Cuando haya finalizado la duración del contrato y el inquilino se niegue a desalojar el inmueble, el propietario debe emprender acciones legales para recuperar la posesión, absteniéndose de adoptar medidas intimidatorias que puedan incurrir en “Mobbing Inmobiliario”, como el corte de los suministros o el cambio de cerradura sin autorización previa. A continuación, analizamos cómo debe actuar el propietario ante un inquilino que no se quiere ir tras finalizar el contrato de arrendamiento:
Preaviso de finalización de contrato: comunicación fehaciente
Si han concluido los plazos legales o la duración pactada entre las partes y el propietario quiere dar por finalizado el contrato, deberá preavisar al inquilino por escrito su intención de no prorrogar el arrendamiento, señalando día y hora para la entrega de llaves e inspección conjunta de la vivienda.
Este despacho es partidario de notificar mediante burofax, con acuse de recibo y certificación de contenido, cumpliendo los plazos de preaviso establecidos en la Ley.
Intento extrajudicial de negociación
Si el inquilino no se quiere ir de la vivienda tras el preaviso enviado por su casero, lo más aconsejable es intentar llegar a un acuerdo con el arrendatario para que proceda voluntariamente a la devolución de la posesión del inmueble. Si esto no ocurre, no queda otra alternativa que interponer la correspondiente demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, es decir, por finalización de contrato de arrendamiento.
Proceso judicial de desahucio por expiración de plazo
Para interponer la demanda, el propietario debe acudir representado por abogado especialista en desahucios y procurador, ya que se trata de un procedimiento especial sometido a las reglas del juicio verbal, tal y como recoge el artículo 250.1. 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):
1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
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¿Y si el inquilino que no se quiere ir además debe rentas?
Si el inquilino no se quiere ir de la vivienda y además debe alguna renta o cantidad asimilada, podrá acumularse en la demanda de desahucio la reclamación de dichas cantidades (artículo 437.4.3ª de la LEC):
437.4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:
3ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.
Decreto de admisión y oposición del inquilino
Interpuesta la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia notificará a las partes el decreto de admisión, pronunciándose sobre la fecha de la vista y el lanzamiento. Cuando el inquilino reciba la demanda, tiene la posibilidad de solicitar asistencia jurídica gratuita en el plazo de tres días. Si la solicita, el procedimiento judicial puede ralentizarse ya que, en estos casos, el arrendatario puede pedir que se suspenda el plazo para contestar a la demanda hasta que se le asigne un abogado del turno de oficio.
A partir de la nueva Ley de Vivienda (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2023-12203), en vigor desde mayo de 2023, se exigen nuevos requisitos para interponer la demanda de desahucio que, al ser exigencias de procedibilidad, han de ser tratadas con un profesional.
En el caso de que el inquilino no se oponga a la demanda, no se celebrará vista, ya que el allanamiento del arrendatario implica el éxito de las pretensiones del arrendador y por tanto, se procederá directamente al lanzamiento o desahucio.
El lanzamiento
Celebrada la vista, el Juez ordenará que el inquilino desaloje la vivienda y restituya la posesión del inmueble. En el día del lanzamiento y a la hora acordada, el arrendador deberá presentarse en el inmueble, donde estará una comitiva del Juzgado y la Policía para recuperar la vivienda, el cerrajero y un servicio de mudanza para retirar los enseres del arrendatario. Finalmente, se levantará acta sobre el estado en que se encuentre la vivienda.
¿Cuánto dura un desahucio por expiración de plazo?
Si el inquilino solicita asistencia jurídica gratuita, lo cual es muy habitual tratándose de justiciables que carecen muchas veces de recursos para pagar un abogado particular, el proceso de desahucio por expiración de plazo contractual puede tener una duración total aproximada de un año.
¿Cuánto cuesta este procedimiento de desahucio?
- Poder General Para Pleitos: mediante este documento, el cliente autoriza al abogado y al procurador para que actúen en su nombre y representación ante los Tribunales de Justicia. Este apoderamiento, obligatorio en este caso según la legislación procesal, puede efectuarse de tres formas:
- Ante notario: tiene un coste de 78 euros y es preciso acudir provisto de DNI. Si el otorgante es persona jurídica, también deberá presentar la escritura en la que se le otorga la representación legal de la empresa.
- A través de la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia: es un trámite gratuito que puede realizarse con el DNI electrónico o el sistema “Cl@ve”, accediendo al siguiente enlace: https://sedejudicial.justicia.es/-/apoderamiento-apud-acta.
- Por comparecencia en el Juzgado ante el Letrado de la Administración de Justicia: sin ningún coste.
- Honorarios del Abogado: los que libremente acuerden las partes, pues la Deontología de la Abogacía establece el principio de libertad de pactos entre abogado y cliente para establecer los honorarios. En todo caso, dependerá de la pericia, experiencia y caché del abogado.
- Honorarios del Procurador: suelen oscilar entre los 200 y los 300 euros.
- Gastos adicionales: en el momento del lanzamiento, deberá abonarse el precio del procurador por la asistencia el día señalado para recuperar la vivienda y la factura del cerrajero.
Desocupación de un inquilino que no se quiere ir
Es sabido que existen otros métodos alternativos para echar a un inquilino que no se quiere ir, métodos que no se van a cuestionar en el presente blog, pero que tampoco podemos recomendar por más rápidos y prácticos que puedan parecer.
Mi casera me exige que abandone el piso el cual pago mensualmente sin problema alguno , por qué necesita el piso para uso personal. Me cumple el contrato y no encuentro donde ir , puede echarme una vez finalice el contrato aún pagando la mensualidad pues no quiero dejar de pagar si no, no quedarme en la calle
Estimada Jessica, gracias por tu consulta. Para poder darte un consejo legal necesitaríamos ver previamente el contrato y la comunicación del casero. Dicho esto, si se termina el contrato bastaría con un preaviso formal, si lo que pretende el propietario es adelantar la salida por causa de necesidad, debe cumplir con determinados requisitos. Sea como fuere, siempre queda la posibilidad de llegar a un acuerdo amistoso con el arrendador mientras se procura una vivienda alternativa.
Hola. Mi inquilina me paga desde febrero como le da la gana, dentro del mes pero el dia que quiere y como quiere. La puedo demandar por retrasos? La demanda tiene que ser con abogado o puedo poner denuncia en juzgados? Muchas gracias
Estimada Inma, gracias por tu consulta. Los retrasos continuados pueden ser motivo de desahucio. La demanda de desahucio está regulada en la ley de Enjuiciamiento Civil y entre otros requisitos debe estar firmada por abogado y procurador. No procede ninguna denuncia, retrasarse en los pagos no es delito sino incumplimiento de contrato y por tanto, causa de resolución del mismo.
Hola. Tengo piso alquilado y hasta dentro de dos años no acaba contrato. Necesito el piso para vivir porque tengo que vender mi casa habitual por no poder pagar hipoteca y volver al piso. Como lo tengo qur hacer? Por mediacion de abogados o solo comunicar dos meses antes por burofax? Muchas graciss
Estimada Inma, comunicar con un preaviso de dos meses al inquilino es sólo un requisito de los que exige la ley. Debes explicar correctamente la causa de necesidad y esa explicación debe ser redactada por un abogado que conozca la materia, caso contrario, el inquilino no se va a ir y sus abogados van a impedir que tu pretensión prospere.