La nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda con entrada en vigor el 26 de mayo de este año, es una norma transversal que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuestiones sustantivas y la Ley de Enjuiciamiento Civil para todos los procedimientos de desahucio, pero, sobre todo, es una norma administrativa que protege a personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad social.
Si bien la finalidad de proteger a los colectivos más débiles resulta plausible, no es menos cierto que añade una gran complejidad a efectos prácticos para los arrendadores y propietarios que pretendan recuperar la posesión de sus inmuebles ante una ocupación ilegal, inquilinos que no cumplen con sus obligaciones da pago y en los supuestos de terminación del contrato de arrendamiento cuando el inquilino no se va, es en estos supuestos y en la parte procesal de la demanda de desahucio donde se centra el presente artículo.
Los motivos que tiene el arrendador o propietario para desahuciar no han variado con la nueva ley de vivienda, pues las diferentes versiones de la demanda de desahucio que regula la LEC quedan intactos. Lo que hace la reforma es alterar la carga de la prueba, por ejemplo, debiendo el demandante indicar en la demanda si la vivienda ocupada es vivienda habitual o no del ocupante, cuestión de difícil justificación, imponiendo al demandante el cumplimiento de determinados requisitos que convierten el procedimiento, que debería ser ágil y sencillo en algo complejo que compromete la seguridad jurídica.
Más allá de las cuestiones ideológicas que subyacen en la nueva ley de vivienda, no se cuestionan las buenas intenciones del legislador, esta entrada se centra en los nuevos requisitos que tiene que cumplir la parte actora para que la demanda de desahucio arrendaticia sea procedente y en consecuencia, admitida por los juzgados.
Requisitos para interponer una demanda de desahucio con la nueva ley de vivienda
Gran tenedor, Art. 3 k
El concepto de gran tenedor ya fue acuñado por nuestro ordenamiento con el covid 19 en el R.D.-ley 11/2020 pero en la redefinición del concepto, ahora sólo se consideran grandes tenedores a los propietarios, persona física o jurídica que sean propietarios de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o bien posean una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Cuando se trate de un mercado residencial tensionado, se considera gran tenedor a los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en zonas que hayan sido declaradas así por la Administración territorial competente pero siempre dentro de esta ubicación.
No ser gran tenedor
La complejidad estriba no ya en que el propietario sea gran tenedor, sino precisamente en no serlo, pues en la propia demanda de desahucio, el titular de la vivienda o viviendas ocupadas debe acreditar que no lo es, sin que hasta la fecha el registro de la propiedad tenga habilitado ningún informe específico que cumpla con este requisito exigido por la ley.
La situación de vulnerabilidad de los ocupantes de la vivienda que se quiere recuperar
Se exige que los grandes tenedores aporten con la demanda de desahucio un documento que acredite si concurre o no la situación de vulnerabilidad los demandados para que las Administraciones Públicas competentes propongan las medidas a adoptar y las posibles ayudas económicas de las puedan ser titulares estos colectivos.
Según la comunicación que los Servicios Sociales trasladen al juzgado, el Letrado de la Administración de Justicia podrá suspender el procedimiento comunicándolo así a las partes pare que aleguen lo que estimen de acuerdo con su derecho.
En el supuesto de las demandas de desahucio por falta de pago, si los inquilinos se encuentran en situación de vulnerabilidad, el juzgado podrá resolver un plazo de suspensión del desahucio de dos meses para las personas físicas y cuatro meses en el caso de las personas jurídicas ampliando los plazos que regían hasta de momento de uno y tres meses, respectivamente para personas físicas o jurídicas.
Documento que acredite haber acudido a un procedimiento previo de conciliación o intermediación.
Disp. Trans. Tercera, también obligación del gran tenedor y requisito de procedibilidad de la demanda. De momento se desconoce ante qué organismo y qué procedimiento debe seguir el gran tenedor que pretenda la recuperación de la finca, lo que sí parece indicar la nueva ley es que se debió acudir al mencionado procedimiento cinco meses antes de la interposición de la demanda de desahucio y, si los servicios competentes no lo hubieran atendido en dos meses se dará por superado el trámite.
Día y hora exacta del lanzamiento
Esta medida que exige la nueva ley a los juzgados si es más acorde con la seguridad jurídica a la que aspira toda sociedad y es que en la Sentencia o en el Decreto quede reflejado el día y hora” exacta” del lanzamiento. Los Arts. 440.3 y 440.4 de la LEC. ya contemplaban este requisito y los juzgados de Barcelona ya lo estaba llevando a cabo.
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En caso de no llegar a un acuerdo en una herencia y decidir vender un piso alquilado como hay q actuar con el inquilino
Estimada Mar, gracias por tu consulta. En primer lugar, habría que ver la fecha de vigencia del contrato; si el contrato es posterior a marzo del 2019 nada impide que los herederos vendan la vivienda alquilada, pero el arrendatario tendría derecho a conocer el precio y a pronunciarse sobre si quiere comprar o no. En caso de que no quiera comprar, el nuevo propietario tendría que respetar el tiempo de vigencia que le quede al contrato.
Buenas tardes, me gustaría saber si pueden decirme, si tengo derecho o no a recuperar mis cosas de la casa de mi novio. A él lo desahuciaron y al no tener constancia de eso no pude recuperarlas. ¿Habría alguna manera legal de conseguirlas?
Muchas gracias.
Estimada Raquel, gracias por tu consulta. En caso de desahucio, los enseres que haya dejado el inquilino desahuciado después del lanzamiento o fecha límite para retirarlos se consideran abandonados, es más, el antiguo casero puede reclamar los gastos ocasionados por su retirada del inmueble.
Hola, soy italiano, vivo en Brasil y tengo un apartamento en Alicante. El apartamento está alquilado desde hace tres años, desde febrero de 2021. Como nos mudaremos a Alicante en mayo de 2024, con los billetes de avión ya comprados, solicité la devolución del apartamento para poder vivir (tengo 68 años) con mi esposa (56 años) y mi suegra (84 años). Tenemos dos hijas. Una vive en Varsovia y la otra hija vive en Londres. Queremos estar cerca de nuestras hijas. Resulta que los inquilinos se negaron a entregar el apartamento, alegando que podrían quedarse 5 años. NO está escrito en el contrato que pretendemos utilizar el apartamento antes de los 5 años. Sólo formalizamos un acuerdo verbal de que existía la probabilidad de que solicitaríamos el apartamento para uso propio antes de los 5 años. ¿Existe alguna posibilidad de que podamos recuperar el apartamento para poder vivir en él? Gracias.
Estimado Umberto, gracias por tu consulta. Si la cláusula que prevea la posibilidad de interrupción de prórroga por causa de necesidad no está redactada en el contrato, los inquilinos no se van a ir pues es cierto que mientras cumplan con sus obligaciones tienen cinco años e incluso tres años más de vigencia si no se les preavisa en tiempo y forma. La única posibilidad es llegar a un acuerdo amistoso con sus arrendatarios. Los acuerdos verbales para este motivo no tienen ningún valor jurídico. Todo ello en el entendido de que el contrato esté bien hecho y el destino del mismo sea para uso de vivienda habitual.
comprendido. Estoy pensando en ofrecer 3 meses de exención de alquiler a ver si lo aceptan. Si aceptan, me pondré en contacto contigo nuevamente para formalizar tu servicio. Muchas gracias.
Estimado Umberto, esperamos que alcancéis un acuerdo, si necesitas nuestros servicios estaremos encantados de atenderte.
buenos dias, tengo un piso alquilado con avalista y no paga el alquiler, dice que no le dan ayudas puedo exigirle el alquiler y el desalojo-
mi situación es de incapacitado y por lo tanto jubilado con 1033n euros y estoy pagando una rehabilitación de un ictus y no me llega para pagar mi rehabilitación sino cobro el alquiler
Estimado Enrique, gracias por tu consulta. Debes requerir de inmediato al avalista y si este no cumple con las rentas debidas por los inquilinos iniciar de inmediato las acciones judiciales pertinentes. Para reclamar al avalista deberías hacerlo con abogado y para interponer la acción judicial necesitas abogado y procurador.