Desahucio de inquilino sin contrato de alquiler: ¿cómo desalojar la vivienda?

En la legislación española se admite la existencia de acuerdos y contratos no escritos, es decir, es perfectamente válido el contrato verbal y, como no podía ser menos el contrato de alquiler sin contrato. Si bien es cierto que el contrato existe, aunque en su día no haya sido plasmado por escrito, la dificultad consiste en probar su existencia y, tratándose de juicios de desahucio, todo ha probarse, y el actor, propietario o usufructuario arrendador, ha de acreditar ante el juez que el inquilino ha dejado de hacer frente a sus obligaciones de pago, o bien, que el contrato ha llegado a su término y el ocupante no se quiere ir. 

El supuesto consiste en que el arrendador y el arrendatario acordaron el arrendamiento de un inmueble, vivienda o local pero no hicieron contrato de alquiler y por lo tanto, no hay forma de saber, o mejor dicho, de demostrar los elementos esenciales de contrato: fecha de inicio, renta y duración.

La renta sí podría demostrarse siempre y cuando el arrendatario haya abonado las rentas mediante transferencia bancaria u otro medio de pago documentado o bien, que las cuotas arrendaticias se hayan pagado en efectivo y el arrendador haya emitido recibos que el arrendatario haya conservado.

Si la intención del propietario o usufructuario es la de recuperar la finca arrendada sin contrato de alquiler y se ha planteado acudir a un abogado para interponer una demanda de desahucio contra el inquilino moroso, este procedimiento judicial tiene cuatro modalidades en la Ley de Enjuiciamiento Civil: desahucio por falta de pago, por precario, por terminación de plazo o por ocupación ilegal.

Vamos a analizar cada uno de estos procedimientos de desahucio desde la perspectiva de que no existe contrato alguno de alquiler, dejando ya fuera de estos supuestos la ocupación pues la propia figura ya lleva de suyo la inexistencia del contrato o, como mucho la de un contrato falso, análisis cuya explicación no se tratará en este artículo.

Tampoco presenta especial dificultad el desahucio por precario pues para poder afirmar que el ocupante está en precario, ya sabemos que el inquilino se encuentra sin contrato de alquiler escrito y firmado, esto es, el arrendatario no ostenta un título jurídico que legitime su estancia en el inmueble, ni tampoco paga merced alguna; el procedimiento de desahucio por precario está perfectamente diseñado en la Ley y no comporta problemas adicionales.

El desahucio por falta de pago del inquilino sin contrato escrito y firmado

Se parte del supuesto de que el arrendatario ocupaba la vivienda arrendada y atendía a las obligaciones de pago hasta que deja de pagar. Es comprensible que el arrendador que se encuentra en esta situación entre en pánico: el inquilino sin contrato deja de pagar. En este supuesto, como ya se ha avanzado, existe el contrato verbal de arrendamiento y los pagos anteriores han tenido que dejar huella y, en consecuencia, el arrendador puede acreditar en qué momento ha desatendido los pagos ante una eventual demanda de desahucio.

La solución al problema planteado, en realidad, no es tan complicada si el arrendador puede aportar los pagos periódicos realizados, pues con estos justificantes, no solamente prueba la existencia del contrato sino también, las rentas debidas.

Si por ejemplo el inquilino sin contrato ha estado pagando mediante transferencia, bizum o efectivo con el correspondiente recibo durante un año y deja de pagar enero y febrero del segundo año, ya podría interponer la demanda de desahucio por impago de alquiler porque, además, el arrendatario demandado, si no está de acuerdo, es a él a quién le corresponde demostrar que, si ha pagado y, si la reacción del arrendador es correcta y veraz, el inquilino moroso no va a poder demostrar los pagos que no ha realizado.

En el peor de los casos, si el arrendador no puede acreditar la existencia de los pagos anteriores y por tanto tampoco puede demostrar que exista un contrato verbal de arrendamiento, solo podrá acudir a un juicio de desahucio por precario, pero ya no podrá exigir judicialmente el pago de las rentas debidas, aunque, en estos casos, lo más importante es la recuperación de la posesión de la finca ocupada, porque la ocupación sí es una realidad objetivamente demostrable.

El desahucio por terminación de plazo pactado sin contrato con el inquilino

Este supuesto es diferente y algo más complejo que el desahucio por falta de pago. Este despacho ha recuperado la vivienda arrendada sin contrato físico y abonando las rentas el inquilino, la dificultad estriba en que al no existir contrato tampoco existe la cláusula de la duración del alquiler que es junto con la renta, el elemento esencial del arrendamiento.

Desahucio por terminación de plazo en arrendamiento para uso de vivienda:

En este caso es importante saber que hayan terminado los cinco años de alquiler que impone la ley y que son potestativos para el arrendatario y de obligado cumplimiento para el arrendador. Si sabemos atendiendo a los pagos de la renta cuándo se inició el acuerdo, no hay problema alguno en enviar comunicación fehaciente cuatro meses antes de que finalicen los cinco años de prórroga legal caso contrario, y aunque no exista contrato, el arrendatario en su oposición a la demanda de desahucio puede alegar que el arrendamiento se pactó que fuera para satisfacer la vivienda habitual del inquilino y el juzgado, ante la duda, concederle los plazos que ordena la ley y por tanto, la demanda quedaría frustrada.

En los contratos en los que el propietario tenga constancia de que ya han pasado más de ocho años, si la parte arrendadora es persona física y diez años si la propiedad es persona jurídica, no hay inconveniente en notificar al arrendatario preavisándolo con treinta días para que abandone la vivienda; el mismo procedimiento puede seguirse cuando el arrendamiento claramente es de habitación, temporal o para uso distinto de vivienda.

¿Puedo cambiar la cerradura de un inquilino sin contrato?

Cambiar la cerradura a un inquilino o incluso a un okupa ilegal o dar de baja los suministros, significa para nuestro sistema normativo que se está impidiendo ejercitar la libertad de una persona o que se está doblegando al morador a la voluntad del propietario o arrendador, siendo que sólo el estado y en concreto el poder judicial puede ordenar mediante resolución el lanzamiento del inquilino moroso u ocupante sin título legítimo. Así se desprende del art. 172.1 y 172.3 del Código Penal que califica este comportamiento como un delito de coacciones o delito menos grave respectivamente.

Conclusión

En nuestro ordenamiento, tanto la libertad de pactos como la libertad de forma en materia de alquileres permiten y es plenamente válido el arrendamiento de inmuebles sin contrato, ahora bien, del mismo modo, también existen mecanismos para poder dar por terminado el alquiler e interponer la oportuna demanda de desahucio tanto por falta de pago de las rentas como por finalización de plazo.

El impago de las rentas e incluso los retrasos continuados y los pagos parciales son un incumplimiento grave que el arrendador no vienen obligado a soportar procediendo por tanto a demandar exactamente igual que si hubiese contrato; a la misma conclusión podemos llegar para el caso de que el contrato haya llegado a su fin.

Los arrendamientos no son eternos ha dicho el Tribunal Supremo en reiterada doctrina jurisprudencial y, en consecuencia, la ausencia de contrato escrito no puede justificar la permanencia en el inmueble del inquilino incumplidor.