Renovación o prórroga de contrato de alquiler después de 5 años

Prórroga o renovación de contrato de alquiler tras 5 años

Emilio Díaz Rojas

21 Abr, 2024

Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al 6 de marzo de 2019 están cumpliendo los cinco años de prórrogas legales y son muchas las dudas que surgen entre propietarios e inquilinos respecto a la renovación o prórroga del contrato de alquiler. Resolvemos a continuación las más recurrentes:

¿Cuál es la duración mínima obligatoria del contrato de alquiler?

Para este tipo de acuerdos resultan de aplicación las medidas incorporadas por el Real Decreto-Ley 7/2019 de Medidas Urgentes en materia de Vivienda y Alquiler, norma que introdujo importantes modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con el objetivo de ofrecer mayor protección a los arrendatarios.

Una de las principales novedades fue la reforma en las prórrogas y los plazos de duración del alquiler de vivienda. Si el contrato se firmó después del 6 de marzo de 2019, fecha de entrada en vigor del Real Decreto, el arrendador está obligado a respetar una duración mínima obligatoria de cinco (5) años si es persona física o de siete (7) si es persona jurídica.

No obstante, el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino desistir del contrato de alquiler de forma anticipada, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde su entrada en vigor.

¿La renovación del contrato se ejecuta automáticamente al cumplirse los 5 años de alquiler?

Si, una vez transcurridos como mínimo los cinco años o siete si el arrendador es persona jurídica, llega la fecha del vencimiento del contrato y ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovación, al menos con cuatro meses de antelación al vencimiento en el caso del arrendador y dos meses en el caso del arrendatario, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales y el arrendatario podrá estar hasta 3 años más en la vivienda, sin que el casero pueda oponerse.

No obstante, existen dos formas de extinguir el contrato durante esta nueva prórroga:

  • Que el inquilino manifieste, con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
  • Que el arrendador recupere la vivienda alquilada por causa de necesidad, alegación que debe quedar suficientemente probada y cumplir con rigurosidad los requisitos exigidos legalmente. Si desea obtener más información sobre este procedimiento puede visitar nuestro artículo: Recuperar vivienda alquilada por necesidad del arrendador.

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Prórroga de contrato extraordinaria en situaciones de vulnerabilidad social o económica, introducida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

Según lo dispuesto en el artículo 10.2 de la LAU, si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad social y económica, podrá solicitar al arrendador una prórroga extraordinaria de contrato de alquiler por un periodo máximo de un año. El propietario deberá aceptar obligatoriamente esta solicitud si tiene la condición de gran tenedor: persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Si es una zona de mercado residencial tensionado, se considerará gran tenedor al titular de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito.

La prórroga del contrato de alquiler tras los 8 (o 10) años iniciales

Una vez concluidas las prórrogas legales, el contrato de arrendamiento entra en “tácita reconducción” y el arrendador podrá poner fin al contrato preavisando con treinta días si la renta está pactada por meses o con treinta días antes de la fecha o entrada en vigor del contrato si la renta está pactada anualmente.

¿Se puede subir la renta durante las prórrogas de contrato de vivienda?

Cuando el contrato se prorroga, las partes están obligadas a mantener las mismas condiciones pactadas en el momento de firmarlo. En consecuencia, la propiedad no puede subir el precio del alquiler más allá de la actualización anual fijada por los índices que marque el Gobierno.

¿Qué índice debe aplicarse en 2024 para actualizar la renta?

Esta regulación también ha sufrido modificaciones tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda.

En los contratos ya existentes, el casero podrá actualizar la renta con el límite máximo del 3%, siempre y cuando se haya previsto esta cláusula en el contrato y lo comunique por escrito al inquilino con un mes de antelación a la fecha en la que se cumple cada anualidad.

Si lo que no se ha especificado es el dato con el que se va a revisar la renta, el propietario deberá emplear como referencia el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).

No obstante, la nueva Ley de Vivienda también ha previsto que, antes del 31 de diciembre de 2024, el Instituto Nacional de Estadística elaborará un índice específico que sirva de límite para las actualizaciones anuales.

¿Y la renovación del contrato de arrendamiento de uso distinto de vivienda?

Los arrendamientos para uso distinto de vivienda, locales y oficina por ejemplo, se caracterizan precisamente porque los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, esto es, la cuantía de la renta y la duración, se pactan libremente entre los contratantes y por tanto,  no están sometidos a prórrogas obligatorias aunque sí les es de aplicación tanto la tácita reconducción cuando se ha extinguido la duración pactada en el contrato y nadie ha notificado instando su extinción, y de otro lado, la regulación de la fianza y las garantías, que también se regula por el art. 36 LAU, pero sin el límite existente para contratos destinados a satisfacer la necesidad de vivienda habitual. Asimismo, la limitación del 3% de la revisión de la renta sólo resulta aplicable a las viviendas que se rigen por el artículo 2 de la LAU, pero no afecta a los arrendamientos de uso distinto de vivienda, entre los que se encuentra el arrendamiento de temporada o de habitación. En estos supuestos, el propietario podrá aplicar el IPC pactado en el contrato.

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29 Comentarios
  1. Marian

    Tengo un piso arrendado en zona tensionada cuya renta está muy por debajo del precio de mercado
    Mi inquilina lleva 6 años alquilada y vamos a renovar por otro año mas

    Podemos añadir una cláusula por la que el inquilino pague la comunidad y el IBI del piso que no estaban incluidos anteriormente en el contrato y lo estamos pagando nosotros???

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Marian, gracias por tu consulta. A falta se saber qué tipo de contrato de arrendamiento tienes firmado con tu inquilino, los nuevos pactos que comentas no encajan en un anexo o adenda al contrato rector, si el arrendatario acepta esas condiciones, deberías suscribir un nuevo contrato y someterlo a la duración mínima obligatoria que establezca la Ley.

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      • Jose

        Hola mi contrato se vence e octubre despues de cinco años y para renovarlo me piden un nuevo avalista para un nuevo contrato con subida del 7% por el incremento del coste de vida. No tengo avalista para este nuevo contrato y no puedo hacer un aval bancario porque me piden el sueldo de tres nóminas para hacerlo. Qué opciones tengo,. Gracias

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        • Emilio Díaz Rojas

          Estimado José, gracias por tu consulta. Si los cinco años vencen en octubre y el casero te ha preavisado formalmente y en plazo su intención de no renovar, sólo te queda llegar a un acuerdo amistoso para prorrogar el alquiler tres años más sin actualización de renta más allá de lo que permita el gobierno. Caso contrario, nadie puede obligar al arrendador a continuar con el contrato.

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          • Jose

            Pero se puede renovar el contrato si tener que poner un nuevo avalista ya que ahora mismo no tengo a nadie? Un saludo

          • Emilio Díaz Rojas

            Estimado José, si necesitas un mayor asesoramiento estaremos encantados de atenderte.

  2. José

    Buenas tardes, el año que viene se acaban los 5 años de contrato de alquiler del piso. El piso pertenece a una empresa, y mi duda es si pueden ponerme una nueva renta de alquiler cuando transcurran los 5 años o sólo actualizar según IPC. Muchas gracias. Un saludo

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado José, gracias por tu consulta. Si la arrendadora es persona jurídica y el alquiler es para uso de vivienda, no tienes cinco años, tienes siete.

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  3. Rosa

    Buenos días,

    En el caso de un contrato de renta antigua que se ha extinguido, por haber finalizado el plazo de 2 años por subrogación de la hija sin haber recibido por parte de la propiedad ningún preaviso, sería de aplicación la tácita reconducción y cuál sería la duración del nuevo contrato tácito?

    Gracias

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Rosa, gracias por tu consulta. Se trata de un contrato de renta antigua, ni siquiera podemos darte una aproximación a tus preguntas sin saber quienes son las partes y el contenido del contrato, deberías acudir a un abogado especializado que te aclare en qué situación esté ese arrendamiento.

      Responder
  4. Ramon

    Buenas tardes, y gracias por responder.
    Soy propietario de la vivienda, alquilada con un contrato de 5 años, ambos persona física.
    Transcurridos los 5 años y con aviso previo de 4 meses donde declaro como propietario no desear continuar ni renovar el contrato, ¿EL INQUILINO ESTA OBLIGADO A ABANDONAR LA VIVIENDA?
    Gracias.

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado ramón, gracias por tu consulta. El preaviso para dar por finalizado el alquiler cuatro meses antes de que se cumplan los cinco años, debe ir dirigido al inquilino, preferentemente mediante comunicación formal. El inquilino debe devolverte la vivienda.

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  5. Rosario

    Buenas tardes, tengo un piso alquilado desde julio 2016, primero 3 años, despues 5 y ahora¿ de cuanto lo debo hacer? Primero de 1 año prorrogable hasta 3, o directamente tres años

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Rosario, gracias por tu consulta. Si es un contrato de vivienda habitual la duración mínima obligatoria es de cinco años.

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  6. Manuel

    Buenas tardes, tengo una casa alquilada y en Noviembre cumplen los 5 años de contrato. Puedo avisar al actual inquilino con 4 meses de preaviso, y al siguiente inquilino ponerle el precio de mercado, o solo puedo subir un 3% al nuevo inquilino respecto al precio que tenía con el antiguo? Muchas gracias.

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Manuel, gracias por tu consulta. Puedes avisar al arrendatario actual con cuatro meses antes de que finalice el contrato con tu voluntad de no renovar. En cuanto a la nueva renta para los inquilinos entrantes, las limitaciones del precio del alquiler sólo aplican si tu vivienda esta en las llamadas zonas tensionadas y ello con el límite que indique tu comunidad autónoma.

      Responder
      • Javier

        Buenas, con cuánto tiempo he de avisar al inquilino para formalizar nuevo contrato? 4 meses o con 1 mes de antelación es válido? Gracias, Saludos

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimado Javier, gracias por tu consulta. No existe un plazo para lo que nos preguntas, lo que sí es importante es el acto liquidativo del contrato que termina.

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  7. Alicia Sira Torres Corrochano

    Buenas tardes, me cumple al año que viene el contrato de 5 años, de dicen que se hará un nuevo contrato con nuevas condiciones y subida de 75 a 100€ , no sería renovación y tienen que cumplir la ley, o si no quieren seguir con nosotros, tienen que poner una causa? Tenemos dos menores y pedímos estabilidad y larga duración.
    Gracias y un saludo

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Alicia, gracias por tu consulta. Tras los cinco años de arrendamiento que ordena la Ley, si el arrendador no desea continuar con el alquiler debe preavisar con cuatro meses de antelación, caso contrario, el alquiler se prorroga por tres años más sin que se pueda actualizar la renta más allá de lo que indique el gobierno.

      Responder
  8. Delia

    Me vence el contrato de 5 años en enero del 2025. Mi pregunta es, el casero puede subirme el alquiler lo que él desee o sería en base al IPC? ( ambos somos personas físicas) o el casero puede decirme que deje la vivienda?
    Gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Delia, gracias por tu consulta. Si el casero no desea continuar con el arrendamiento debe preavisar con cuatro meses antes del vencimiento de los cinco años, caso contrario el alquiler se prorroga por tres años más sin que pueda actualizar la renta más allá del ipc.

      Responder
  9. Raúl Vallejo Ibáñez

    Buenas tardes,
    Soy inquilino en un piso donde cumpliré los diez años el 30 de junio y ya he hablado con el arrendador para volver a renovarlo con las mismas condiciones. Mi pregunta es…hace falta hacer un contrato nuevo(lo cual no me interesa porque al ser un alquiler de 2014 puedo desgravarlo en mi declaración de la renta) o se puede hacer otro anexo de renovación más con lo que estipulamos el arrendador y yo? Gracias por su respuesta

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Raúl, gracias por tu consulta. Debes hacer un nuevo contrato amparado por la legislación vigente.

      Responder
      • Raúl Vallejo Ibañez

        Me comunica el arrendador que en la gestoría le han dicho que no hay que hacer nada, simplemente se renueva automáticamente año a año con las mismas condiciones. Un saludo y muchísimas gracias por su contestación

        Responder
      • Raúl Vallejo Ibañez

        No pasaría a ser tácita reconducción? Gracias de nuevo

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        • Emilio Díaz Rojas

          A falta de ver en contrato, cuando terminan las prórrogas legales y ninguna de las partes manifiesta su voluntad de dar por terminado el alquiler, en efecto el arriendo se reconduce tacitamente.

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  10. MARIA

    Buenas tardes,
    Soy inquilina en una vivienda y en el mes de diciembre vence el contrato de alquiler de 5 años. Actualmente pago 1080 euros al mes y el propietario me ha dicho que nos quiere subir la renta a 1600 euros y nosotros no podemos pagar esa cantidad. Si no llegamos a un acuerdo, puede rescindir el contrato por ese motivo? Tenemos alguna manera como inquilinos siendo una familia numerosa de renovar solamente con la subida del ipc correspondiente?
    Muchas gracias, un saludo.

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada María, gracias por tu consulta. Para rescindir el contrato, el arrendador debe preavisarte por escrito cuatro meses antes del vencimiento, si no lo hace así, el contrato se prorrogará por tres años más sin que pueda actualizar la renta más allá del IPC. Si preavisa correctamente el precio de la renta será el que libremente pactéis. Los derechos del contrato te los da la Ley de Arrendamientos, no que seáis familia numerosa.

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