Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda entre particulares

En este artículo, en aras de informarle de la mejor manera posible y con objeto de ofrecerle una seguridad máxima en la redacción de su contrato de alquiler, vamos a explicar cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda entre particulares de conformidad con la legislación vigente aplicable, que, fundamentalmente, es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, de forma subsidiaria, el Código Civil, y por qué debería dejarse asesorar por un abogado experto en alquileres. También detallaremos cómo hacer un contrato de habitación y la diferencia con el de vivienda compartida.

Cuando el propietario de una vivienda desea alquilarla y encuentra un inquilino que también está conforme con llevar a cabo el arriendo, en lo primero que hay que detenerse es en la correcta formalización del contrato de arrendamiento. La importancia que deriva del contrato de alquiler es vital: es el documento privado otorgado y firmado por las partes que protege tanto al inquilino como al casero pues refleja sus derechos y sus obligaciones.

Aspectos fundamentales para hacer un contrato de alquiler entre particulares

Siempre recomendaremos que el contrato de arrendamiento de vivienda lo redacte un abogado experto en la materia, más abajo explicamos los motivos. No obstante, como es posible hacer un contrato de alquiler entre particulares, les informamos de los aspectos imprescindibles a tener en cuanta en caso de que decidan hacerlo a por su cuenta:

• Obtenga un modelo de referencia de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos actualizado, tiene que ser a partir del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
• Se deben hacer tantas copias originales como partes otorgantes del contrato y firmarse en todas las caras del documento.
• El arrendador debe aportar un Certificado de Eficiencia Energética, es obligatorio para alquilar o vender cualquier tipo de inmueble.
• El mes de fianza debe quedar reflejado y ser depositado por el casero en el organismo autonómico que corresponda.
• Adicionalmente el arrendador puede exigir una garantía adicional de hasta 2 meses más.
• Se deben identificar las partes con sus DNI y un domicilio y correo electrónico a efecto de notificaciones.
• La duración del contrato debe ser de 5 años con posibilidad de renovar por un período adicional de 3 años.
• Pasado un año desde la celebración del contrato, el propietario puede recuperar la vivienda por necesidad, avisando formalmente al inquilino con dos meses de antelación.
• Se puede añadir una penalización para el inquilino en caso de querer resolver el contrato anticipadamente.
• Es factible añadir cláusulas como pueden ser la prohibición de tenencia de mascotas o de subarriendo, siempre que estas no sean abusivas y se encuentren dentro del marco legal.
• Se debe dejar constancia del importe de la renta mensual y opcionalmente anual, forma de pago y período de liquidación.
• La actualización se deben hacer conforme al IPC o a los límites que haya marcado el gobierno y así debe quedar reflejado. Las subidas de la cuantía de la renta diferentes a lo explicado en el IPC son totalmente arbitrarias y el arrendatario no está obligado a pagar más de lo estipulado en el contrato, siendo nulas las actualizaciones diferentes, aunque figuren en el contrato de alquiler y esté firmado por ambas partes.
• Es recomendable dejar reflejado los gastos que debe afrontar cada una de las partes, siendo generalmente los gastos comunitarios e impositivos asumidos por el arrendador y los de suministro y tasa de basura (si fuera preceptiva por el Ayuntamiento) por el arrendatario.
• Indicar qué tipo de averías y reparaciones deben afrontar el propietario y el inquilino, normalmente el primero los de conservación de la vivienda y el segundo los de mantenimiento del inmueble.
• Reflejar la fecha y el lugar de celebración; no tiene por qué ser el lugar donde está ubicado el inmueble.
• En la descripción de la vivienda tiene que constar la dirección del piso, casa o chalet que se arrienda pues, en caso de litigio los juzgados competentes son los del domicilio de la vivienda arrendada.
• Anexar un documento indicando los enseres con los que se entrega la vivienda.

¿Por qué debería acudir a un abogado experto para hacer un contrato de alquiler de vivienda?

Muchos arrendadores optan por hacer un contrato de alquiler por su cuenta descargando un modelo de contrato de internet para añadirle los datos y las cláusulas que considera más convenientes para sus intereses, obviando muchos aspectos que luego surgen cuando llegan las discrepancias por no haber delimitado correctamente todos los derechos y obligaciones de las partes.

Esto es así porque no hay que perder de vista que el contrato de arrendamiento ha de contener cláusulas dispositivas, esto es, puntos que se pueden pactar entre las partes y otras estipulaciones que son imperativas por ley, y el contrato, por muy bien redactado y acordado que esté, no puede vulnerar ni contradecir lo que dicen las normas legales.

A modo ejemplificativo y sin ánimo exhaustivo, el casero y el inquilino pueden pactar la cuantía de la renta, y si se admiten o no se admiten mascotas, pero no se puede hacer un contrato que permita al arrendador poner fin al alquiler antes de los cinco años que indica la ley como preceptivos y de obligado cumplimiento para el arrendador, con la única excepción de que el arrendatario no pague o incurra en algunos de los incumplimientos exigidos legalmente o bien que concurra una causa de necesidad para el propietario.

Otro mal endémico que observamos en los contratos analizados en este despacho, es hacer un contrato Frankenstein, híbridos entre un contrato que tiene como destino vivienda habitual del arrendatario, mezclado con otros contratos atípicos como de hospedaje o habitación. Estos contratos, llegado el caso, la autoridad judicial los declararía en fraude de ley y ninguna de las partes se beneficiaría del conflicto judicial.

En la inmensa mayoría de los contratos de arrendamientos que analizamos en el despacho, no queda especificado quién abonaría una avería de la caldera, qué se consideran pequeños desperfectos y quién tiene que pintar la casa en el momento de la entrega de llaves y devolución de la posesión… Estos son apenas algunos ejemplos de los motivos por los que, desafortunadamente, un problema aparentemente pequeño puede desembocar en un largo y costoso procedimiento judicial solo por no haber contemplado correctamente estas eventualidades en el contrato.

Otro problema recurrente y muy complicado de resolver sin terminar en el juzgado es el destino de la fianza: no es posible pactar una indemnización que permita al arrendador retener la fianza arrendaticia por desistimiento anticipado del inquilino que supere el pacto contenido en el art. 11 LAU; y si el casero retiene las garantías alegando desperfectos en la vivienda al final de la vigencia del contrato, deberá acreditar los desperfectos con facturas y establecer la relación de causalidad de que han sido los arrendatarios los causantes de los daños durante su estancia en la vivienda.

Todas las cláusulas que vulneren la ley, la moral o el orden público, por muy consensuadas que parezcan estar, serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas según lo previsto en el art. 6 LAU y 1.255 CC. Esta afirmación arroja la desafortunada conclusión de que las partes del contrato no conocen qué cláusulas se pueden pactar y cuáles otras son de obligado cumplimiento, y ello, por mucho que parezca que esté pactado y firmado en el contrato.

A modo de conclusión, para hacer un buen contrato de alquileres hay que tener muy presente la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente al inicio del acuerdo y un profundo conocimiento de los artículos 1.542 a1.545 del Código Civil, sin perjuicio de los pactos y condiciones que alcancen las partes, al amparo de la libertad de pactos consagrada en el art. 1.255 del mismo cuerpo legal.

Este despacho ofrece una amplia experiencia en la confección, interpretación y extinción de contratos de alquiler, con el plus añadido de que, en innumerables ocasiones, hemos defendido los intereses de ambas partes, unas veces representado al inquilino, otras al casero, lo que ha enriquecido la experiencia de nuestro equipo de abogados.

¿Cómo hacer un contrato de alquiler de habitación de vivienda?

El aumento del precio de las rentas de alquiler y la enorme demanda de arrendamientos ante una oferta que se contrae en estos mercados ha dado lugar en un incremento de los alquileres de habitación. Para el inquilino, el precio del arrendamiento de habitación  es menor y entrar y salir es más flexible; para el propietario de un inmueble con dos o más habitaciones, alquilar la casa en estas circunstancias es más rentable y del mismo modo que los inquilinos, tampoco está sujeto a los encorsetados plazos de extinción o desistimiento anticipado de los alquileres sometidos a la LAU.

La primera cuestión a tener en cuenta es que, como norma general,  el contrato de habitación de vivienda no está sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos sino a lo pactado entre las partes y al Código Civil en lo previsto en el art. 1554 y siguientes.

En los elementos esenciales cuantía de la renta y duración, prevalece lo pactado entre el arrendador y los arrendatarios de habitación y, en consecuencia, los inquilinos no gozan de un plazo legal establecido siendo que el propietario no queda sometido a los 3 o 5 años que ha venido concediendo el legislador a los contratos de alquiler para uso de vivienda que sí se someten a la LAU.

Si la duración pactada en el contrato de alquiler es de seis meses o un año, por ejemplo, el inquilino deberá desalojar la habitación cumplido este plazo temporal. En los contratos de habitación de vivienda para estudiantes la duración suele ser un año, coincidiendo con el curso académico; lo mismo se desprende si el arrendamiento tiene una cláusula de temporalidad a modo de los contratos de arrendamiento de temporada, un destino de trabajo o un plazo temporal mientras el inquilino encuentra un alquiler de vivienda temporal.

El alquiler de una habitación puede tener lugar sin necesidad de contrato escrito, aunque siempre es conveniente que así sea para evitar conflictos; si bien es fácil determinar y acreditar la renta mediante los comprobantes de los pagos realizados, no se puede decir lo mismo de la duración; en este contexto, los juzgados y la doctrina mayoritaria entienden que la duración será mensual si se paga renta mensualmente y diaria si se paga de esta forma.

El tercer elemento clave en sede de arrendamientos es la fianza y en este sentido, cabe razonar que, si el contrato de habitación de vivienda no está sometido a la LAU, no será de obligado cumplimiento depositar la fianza en el organismo oficial pero el casero si podrá exigir que el arrendatario la abone al inicio del contrato a modo de garantía para el cumplimiento de sus obligaciones, pero no al amparo del art. 36 LAU sino del 1255 CC que regula la libertad de pactos.

Otros elementos clave que deben regularse en el contrato son:

• Especificar concretamente la habitación que se va a ocupas,
• Detallar los servicios extra y zonas comunes a que tiene derecho el arrendatario.
• Forma en la se prorratearan los gastos extra.

Al ser de aplicación la libertad de pactos, si el arrendatario tuviese un contrato de arrendamiento de vivienda con habitación sobrante, el inquilino podrá arrendarla siempre que medie por escrito la autorización del arrendador.

El procedimiento de desahucio por falta de pago o por finalización del plazo pactado es perfectamente de aplicación para lo dispuesto en los arrendamientos de vivienda.

Argumentos que sostienen que el alquiler de habitación entre particulares está sometido al Código Civil

Las diferencias entre un contrato de habitación y un contrato de vivienda, han sido señaladas por algunas audiencias provinciales:

El art. 2 LAU no puede ser aplicable a los contratos de alquiler de habitación y ello porque, en realidad se trata de un arrendamiento de vivienda parcial y el término “habitabilidad” no encaja con el alquiler de la habitación; el uso del baño o de la cocina no es exclusiva sino compartida y por eso el legislador excluye este tipo de contratos de la regulación de la ley especial de arrendamientos.

Argumentos que sostienen que el arrendamiento de habitación de vivienda está sometido a la LAU.

Si bien lo anteriormente afirmado no deja lugar a dudas, también habrá que convenir que si el  artículo 2.1 LAU indica que estamos ante un arrendamiento de vivienda cuando la edificación sea habitable y esté destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, perfectamente se puede concluir que el contrato de habitación sea un alquiler de vivienda y en consecuencia, sometido a la LAU cuando reúna tales características, así se ha pronunciado, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Cádiz, en su Sentencia número 84/2006, de 18 julio (Sección 2ª).

Como conclusión a esta disputa, en opinión de este despacho, debe predominar el destino que las partes hayan dado al arrendamiento de la habitación. Algunos rasgos del contrato podrían poner de manifiesto que el contrato es para uso de vivienda aunque se alquile solamente una habitación.

Si se trata de una edificación habitable, no existe en el contrato domicilio diferente al inmueble donde queda ubicada la habitación alquilada en el encabezamiento del arrendatario, el contrato tiene una duración de al menos un año, se ha dejado fianza y el inquilino se ha empadronado allí, todo apunta a que nos encontramos ante  un arrendamiento de vivienda. No obstante, llegado el problema, serán los juzgados y tribunales, atendiendo al caso concreto quienes resolverán sobre la naturaleza del contrato controvertido.

Diferencias entre el contrato de habitación y el de alquiler de vivienda compartida

Como ventaja para el alquiler de habitaciones, este se reserva el derecho de acceder a la vivienda e incluso tener su propia habitación en el piso, aunque en opinión de este despacho, no debería tener acceso a las habitaciones arrendadas pues lo contrario supondría una violación al derecho a la intimidad de los inquilinos.

La ventaja para los arrendatarios de las diferentes habitaciones respecto de los alquileres compartidos es la independencia de obligaciones y ello porque en los pisos compartidos los arrendatarios deben ser solidarios, es decir, cada uno responde de los daños e impagos de los otros y para el arrendador son deudores solidarios en caso de incumplimiento de uno o varios inquilinos que integren el arrendamiento compartido, quedando legitimado al arrendador para demandar a todos ellos, a uno solo, primero a uno de después a otro.