debiendo acudir a la vía judicial para recuperar la vivienda por los cauces admitidos en derecho.
De otro lado, mobbing inmobiliario también está representado en el art. 173 CP:
El que infligiera a otra persona un trato degradante, menoscabando gravemente su integridad moral, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.
En consecuencia, todas las actuaciones por parte de la propiedad tendentes a desanimar al ocupante para que abandone o devuelva la vivienda pueden ser, presuntamente consideradas como acoso y la justicia se puede volver en contra del propietario en un proceso penal.
Buenas tardes, si me han ocupado una segunda vivienda, en la cual había impagos y el banco quería sacar a subasta, se les puede exigir a los usurpador que abonen el equivalente a un alquiler por el tiempo que estuvieron allí sin ser de su propiedad? Bien es cierto que luego la adquirieron en subasta, es decir ,no tenían necesidad y sin embargo a mi me impidieron disfrutarla durante ese periodo, al igual que no he conseguido se me abonen los consumos.
¿Se podría demandar esto?
Gracias.
Estimado Santiago: en opinión de este despacho, no vemos viabilidad a tu pretensión.