Abogados especialistas en desahucios de alquileres y por precario en Madrid

la media real para recuperar la vivienda o local, oscila entre cuatro y seis meses. En los casos resueltos en este despacho de abogados experto en desahucios, nos hemos encontrado que la duración de los procesos de desahucios hasta la recuperación de la vivienda dependen de dos factores fundamentales:

1. La carga de trabajo que tenga el juzgado donde por turno recaiga la demanda de desahucio interpuesta. La cantidad de asuntos que tenga pendiente el juzgado que corresponda, el lugar o la localidad de España donde esté el inmueble arrendado y la celeridad con la que los juzgados den salida a los asuntos, son factores que escapan a toda previsión.
2. La oposición del demandado es el segundo e importante elemento a la hora de tener en cuenta al trámite que nos enfrentamos: que consigne las rentas en el juzgado, que solicite asistencia jurídica gratuita o que alegue situación de vulnerabilidad ante los servicios sociales son tres cuestiones a tener muy en cuenta y que sólo un abogado experto en desahucios va a saber manejar con precisión en defensa del propietario.

Existe unanimidad entre los juzgados de la posibilidad de interponer demanda de desahucio desde el primer impago.

Y según la experiencia de este Despacho especialista en Derevho Civil, la interposición de la demanda en el juzgado competente ante el primer impago de la renta o cantidades asimiladas, es clave para acelerar el proceso y recuperar el inmueble lo antes posible.

Las rentas debidas no siempre se recuperan mediante la demanda de desahucio pues la experiencia demuestra que, en no pocas ocasiones, el arrendatario deudor no dispone de recursos económicos y la solución pasa por interponer una segunda demanda de ejecución para que el deudor responda con todos sus bienes y derechos de la deuda contraída.

Ésta sería una especie de segunda parte del procedimiento y es por eso que, tras muchos asuntos resueltos, por esta firma, el primer objetivo de un Despacho de abogados de desahucios debe ser la recuperación del inmueble o local para que el propietario pueda volver a arrendarlo con mejor fortuna, o en su caso, venderlo y amortizar con la mayor rapidez el tiempo y el dinero perdido.

En primer lugar, un Despacho de abogados especialistas en desahucios analizará el contrato de arrendamiento, sus anexos si los hubiere y la comunicación que hubiese entre arrendador y arrendatario: e-mails, WhatsApp si fuesen relevantes e incluso conversaciones mantenidas, en este último caso, no se oculta que lo complicado es la prueba.

En segundo lugar, el arrendador o el propietario deberá acreditar los recibos impagados, tanto las rentas debidas como los recibos de suministros u otras partidas exigidas en el contrato.

Analizada la documentación propuesta, es necesario imponer un BUROFAX al inquilino, requiriéndole de pago y dando por extinguido el contrato. El burofax y su acreditación con acuse de recibo debe contener un intento de acuerdo o solución extrajudicial.

Pasados 30 días, este documento acredita que el arrendador acude al auxilio del juzgado porque no ha habido posibilidad de acuerdo.

Si desde la imposición del burofax pasan más de 30 días, el inquilino ya no podrá enervar la acción. Tampoco ostentará el arrendatario está facultad si ya le fue dada la posibilidad anteriormente, la enervación sólo cabe una sola vez en una misma relación contractual.

Cabe aclarar, que, si el inquilino se enerva, la ley le faculta para abonar las deudas pendientes y continuar con el arrendamiento.

La interposición de la demanda de es el paso culminante del procedimiento, una vez admitida a trámite por el juzgado del competente, se notifica al arrendatario con apercibimiento de que tiene 10 días para oponerse y que en caso de no comparecer se dicta decreto señalando directamente fecha para el lanzamiento y el correspondiente desalojo del inmueble.

Desalojada la vivienda y recuperada la posesión, se procede directamente a la ejecución judicial de las rentas. En muchos casos, el inquilino no puede ser localizado por lo que hay que solicitar la ayuda judicial para su localización y para determinar sus bienes con los que debe responder para cobrar la deuda.

Se entiende subarriendo cuando el arrendatario principal celebra un contrato de arrendamiento con otro inquilino. Si no existiese consentimiento del propietario del inmueble, este podrá ejercer su derecho ante la defensa de su vivienda. Conforme al Artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, será necesario el consentimiento escrito del propietario para que el subarriendo sea legal, normalmente este consentimiento estará en una cláusula del contrato.

De la misma manera, puede existir una cláusula en el contrato que prohíba esta acción. Si están subarrendando la vivienda sin consentimiento, el abogado podrá interponer una demanda de desahucio por subarriendo inconsentido. La sentencia dictará el plazo en el que se deberá de desalojar la vivienda de forma voluntaria, y si no se da lugar al desalojo, se podrá interponer una demanda de ejecución que dará lugar al lanzamiento de la vivienda.

Hay varios tipos de desahucios contemplados en la Ley de Enjuiciamiento Civil, en lo que aquí interesa, la resolución judicial puede atender a una demanda por impago de rentas o por finalización del plazo de la duración del alquiler pactado en el contrato.

En el primer caso, la ley no permite recurso alguno mientras que el arrendatario demandado por impago no pague o consigne las rentas debidas en el juzgado; en el segundo supuesto, si el contrato ha finalizado y el inquilino no devuelve la posesión del inmueble el lanzamiento es prácticamente inevitable, salvo, y este supuesto lo hemos visto en contadas ocasiones, que la propiedad o en su caso el procurador del propietario, concedan algunos meses más de estancia en el inmueble por razones humanitarias.

En primer lugar, hay que aclarar que el lanzamiento de desahucio del ocupante de la vivienda ya viene fijado y fechado en las resoluciones judiciales, salvo que el arrendatario se oponga a la demanda y conteste en diez días con abogado y procurador.

Para ser exactos, lo que puede hacer el inquilino demandado es pagar u oponerse a la demanda explicando en su contestación lo que a su derecho convenga, pero no oponerse al lanzamiento que ya vendría fijado, como se ha dicho, bien en el decreto de admisión del letrado de la administración de justicia, bien en la sentencia que dicta el juez en los casos en los que el inquilino se haya opuesto en plazo a la demanda de desahucio.

Tener la posesión de una vivienda o local sin un título jurídico que legitime al poseedor se conoce con el nombre de precario. En este escenario, hay que distinguir dos situaciones diferentes: que se le haya dejado el piso a un familiar que se niega a devolverlo sin estar pagando ningún tipo de renta o merced, o bien que las personas ocupantes hayan entrado en el inmueble modo okupa, en cuyo caso hay que hablar de ignorados ocupantes.

En cualquier caso, evitar una demanda de desahucio por precario, pasaría por llegar a un acuerdo entre el propietario y el precarista, pues una vez interpuesta la demanda, más tarde o más temprano el propietario tiene derecho a recuperar la vivienda y el juzgado lo va a entender así.

Son contratos de arrendamientos de renta antigua aquellos que se firmaron antes de 1985, estos contratos se pactaban por una duración indeterminada, de tal forma que se iban prorrogando hasta la muerte del arrendatario.

A la muerte del arrendatario, se puede producir la subrogación si así lo solicitan los hijos o el cónyuge, si no existieran, la subrogación pasa a los ascendientes convivientes. En estos casos, el propietario podrá dar lugar al fin del contrato de arrendamiento cuando necesite la vivienda, cuando el inquilino no afronte las rentas o no habite el inmueble durante seis meses anuales.

A tal efecto, el arrendador deberá de contar con los servicios de un Despacho de abogados especialista en desahucios para que le asesore y le auxilie en la redacción de los futuros escritos. Si el arrendatario no contestase a estos escritos o se opusiera al desalojo de la vivienda, el secretario judicial podrá dictar decreto que tendrá como fin proceder al lanzamiento.

El desahucio exprés es un desahucio rápido para el desalojo de ocupantes desconocidos en locales y viviendas.

Este tipo de desahucio está amparado en la Ley 5/2018, de 11 de junio, (https://www.boe.es/eli/es/l/2018/06/11/5), siendo su objetivo acelerar el proceso para recuperar la vivienda ocupada y eximirse de acudir a la vía penal.

Este proceso se podrá abordar en un plazo medio de 3 a 6 meses, y será necesario acudir con abogado y procurador. El bufete de abogados experto en desahucios elaborará una demanda solicitándole al juez la inmediata posesión del inmueble y el establecimiento de un plazo para el desahucio.