Cuando haya finalizado la duración del contrato y el inquilino se niegue a desalojar el inmueble, el propietario debe emprender acciones legales para recuperar la posesión, absteniéndose de adoptar medidas intimidatorias que puedan incurrir en “Mobbing Inmobiliario”, como el corte de los suministros o el cambio de cerradura sin autorización previa. A continuación, analizamos cómo debe actuar el propietario ante un inquilino que no se quiere ir tras finalizar el contrato de arrendamiento:
Preaviso de finalización de contrato: comunicación fehaciente
Si han concluido los plazos legales o la duración pactada entre las partes y el propietario quiere dar por finalizado el contrato, deberá preavisar al inquilino por escrito su intención de no prorrogar el arrendamiento, señalando día y hora para la entrega de llaves e inspección conjunta de la vivienda.
Este despacho es partidario de notificar mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido, cumpliendo los plazos de preaviso establecidos en la Ley.
Intento extrajudicial de negociación
Si el inquilino no se quiere ir de la vivienda tras el preaviso enviado por su casero, lo más aconsejable es intentar llegar a un acuerdo con el arrendatario para que proceda voluntariamente a la devolución de la posesión del inmueble. Si esto no ocurre, no queda otra alternativa que interponer la correspondiente demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, es decir, por finalización de contrato de arrendamiento.
Proceso judicial de desahucio por expiración de plazo
Para interponer la demanda, el propietario debe acudir representado por abogado especialista en desahucios y procurador, ya que se trata de un procedimiento especial sometido a las reglas del juicio verbal, tal y como recoge el artículo 250.1. 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):
1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
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¿Y si el inquilino que no se quiere ir además debe rentas?
Si el inquilino no se quiere ir de la vivienda y además debe alguna renta o cantidad asimilada, podrá acumularse en la demanda de desahucio la reclamación de dichas cantidades (artículo 437.4.3ª de la LEC):
437.4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:
3ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.
Decreto de admisión y oposición del inquilino
Interpuesta la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia notificará a las partes el decreto de admisión, pronunciándose sobre la fecha de la vista y el lanzamiento. Cuando el inquilino reciba la demanda, tiene la posibilidad de solicitar asistencia jurídica gratuita en el plazo de tres días. Si la solicita, el procedimiento judicial puede ralentizarse ya que, en estos casos, el arrendatario puede pedir que se suspenda el plazo para contestar a la demanda hasta que se le asigne un abogado del turno de oficio.
A partir de la nueva Ley de Vivienda (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203), en vigor desde mayo de 2023, se exigen nuevos requisitos para interponer la demanda de desahucio que, al ser exigencias de procedibilidad, han de ser tratadas con un profesional.
En el caso de que el inquilino no se oponga a la demanda, no se celebrará vista, ya que el allanamiento del arrendatario implica el éxito de las pretensiones del arrendador y por tanto, se procederá directamente al lanzamiento o desahucio.
El lanzamiento
Celebrada la vista, el Juez ordenará que el inquilino desaloje la vivienda y restituya la posesión del inmueble. En el día del lanzamiento y a la hora acordada, el arrendador deberá presentarse en el inmueble, donde estará una comitiva del Juzgado y la Policía para recuperar la vivienda, el cerrajero y un servicio de mudanza para retirar los enseres del arrendatario. Finalmente, se levantará acta sobre el estado en que se encuentre la vivienda.
¿Cuánto dura un desahucio por expiración de plazo?
Si el inquilino solicita asistencia jurídica gratuita, lo cual es muy habitual tratándose de justiciables que carecen muchas veces de recursos para pagar un abogado particular, el proceso de desahucio por expiración de plazo contractual puede tener una duración total aproximada de un año.
¿Cuánto cuesta este procedimiento de desahucio?
- Poder General Para Pleitos: mediante este documento, el cliente autoriza al abogado y al procurador para que actúen en su nombre y representación ante los Tribunales de Justicia. Este apoderamiento, obligatorio en este caso según la legislación procesal, puede efectuarse de tres formas:
- Ante notario: tiene un coste de 78 euros y es preciso acudir provisto de DNI. Si el otorgante es persona jurídica, también deberá presentar la escritura en la que se le otorga la representación legal de la empresa.
- A través de la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia: es un trámite gratuito que puede realizarse con el DNI electrónico o el sistema “Cl@ve”, accediendo al siguiente enlace: https://sedejudicial.justicia.es/-/apoderamiento-apud-acta.
- Por comparecencia en el Juzgado ante el Letrado de la Administración de Justicia: sin ningún coste.
- Honorarios del Abogado: los que libremente acuerden las partes, pues la Deontología de la Abogacía establece el principio de libertad de pactos entre abogado y cliente para establecer los honorarios. En todo caso, dependerá de la pericia, experiencia y caché del abogado.
- Honorarios del Procurador: suelen oscilar entre los 200 y los 300 euros.
- Gastos adicionales: en el momento del lanzamiento, deberá abonarse el precio del procurador por la asistencia el día señalado para recuperar la vivienda y la factura del cerrajero.
Desocupación de un inquilino que no se quiere ir
Es sabido que existen otros métodos alternativos para echar a un inquilino que no se quiere ir, métodos que no se van a cuestionar en el presente blog, pero que tampoco podemos recomendar por más rápidos y prácticos que puedan parecer.
Mi casera me exige que abandone el piso el cual pago mensualmente sin problema alguno , por qué necesita el piso para uso personal. Me cumple el contrato y no encuentro donde ir , puede echarme una vez finalice el contrato aún pagando la mensualidad pues no quiero dejar de pagar si no, no quedarme en la calle
Estimada Jessica, gracias por tu consulta. Para poder darte un consejo legal necesitaríamos ver previamente el contrato y la comunicación del casero. Dicho esto, si se termina el contrato bastaría con un preaviso formal, si lo que pretende el propietario es adelantar la salida por causa de necesidad, debe cumplir con determinados requisitos. Sea como fuere, siempre queda la posibilidad de llegar a un acuerdo amistoso con el arrendador mientras se procura una vivienda alternativa.
Hola. Mi inquilina me paga desde febrero como le da la gana, dentro del mes pero el dia que quiere y como quiere. La puedo demandar por retrasos? La demanda tiene que ser con abogado o puedo poner denuncia en juzgados? Muchas gracias
Estimada Inma, gracias por tu consulta. Los retrasos continuados pueden ser motivo de desahucio. La demanda de desahucio está regulada en la ley de Enjuiciamiento Civil y entre otros requisitos debe estar firmada por abogado y procurador. No procede ninguna denuncia, retrasarse en los pagos no es delito sino incumplimiento de contrato y por tanto, causa de resolución del mismo.
Buenos días.
Tengo un piso arrendado desde hace varios años, mi contrato ya expiró habiéndome mandado la propietaria un burofax. La cuestión es que yo compré un piso y le pedí a la propietaria que me dejase hasta que me diesen el piso, ella me hizo firmar un escrito en el cual decía que yo me comprometía a abandonar la casa en marzo. Ahora la inmobiliaria con la cual he comprado la casa me dice que hasta abril no nos dan las llaves( el piso es de obra nueva) y la propietaria dice que va a empezar un procedimiento de desahucio cuando a mí ya solo me quedan semanas para abandonar su casa. La pregunta es ¿ Hasta donde puede llegar ese procedimiento? ¿Tendré que pagar costas aun no yendo a juicio? Gracias por adelantado.
Estimado José, gracias por tu consulta. En el supuesto de que el burofax que te interpuso el arrendador y el contrato de finalización sean correctos, sólo te queda llegar a un acuerdo con el propietario para que te permita estar unos días más en la vivienda. La demanda de desahucio en el contexto que explicas no beneficia a ninguna de las dos partes del contrato.
Buenas,
Vivo en una vivienda que alquilé hace dos años con opción compra, ha pasado dicho plazo, la sociedad propietaria me ha dado tres meses de carencia más la cual acaba en un mes, pero el banco sigue necesitando más tiempo al ser autónomos y poder dar más beneficios.
No nos dan más tiempo y además nos suben un 15% por cada año el importe de la vivienda, la cual le hemos hecho mejoras de más de 40000€ y quieren subir el precio teniendo en cuenta esas mejoras.
Que podemos hacer,”? no tenemos donde ir
Gracias
Estimado Antonio, gracias por tu consulta. Los contratos de arrendamiento con opción de compra son acuerdos complejos donde quedan unidos, de una parte, el contrato de alquiler y de otra, el derecho de opción de compra. Sería clave saber si, de la interpretación de ese contrato, se puede llegar a la conclusión de que la concesión de la hipoteca por parte de un tercero, es decir, el banco, es o no un incumplimiento del arrendatario-optante. La actualización del 15% anual sobre el precio pactado, es una penalización importante que deberías revisar concienzudamente. En cuanto a las mejoras, si no tienes nada pactado con tu arrendadora, quedan en beneficio del inmueble arrendado.
Hola. Tengo piso alquilado y hasta dentro de dos años no acaba contrato. Necesito el piso para vivir porque tengo que vender mi casa habitual por no poder pagar hipoteca y volver al piso. Como lo tengo qur hacer? Por mediacion de abogados o solo comunicar dos meses antes por burofax? Muchas graciss
Estimada Inma, comunicar con un preaviso de dos meses al inquilino es sólo un requisito de los que exige la ley. Debes explicar correctamente la causa de necesidad y esa explicación debe ser redactada por un abogado que conozca la materia, caso contrario, el inquilino no se va a ir y sus abogados van a impedir que tu pretensión prospere.
Buenos días. Cumplo 5 años de Alquiler en diciembre y la propietaria me notificó a inicio de octubre por correo y por teléfono por medio de la inmobiliaria que gestiona que no desea renovar el contrato porque quiere vender el piso. He tratado de buscar otro piso pero me es complicado porque me quede en paro en noviembre del año pasado y por temas de salud he estado de baja todo este año y me acaban de operar hace poco, estoy empezando la rehabilitacion. No me gustan los problemas, he ofrecido a la propietaria incluso pagar 200€ mas de Alquiler y a la inmobiliaria que me ayuden a alquilar otro piso pagando 6 meses de alquiler por adelantado y ni asi he conseguido donde vivir. Sino consigo donde vivir me pueden sacar del apto. estando recién operada e inmovilizada? que más puedo hacer sino consigo piso, me pueden dejar en la calle?
Estimada Viviana, gracias por tu consulta. Si se trata de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda y ha expirado el plazo del alquiler, el propietario tiene derecho a recuperar la posesión, otra cosa es que, a la vista del contrato, no te estén notificando correctamente. También puede ser que el contrato se haya prorrogado automáticamente y todavía no te puedan finalizar el arrendamiento. En fin, sin ver el contrato y el tiempo y forma en la que te dicen que te tienes que ir, sólo podemos hacer conjeturas. Lo propio sería llegar a un pacto amistoso con el propietario y hacer un nuevo contrato, lógicamente actualizando la renta en una cuantía que ambas partes estéis de acuerdo.
No puedes ofrecer pagos adelantados de rentas porque la ley prohíbe taxativamente pagar más de una renta por anticipado.
Buenas tardes.
Firmé el contrato de arrendamiento, con una inmobiliaria, en enero de 2021, duración de un año, al 31 de diciembre y se ha renovado automaticamente en enero del 2022 y en enero de 2023
Mi contrato terminará en diciembre 31 de 2023 y la inmobiliaria me notificó, por medio de correo electrónico, que debo desocupar el inmueble, porque la sociedad inmobiliaria se deshacerá en mayo de 2024 y uno de los socios comprará el inmueble, en breve, pero que no tiene previsto alquilarlo en corto plazo porque quiere reformarlo. (Nos hicieron la oferta de venta pero la rechazamos) Mi consulta es ¿sin burofax, tengo derecho a una Tácita reconducción o es legal la notificación del mail donde les he respondido que me he dado por enterado?
Estimado Fernando, gracias por tu consulta. Si la arrendadora es una sociedad, persona jurídica y el contrato es para uso de vivienda, tus prorrogas legales tienen una duración de 7 años de contrato, esto es, mientras el inquilino esté al corriente pago tienes el contrato de alquiler vigente hasta 2028. Podía ser que el contrato fuese temporal para uso distinto de vivienda y aún así, la venta del inmueble no es motivo para la terminación del contrato pues el nuevo hipotético comprador se subrroga al contrato y debe respetar el plazo que os quede.
Tengo un contrato de alquiler por 10 años que termina el 14 de marzo de 2024. Si mi casero no me quiere renovar con cuanto tiempo me tiene que preavisar?
Estimado Antonio, gracias por tu consulta. El preaviso, como regla general y sin ver la duración del contrato, es de 30 días.
Buenas tardes,
En primer lugar me parece muy buena su explicación en su artículo.
Le expongo las dudas siguientes:
Hay 2 arrendatarios solidarios y un arrendador y tienen firmado un contrato de alquiler.
Uno de los arrendatarios le dice al arrendador que quiere dejar el piso pero el otro arrendatario no se quiere ir.
Preguntas:
¿ En este supuesto, al irse uno de los arrendatarios solidarios puede el arrendador extinguir el contrato aunque el otro se quiera quedar?
¿ El arrendatario que deja la vivienda, se lo ha comunicado de manera verbal al arrendador, ¿ es válido?
El arrendatario que no quiere dejar el piso, dice que al no haberse acabado el plazo de finalización del contrato tiene derecho a quedarse y que no se va pero el arrendador quiere que se vaya puesto que el otro arrendatario también se ha ido. ¿ Es posible?
¿ Siguen siendo ambos solidarios hasta la finalización del contrato, incluido el que dice que se va?
Muchas gracias
Un saludo
Estimada Noe, gracias por tu consulta. El arrendador, al desistir uno de los arrendatarios solidarios, podría extinguir el contrato por falta de garantías de pago, pues alquiló el inmueble pensando en que respondían dos personas de las obligaciones dimanantes del contrato, dependerá si confía o no en el inquilino que permanece en la vivienda. El desistimiento verbal es plenamente válido, aunque al no haber dado preaviso escrito ni constando acuerdo de resolución de contrato significa que el casero no admite el referido desistimiento; desde luego no lo puede retener en el piso alquilado, pero sigue respondiendo de las obligaciones como si no se hubiera marchado. Este escenario perjudica al inquilino que continúa en la vivienda pues ante un incumplimiento de pago, el arrendador puede reclamar a los dos, juntos, por separado o primero a uno y luego al otro. El problema que tiene el inquilino que queda en el inmueble es que va a ser el primero en ser demandado pues no creo que el inquilino saliente haya tenido a bien facilitar su nuevo domicilio a efecto de comunicaciones y, en consecuencia, para el propietario es mucho más fácil requerir al que queda en casa. En efecto, ambos inquilinos son arrendatarios solidarios con las vicisitudes que ya se han dicho. Por los mismos motivos, si bien es cierto que el inquilino que permanece exige el cumplimiento de las prórrogas legales que le queden por disfrutar, no es menos cierto que el casero ve disminuidas las garantías de pago y por tanto, sólo queda un arreglo amistoso. Si el inquilino que queda en la vivienda cumple con sus obligaciones de pago, es decir, paga el sólo las rentas, entiendo que debería seguir en el contrato y posteriormente, reclamar el 50% de los gastos al inquilino saliente que no va a estar localizado y se va a querer desentender. Lo más favorable para la resolución del conflicto, es que el arrendatario que se marcha siga pagando su mitad, pero esto, desafortunadamente no va a ocurrir y la cuestión va a quedar en manos de lo que quiera hacer el arrendador.
Buenos días!! Tengo un piso alquilado, ahora les finaliza el contrato después de 5 años y yo hace 2 años que me divorcié,tengo 2 menores y llevo 1 año avisándoles que necesito la vivienda, les mandé con mucha antelación burofax, he ido hablar con ellos, dicen que al ser negros no encuentran pisos ellos tienen 3 niños menores y unas nóminas muy buenas,,yo desde junio estoy en paro y también estoy de alquiler,pero mi economía es muy justa, ahora les he propuesto como favor, una prórroga de 8 meses, pero dicen que quieren contrato de 1 a 5 años,,,yo quiero volver a mi vivienda ,,si demando cuanto puede tardar? Tengo opciones de ganar? Me supondrá mucho gasto económico? Gracias de antemano
Estimada Carol, muchas gracias por tu consulta. Al ser la misma tan concreta, habría que comprobar las fechas exactas del contrato de arrendamiento, en cuanto a la duración pactada y en cuanto a las prórrogas legales. De otro lado, también sería imprescindible conocer el contenido del burofax, al objeto de comprobar si se le puede atribuir efectos extintivos; por último, tampoco sabemos el vencimiento de los ocho meses que les ha dado la prórroga, ni el contenido de la misma, si realmente es una adenda al contrato original, o los inquilinos pueden tomarlo como un nuevo contrato. De otro lado, si el contrato realmente está extinguido o a punto de extinguir, no sería necesario acudir al expediente de la resolución del contrato por causa de necesidad.
Buenas noches, tengo un contrato de arrendamiento de vivienda Urbana. Duración Indefinida.
Sólo tengo dos meses en la vivienda. Si yo quisiera no seguir mas en la vivienda, debo cancelar alguna indemnización, o con cuanto tiempo de anticipación debo avisar que no seguiré en el inmueble?
Estimado Daniel, gracias por tu consulta. Como regla general, el arrendatario debe permanecer al menos seis meses en la vivienda arrendada. El preaviso de desistimiento anticipado es de treinta días, pero en tu caso, si quieres desistir con tanta antelación habría que alegar motivos y llegar a un acuerdo con el arrendador, de otro lado, sería imprescindible ver el contrato para comprobar si existe alguna cláusula penal por desistimiento anticipado antes de los seis meses.
Hola, soy arrendador y tengo un piso alquilado desde hace 13 años. Este mes de abril del 2024 finaliza la presente prórroga del contrato y he avisado con dos meses y unos días de antelación a mi inquilino, enviando burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, mi intención de no seguir prorrogando el contrato ya que quiero disponer de la vivienda. No he recibido respuesta y me ha dejado de pagar el alquiler este pasado mes de febrero. Antes de poner una demanda de deshaucio, ¿será mejor que espere a la finalización de la prórroga del contrato en abril y demandarle por impago de rentas y finalización de contrato?, lo pregunto por si sigo sin recibir respuesta del inquilino, me sigue sin pagar el alquiler y se niega a dejar la vivienda. ¿usted que me aconsejan?, Gracias.
Estimado Roberto, gracias por tu consulta. Que interpongas cuanto antes desahucio por falta de pago con abogado experto en desahucios y procurador. Dada la lentitud de nuestros juzgados y atendiendo a las circunstancias que comentas, cuanto antes interpongas la demanda mejor, para llegar a acuerdos siempre hay tiempo, pero con la demanda en el juzgado.
Soy un inquilino firme el contrato en el 2016 y me a llamado el dueño que en julio me tengo que ir no tengo donde ir mi mujer tiene 67 y yo 62 y gracias a la asistencia social estamos sobrevivido había recibos atrasado y se lo pagaron y ahora yo eToy pagaron que puedo hacer para poder seguir viviendo aquí muchísimas gracias
Estimado Paco, gracias por tu consulta. Dada la fecha de tu contrato se han terminado las prórrogas legales, solo te quedaría comprobar que tu casero te haya preavisado correctamente y, de otro lado, que tu contrato se haya ido prorrogando mensualmente o anualmente. Con estos datos, si un abogado especializado puede ver tu contrato y el preaviso del casero, podría ver la posibilidad de ganar tiempo, pero no se puede ocultar que los alquileres no son eternos y deberías ir buscando vivienda alternativa o acudir a los servicios sociales.