Prórroga o renovación de contrato de alquiler tras 5 años

Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al 6 de marzo de 2019 están cumpliendo los cinco años de prórrogas legales y son muchas las dudas que surgen entre propietarios e inquilinos respecto a la renovación o prórroga del contrato de alquiler. Resolvemos a continuación las más recurrentes:

¿Cuál es la duración mínima obligatoria del contrato de alquiler?

Para este tipo de acuerdos resultan de aplicación las medidas incorporadas por el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, norma que introdujo importantes modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con el objetivo de ofrecer mayor protección a los arrendatarios.

Una de las principales novedades fue la reforma en las prórrogas y los plazos de duración del alquiler de vivienda. Si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019, fecha de entrada en vigor del Real Decreto, el arrendador está obligado a respetar una duración mínima obligatoria de cinco (5) años si es persona física o de siete (7) si es persona jurídica.

No obstante, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino desistir del contrato de alquiler de forma anticipada, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde su entrada en vigor.

¿La renovación del contrato se ejecuta automáticamente al cumplirse los 5 años de alquiler?

Si, una vez transcurridos como mínimo los cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica, llega la fecha del vencimiento del contrato y ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovación, al menos con cuatro meses de antelación al vencimiento en el caso del arrendador y dos meses en el caso del arrendatario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales y el arrendatario podrá estar hasta 3 años más en la vivienda, sin que el casero pueda oponerse.

No obstante, existen dos formas de extinguir el contrato durante esta nueva prórroga:

• Que el inquilino manifieste, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
• Que el arrendador recupere la vivienda alquilada por causa de necesidad, alegación que debe quedar suficientemente probada y cumplir con rigurosidad los requisitos exigidos legalmente. Si desea obtener más información sobre este procedimiento puede visitar nuestro artículo: Recuperar vivienda alquilada por necesidad del arrendador.

Prórroga de contrato extraordinaria en situaciones de vulnerabilidad social o económica, introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Según lo dispuesto en el artículo 10.2 de la LAU, si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad social y económica, podrá solicitar al arrendador una prórroga extraordinaria de contrato de alquiler por un periodo máximo de un año. El propietario deberá aceptar obligatoriamente esta solicitud si tiene la condición de gran tenedor: persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Si es una zona de mercado residencial tensionado, se considerará gran tenedor al titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.

La prórroga del contrato de alquiler tras los 8 (o 10) años iniciales

Una vez concluidas las prórrogas legales, el contrato de arrendamiento entra en “tácita reconducción” y el arrendador podrá poner fin al contrato preavisando con treinta días si la renta está pactada por meses o con treinta días antes de la fecha o entrada en vigor del contrato si la renta está pactada anualmente.

¿Se puede subir la renta durante las prórrogas de contrato de vivienda?

Cuando el contrato se prorroga, las partes están obligadas a mantener las mismas condiciones pactadas en el momento de firmarlo. En consecuencia, la propiedad no puede subir el precio del alquiler más allá de la actualización anual fijada por los índices que marque el Gobierno.

¿Qué índice debe aplicarse en 2024 para actualizar la renta?

Esta regulación también ha sufrido modificaciones tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda.

En los contratos ya existentes, el casero podrá actualizar la renta con el límite máximo del 3%, siempre y cuando se haya previsto esta cláusula en el contrato y lo comunique por escrito al inquilino con un mes de antelación a la fecha en la que se cumple cada anualidad.

Si lo que no se ha especificado es el dato con el que se va a revisar la renta, el propietario deberá emplear como referencia el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

No obstante, la nueva Ley de Vivienda también ha previsto que, antes del 31 de diciembre de 2024, el Instituto Nacional de Estadística elaborará un índice específico que sirva de límite para las actualizaciones anuales.

¿Y la renovación del contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda?

Los arrendamientos para uso distinto de vivienda, locales y oficina por ejemplo, se caracterizan precisamente porque los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, esto es, la cuantía de la renta y la duración, se pactan libremente entre los contratantes y por tanto,  no están sometidos a prórrogas obligatorias aunque sí les es de aplicación tanto la tácita reconducción cuando se ha extinguido la duración pactada en el contrato y nadie ha notificado instando su extinción, y de otro lado, la regulación de la fianza y las garantías, que también se regula por el art. 36 LAU, pero sin el límite existente para contratos destinados a satisfacer la necesidad de vivienda habitual. Asimismo, la limitación del 3% de la revisión de la renta sólo resulta aplicable a las viviendas que se rigen por el artículo 2 de la LAU, pero no afecta a los arrendamientos de uso distinto de vivienda, entre los que se encuentra el arrendamiento de temporada o de habitación. En estos supuestos, el propietario podrá aplicar el IPC pactado en el contrato.