Preaviso de finalización de contrato de alquiler

Preaviso de finalización de contrato de alquiler

Emilio Díaz Rojas

13 Jul, 2023

La Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil regulan la duración de los contratos de alquiler y sus prórrogas, los supuestos de finalización anticipada y los plazos de preaviso, tanto para los propietarios como para los inquilinos. A continuación, analizamos las causas de terminación del contrato de alquiler y los plazos de preaviso que marca la ley para cada supuesto.

Finalización del alquiler por terminación del plazo legal o contractualmente pactado

Es el motivo más común de finalización de contrato de alquiler, en el que el inquilino debe abandonar la vivienda y devolver las llaves. El Tribunal Supremo tiene una línea jurisprudencial muy definida referente a la prohibición de los contratos indefinidos, ya que, por su propia naturaleza, el contrato de arrendamiento ha de tener una duración determinada o determinable. Sentencias señeras en este sentido son, por ejemplo, STS 10/02/2021 y 20/02/2020.

Si bien es cierto que nos constan sentidos jurisprudenciales diferentes cuando los contratos de arrendamiento de vivienda fueron pactados de manera indefinida, el TS admitió la vinculación perpetua o al menos prolongada en contratos de renta antigua o en arrendamientos de vivienda con opción de compra, aunque se trata de supuestos muy puntuales; así lo establece por ejemplo la STS 129/2021.

Sea como fuere, cuando los plazos legales o la duración pactada entre las partes ha llegado a su vencimiento y alguna de ellas no desea continuar, lo propio es que preavise de forma clara su intención de no prorrogar el contrato, señalando día y hora para la entrega de llaves e inspección conjunta de la vivienda, dicho sea de paso, con el documento de terminación de contrato preparado para la firma de ambos.

Como se ha dicho, de acuerdo con el Tribunal Supremo (STS 10/02/2021, 28/07/2020, 20/02/2020, 16/11/2016, 14/03/2013, entre otras muchas): “por lo que en el caso de que el contrato haya sido pactado de manera indefinida, cualquiera de los contratantes tendrá el derecho de resolución ad nutum del contrato”.

También podría el arrendador quedar obligado a mantener el arrendamiento durante treinta años, plazo máximo del arrendamiento siempre que no haya opción de compra, de conformidad con la STS 582/2009, del pleno, por la que se aplicaría analógicamente el artículo 515 CC relativo a la duración del usufructo (STS 582/2009 de 9 de septiembre). En el plazo de treinta años se toma como referencia el usufructo, pero lo cierto y verdad es que los contratos tienen que tener un desenlace, si no, no serían arrendamientos.

Finalización anticipada del alquiler por el propietario

Una vez cumplido el primer año de contrato y siguiendo lo dispuesto en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario puede recuperar el inmueble arrendado por causa de necesidad para destinarlo a vivienda permanente para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para obtener información más detallada sobre este supuesto puede visitar nuestro artículo: Recuperar vivienda alquilada por necesidad del arrendador.

Finalización anticipada del alquiler por el inquilino

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino desistir del contrato de alquiler de forma anticipada, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde su entrada en vigor.

Si se hizo constar en el contrato de arrendamiento, el propietario podrá exigir al inquilino una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Cuando los períodos de tiempo sean inferiores al año, la indemnización deberá ser proporcional a los meses que falten para la finalización del contrato.

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Plazos de preaviso para finalización de contrato de alquiler

Cuando el arrendador o arrendatario haya comprobado que el contrato llega a su fin y no desea renovar, primero deberá preavisar por escrito a la otra parte. Este despacho es partidario de hacerlo mediante burofax con acuse de recibo y de contenido con el plazo de preaviso indicado por la ley, que será el siguiente:

Para contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019

  • El arrendador: 4 meses antes de terminar los cinco o siete años, dependiendo de si es persona física o jurídica, en arrendamientos de vivienda para evitar la prórroga de otros tres años más (art. 10 LAU).
  • El arrendatario: 2 meses si el arrendador persona física quiere interrumpir las prórrogas del contrato.

Para contratos firmados antes del 6 de marzo de 2019

Tanto para el arrendador como para el arrendatario que quieran terminar con el contrato a fecha de vencimiento, se exige un preaviso de 30 días. En el supuesto de que terminen los 3 años de prórroga legal y ninguna de las dos partes haya denunciado el texto, el contrato se prorrogará por un año más.

Para contratos sometidos a la Ley de 1964, denominados de renta antigua

Los contratos de renta antigua, es decir, aquellos que fueron formalizados antes del 9 de mayo de 1985, están sometidos a la ya derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.  En estos casos, cuando fallezca el inquilino, caben dos subrogaciones, es decir, otros familiares del arrendatario tienen derecho a permanecer en la vivienda alquilada. Así lo dispone el artículo 58 de la Ley 40/1964:

1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los dieciocho años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido, y respecto al cónyuge, bastará la mera convivencia, sin exigencia en el plazo de antelación.

Cuando se haya agotado el juego de subrogaciones previsto en la normativa, el preaviso exigido será de 30 días.

Para finalización anticipada por necesidad del arrendador

De acuerdo con el art. 9.3 LAU el preaviso de finalización anticipada de contrato de alquiler es de dos meses, una vez haya pasado el primer año de contrato.

En los contratos de renta antigua, el preaviso por causa de necesidad será de 1 año cuando el arrendador interrumpe la prórroga por este motivo.

Para finalización anticipada por parte del inquilino

Según el art. 11 LAU son 30 días de preaviso, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde la entrada en vigor del contrato.

No obstante, es controvertido cuando el contrato se prorroga por anualidades si, iniciada la siguiente anualidad, el arrendatario debe abonar la parte proporcional del año que reste por cumplir.

Consecuencias de no cumplir con los plazos de preaviso de finalización de contrato de alquiler

Terminadas las prórrogas legales, el contrato entra en “tácita reconducción” y el arrendador podrá poner fin al contrato preavisando con treinta días si la renta está pactada por meses o con treinta días antes de la fecha o entrada en vigor del contrato si la renta está pactada anualmente.

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47 Comentarios
  1. Junior

    Hola. Mi caso es el siguiente:
    Tengo alquilado un piso con un contrato por 1 año. Este comenzó el 4 de enero de 2023. Si yo no quiero renovar dicho contrato, podría hacerlo a día de hoy?. Quiero también señalar que este mes no me ha pagado la mensualidad y tampoco tiene la intención de hacerlo,según me ha comunicado el inquilino.

    Un cordial saludo.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Junior, gracias por tu consulta. No es que tengas que renovar nada porque el inquilino tiene plazos legales por cinco años si eres un particular o 7 si eres empresa. Ahora bien, esto es así siempre y cuando el inquilino cumpla puntualmente con sus obligaciones de pago, si ya te debe una mensualidad y no se aviene a los pagos, debes dar por resuelto el contrato y, finalmente tendrás que desahuciarlo por falta de pago mediante demanda con abogado especialista en la materia y representación de procurador.

      Responder
      • Marisa

        Buenos días.
        Tengo alquilado un piso a un inquilino desde 1 abril de 2016.
        Quiero recuperar el piso y quiero saber si con dos.meses de antelación es suficiente para avisarle y si el.mejor método es burofax. Muchísimas gracias.
        Encima me debe ya dos meses

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Marisa, gracias por tu consulta. El preaviso puede ser por email o, preferentemente y en opinión de este despacho por burofax. La cuestión principal que debes analizar es si tienes que preavisar con treinta días o con treinta días antes de la fecha de entrada en vigor del contrato, este dato depende de lo que diga el contrato que habéis firmado.

          Responder
    • Consuelo

      Buenas tardes,
      Soy inquilina con contrato firmado a finales de 2022 con duración determinada de 5 años sin perjuicio del derecho del arrendatario a su prórroga conforme a lo dispuesto en los arts. 9 y 10 de la LAU. Hace unos días recibí burofax indicando que el propietario quiere recuperar la vivienda para destinarla a vivienda habitual en virtud del art. 9.3 LAU. En el contrato se incluyó cláusula en la que se acuerda que una vez transcurrido el 1er año de vigencia el arrendador podrá reclamar la vivienda para si o sus familiares en caso de necesidad a tenor del art. 9 LAU.
      Mi duda es que el art. 9.3 hace referencia a esta excepción como oposición a la prórroga obligatoria pero mi contrato no tiene prorrogas obligatorias en los 5 primeros años, no se firmó a un año con prorrogas anuales si no a 5 años directamente por lo que se me plantea la duda de si puede hacer valer esta excepción si no hay prórroga obligatoria a aplicar.
      Muchas gracias.

      Responder
      • Emilio Díaz Rojas

        Estimada Consuelo, gracias por tu consulta. No se trata de como esté redactada la duración de las prórrogas en el contrato, los cinco años los tienes por ley mientras cumplas con tus obligaciones de pago. Lo que te puedo aconsejar es acudir a un profesional experto en la materia pare que responsa al burofax y que el arrendador acredite que la causa de necesidad es legítima.

        Responder
  2. francisco perdomo

    Hola buenas tardes mi contrato de alquiler desde el 2012 que se renuevan anualmente el 7 de septiembre me van a avisar que quieren vender la vivienda para uno de sus hijos . Como me tiene que avisar.y cuando me debo ir de la vivienda

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Francisco, gracias por tu consulta. Atendiendo a la fecha de tu contrato te puede preavisar con treinta días para que devuelvas las llaves, excepto que se prorrogue anualmente, en ese caso podría preavisar treinta días antes de la anualidad. Eso no lo podemos saber sin ver el contrato. Vender el piso no es causa de resolución, basta con que se hayan terminado las prorrogas legales del contrato.

      Responder
    • Cristina Rodriguez Santos

      Hola tengo una duda. ¿Cuanto meses dispone el inquilino para desokupar el inmueble alquilado una vez realizado el preaviso. Tengo entendido que como norma general, ya que la LA ni ninguna norma supletoria dice nada al respecto, es de 3 meses.

      Responder
      • Emilio Díaz Rojas

        Estimada Cristina, gracias por tu consulta. En el propio preaviso el inquilino debería indicar la fecha en la que desea marcharse de la vivienda y acordar juntos una hora concreta en el día indicado para proceder a la entrega de llaves e inspección conjunta de la vivienda. En este acto, lo recomendable es firmar un acuerdo de extinción de contrato donde se deje constancia de que el inquilino ha entregado las llaves y del estado del inmueble. En efecto, el inquilino está obligado a abonar las rentas hasta el día de la entrega de llaves.

        Responder
  3. Cristina porta

    Buenas
    Llevamos como 7 años en este piso. renovado en 9 febrero de 2019 y teníamos 4años se nos acaba el contrato. Nos han avisado con un email el dia 14 noviembre que podemos renovar pagando como 400€mas me parece una barbaridaf. Y por otro lado queria saber no te tienen que avisar con 2 meses de antelación porque no lo están haciendo. Que se puede hacer?

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Cristina, gracias por tu consulta. Sin ver el contrato de alquiler y atendiendo únicamente a la información que nos facilitas, es muy posible que el contrato se haya renovado tácitamente en cuyo caso el preaviso es de 30 días. Un nuevo contrato conforme a la legislación vigente con una nueva prórroga de cinco años si el arrendador es persona física o 7 si es persona jurídica, con un aumento en la renta no es una mala solución atendiendo a la dificultad y encarecimiento del contrato del mercado de alquiler. En cualquier caso, corresponde a las partes del contrato, esto es entre el casero e inquilino pactar la nueva renta.

      Responder
      • Rafael Ramírez

        Buenos días, en un contrato firmado el 20 de enero de 2019 cuál es el periodo de preaviso del propietario para no efectuar prórroga.

        Gracias

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimado Rafael, gracias por tu consulta. Dada la fecha de otorgamiento del contrato de alquiler, tenías tres años más uno, en concepto de prórroga legal que al parecer has disfrutado. Para que el contrato no se prorrogue tácitamente el casero ha tenido que preavisar con treinta días antes de su finalización, esto es, el 19 de diciembre lo más tardar, para que proceda a la entrega de llaves el 19 de enero de 2024.

          Responder
  4. César Vázquez Carracedo

    Con que plazo hay que avisar al inquilino de una vivienda en el noveno año habiendose formalizado el contrato de alquiler el 1 de febrero de 2015 para revocar el contrato de arrendamiento

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Cesar, gracias por tu consulta. Con treinta días si el contrato se ha ido renovando mensualmente, o con treinta días antes de la fecha de la entrada en vigor del contrato para el caso en que la renovación sea anual. Si el contrato se renueva mensualmente o anualmente no podemos saberlo sin ver el contrato.

      Responder
  5. Elena

    Buenos días. Vivo de alquiler pero actualmente estoy en búsqueda de vivienda para compra. Revisando mi contrato me indica que tengo que pre avisar con sesenta días de antelación al arrendador de mi intención de abandonar el piso, aunque en su momento me dijo que los plazos no serían problema y que esa cláusula no sería necesariamente aplicable. Caso de no llegar a un acuerdo, estoy obligada a cumplir con esos 60 días o solo los 30 que indica la LAU?

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Elena, gracias por tu consulta. Prevalece los treinta días que ordena la LAU, no obstante, si lo sabes en sesenta días te ahorras una posible discusión con tu casero que incluso podría retener la fianza por no cumplir con el preaviso del contrato. En cualquier caso te recomendamos que el preaviso sea por escrito, mejor burofax y si no te es posible por email.

      Responder
  6. Maria José Dorado Sánchez

    Buenas noches,

    Mi contrato de alquiler vence por ser el 5 año el 30/04/2024.

    A fecha 4/01/2024 me han informado de la terminación del mismo mediante email. Y me invitan a indicar si quiero renovarlo con una negociación de precio.

    Según el entiendo, leyendo la LAU en su artículo 10, deberían haberme avisado el 01/01/2024 no? ¿Podría decirse que me han notificado fuera de plazo y por ende tengo derecho a la prorroga por 1 año más hasta un máximo de 3 con las mismas condiciones?

    ¿Estaría entonces obligada a aceptar una subida del 3% para la renovación? O se atiene al IPC?

    En caso de que no fuese así, y se tuviera que hacer un contrato nuevo; ¿la subida del alquiler tiene algún tipo de limitación?

    Este tema es muy complicado de entender y me gustaría que me ayudaran a saber si tengo alguna posibilidad de evitar la finalización del contrato para evitar la subida desmesurada del precio…

    Espero puedan resolver mis dudas….gracias por anticipado!

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada María José, gracias por tu consulta. En efecto, tratándose de un arrendamiento de uso de vivienda y de acuerdo con al art. 10.1LAU, el arrendador deberá notificar que no quiere continuar con el alquiler con cuatro meses de antelación al vencimiento de los cinco años de arrendamiento en concepto de prórroga legal, caso contrario, el contrato se prorrogará tres años más. En cuanto a la actualización de la renta, este año es de un 3% para los contratos en vigor, ahora bien, si se trata de un nuevo contrato o se prorroga tácitamente el que tienes vigente la renta nueva será la que acordéis entre las partes.

      Responder
      • Mae

        Estimado Emilio.
        Mi contrato de alquiler cumplió su primer año y estoy en los primeros meses de la primera prórroga. Le he comunicado a la inmobiliaria mediadora mis intenciones de terminar el contrato. ¿La fecha en la que pretendo entregar el piso debe estar contemplada fuera de esos 30 días de preaviso o puede ser antes? Ej. Les comunico el 25/1 y quiero irme el 15/2 o debo esperarme hasta el 25/2?
        ¿Qué tiempo tiene la inmobiliaria para darme respuesta?
        Gracias d antemano

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Mae, gracias por tu consulta. Desconociendo la duración que has pactado en el contrato con tu casero, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que debes dar un preaviso de 30 días antes de concertar día y hora para la entrega de llaves y la siempre recomendable inspección conjunta de la vivienda para que las partes del contrato puedan valorar como se entregó el inmueble y el estado en el que lo devuelve el inquilino. El preaviso es válido por email, aunque en este despacho aconsejamos que sea mediante burofax y dirigido al propietario con traslado de copia a la inmobiliaria, precisamente para evitar que la agencia se demore en informar al casero de tu voluntad de dar por finalizado el contrato. El acto de la entrega de llaves debe ser documentado y firmado por el casero y el inquilino, donde se indique que
          queda resuelto el contrato y, si todo se ha hecho correctamente, las partes nada tengan que reclamarse entre sí.

          Responder
    • Pablo

      Buenas. Mi caso es el siguiente. Contrato de vivienda habitual firmado el 1/02 del año 2023 y me quiero cambiar de piso actualmente. En mi contrato aparece la famosa cláusula del art.11 de la LAU que indica que la parte proporcional de un mes de renta se deberá abonar si se marcha en un periodo desde el séptimo mes hasta el duodécimo mes. Mi duda es si esa cláusula se aplica a las prórrogas o no. Porque ahora mismo mi contrato entraría en la prórroga el 1/02 del año 24 y aún no he avisado con la antelación de los 30 días. He leído mucho por internet y no me queda nada claro si hay que pagar esa indemnización o no porque no se conocen resoluciones judiciales al respecto quedando la interpretación del propio artículo muy ambiguo y no sé qué pensar.

      Gracias

      Responder
      • Emilio Díaz Rojas

        Estimado Pablo, gracias por tu consulta. En efecto, el art. 11 LAU, se presta a interpretaciones motivo por el que habrá de aplicarse al caso concreto, es decir a lo que hayas firmado en el contrato con respecto a la duración. El art. 11 LAU, dice que las partes «podrán pactar» por eso debes atender a lo que has pactado con tu casero en el contrato de alquiler.

        Responder
        • Pablo

          Gracias por su respuesta. Efectivamente, en mi contrato aparece lo siguiente: » a tenor de lo dispuesto en el art. 11 de la LAU, el arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses de arrendamiento y siempre que lo comunique al arrendador con un mínimo de 30 días. Llegados ese caso, el arrendatario indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de renta por cada anualidad de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año e indemnizando en proporción al prorrateo resultante».
          Por lo tanto, según entiendo como mi contrato desde el 1/02/24 entraría en una nueva prórroga anual hasta el 31/01/25 y si me voy por ej. el 1/04/24 tendría que pagar una indemnización de 9/11* la cantidad resultante. ¿Es así? Es que el tema de las prórrogas no está contemplado en ese mismo artículo y en el contrato no pone la palabra prórroga para pagar esa indemnización. Por lo tanto, según tu opinión, ¿Debería haber aparecido en mi contrato que esa misma indemnización se aplicaría en sucesivas prórrogas para poder demandarla o se entiende, de acuerdo a la ley, que lo pactado por las partes en el primer año, aunque no conste la palabra «prórroga», se extiende en años sucesivos?

          Gracias

          Responder
          • Emilio Díaz Rojas

            Estimado Pablo, lo que diga la ley está por encima del contrato y, en consecuencia, el contrato ha de interpretarse de acuerdo con la ley. En este chat que trata sobre comentarios generales y orientativos no podemos analizar contratos ni dar respuestas que puedan comprometer cuestiones de carácter confidencial de las personas.

        • Benjamín

          Buenos días, y gracias por atender mi consulta
          Contrato firmado el 30 de mayo y entrada en vigor el 1 de Junio 2019, Cuál sería el último día de preaviso , al inquilino , para abandonar la vivienda? el 31 de Enero del 2024 ? o el 1 de Febrero? , de incumplir el plazo de preaviso , podría continuar 3 años más ? y con los incrementos que marque la ley, este año sería del 3% ?

          gracias y espero su respuesta

          Responder
          • Emilio Díaz Rojas

            Estimado Benjamín, gracias por tu consulta. El propietario debe preavisar 4 meses antes del 1 de junio de 2024 para que el arrendatario devuelva la posesión el 31 de mayo. El resto de cuestiones que planteas están especificadas en este chat y en el propio artículo.

  7. Alba Peláez Augusto

    Buenas! Llevo 5 años y medio como inquilina con un contrato anual, firmado en el año 2018. Tras varios años de acusaciones de vandalismo por parte del resto de vecinos del edificio, las cuales NO SON CIERTAS, (y sin pruebas) mi casera a terminado por creerles, y ha decidido rescindir el contrato de alquiler. Me gustaría saber si esto es legal, ya que yo JAMÁS he dejado de pagar, mi contrato se renueva anualmente en el mes de julio y quiere rescindir el contrato YA. Por mi parte, decir que soy insolvente, en estos momentos soy desempleada (cobro el salario social del Principado de Asturias), y tengo entendido que ése es uno de los motivos por el cual no se puede desahuciar a un inquilino… Pero no soy abogada, y me encuentro muy nerviosa ante esta situación. Gracias de ante mano.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Alba, gracias por tu consulta. A falta de analizar el contrato de arrendamiento, por la fecha que nos indicas de celebración del mismo, indicar que tu contrato se encuentra prorrogado tácitamente por lo que tu casera, preavisándote con un mínimo de treinta días o bien, de treinta días antes a la fecha del contrato, todo ello dependiendo de si la renta está pactada anual o mensualmente, puede extinguir el contrato de arriendo.

      Responder
  8. David

    Llevo viviendo alquilado desde 2015 en un piso, he firmado un contrato inicial y nunca hemos firmado prorroga ni nada, simplemente actualizamos el precio un par de veces conforme al ipc. El propietario me comunico en julio de 2023 que queria vender el piso, para que me buscara otro. He encontrado otro pero entro del dia 15 y mi intencion era pagarle medio mes, pero ahora me dice que tengo que pagarselo entero y que tengo que preavisarlo con un mes de antelacion. Tengo realmente que avisarlo con un mes de antelacion cuando no soy yo el que me voy por voluntad propia sino que es el que quiere venderlo y ya me ha dado el aviso meses atras?

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado David, gracias por tu consulta. En opinión de este despacho, sólo debes pagar la renta de la parte proporcional de los días que hayas disfrutado de la vivienda, no parece justo que si te vas a los 15 días tengas que pagar el mes entero. En cuanto al preaviso, dado que es el arrendador quién quiere recuperar la vivienda arrendada, bastaría con que le indiques un día concreto para la entrega de llaves. No obstante, lo anterior y de manera adicional, tu contrato ya está fuera de las prórrogas legales y el propietario no tenía necesidad de haber alegado causa alguna para recuperar la vivienda, hubiera bastado con enviarte un burofax con treinta días de antelación manifestando su voluntad de recuperar el inmueble; o bien, con treinta días antes de la fecha de entrada en vigor que tenga el contrato de acuerdo con lo que arroje el contrato.

      Responder
  9. Marcos Virdo

    Buenas tardes.
    Deseo aclarar una duda para que por favor me asistan:

    Firmamos con mi esposa un contrato en el año 2021 de alquiler de vivienda por un perìodo de 3 años.
    Necesitamos hacer uso de la vivienda dos años màs.
    El arrendador es persona fìsica.
    Sabemos que la ley nos ampara y salvo las excepciones puntuales que tiene el arrendador, el contrato tiene validez de 5 años independientemente que se haya firmado por 3 años.
    Ahora bien, la pregunta concreta es la siguiente: ¿Debemos notificar por burofax o verbalmente al arrendador que deseamos quedarnos 2 años mas o la ley no nos obliga a notificarlo de palabra o por escrito?
    Muchas gracias.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Marcos, gracias por tu consulta. En efecto tenéis cinco años de vigencia. Las comunicaciones telefónicas o verbales en estos casos no sirven para nada. No hay ninguna disposición legal que te obligue a responder, pero sí sabemos que el silencio puede significar que estás de acuerdo. Por lo tanto, lo propio sería responder al casero, bien por email o mejor por burofax y recordarle que el contrato aún está vigente y que os quedáis.

      Responder
  10. Rosa

    Buenas tardes.
    Tenemos contrato firmado de una vivienda el 15 de Marzo de 2019 y expira el 15 de Marzo de 2024 (5 años).
    El dìa 19 de Enero de este año hemos recibido un e-mail de la agencia recordandonos la finalizaciòn del contrato y de seguir con el, habrìa un incremento notable en el precio.
    Mi pregunta es si realmente esta notificaciòn en esta fecha y vìa e-mail tiene caracter legal ya que aparentemente està fuera de plazo y no es un buro fax.
    Gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Rosa, gracias por tu consulta. Si tu contrato es de uso de vivienda, el preaviso está fuera de plazo, te quedan tres años más de contrato sin que te puedan actualizar la renta más allá de los límites ordenados por el gobierno que para el 2024 es de un 3%.

      Responder
      • Roa

        Muy agradecida.

        Responder
    • Paula

      Hola. A un mes de cumplir el contrato mi casero me avisa de que tengo que abandonar la vivienda. ¿Cuánto tiempo tengo para desalojar la vivienda? En un mes no me da tiempo a encontrar nada. Gracias de antemano.

      Responder
      • Emilio Díaz Rojas

        Estimada Paula, gracias por tu consulta. Si tu contrato es posterior a marzo de 2019, tienes cinco años de contrato más tres años adicionales salvo que tu casero te preavise con cuatro meses antes de que finalice el quinto año de que no desea continuar con el alquiler. Si tu contrato es anterior a 2019 y ya se te han pasado los tres años más uno que tenían estos contratos de prórroga legal, el propietario puede preavisarte con 30 días en cualquier momento o bien con 30 días antes de la fecha del cumpleaños del contrato, en ambos casos sin alegar ninguna justificación ni causa de necesidad, eso sí debe plasmar su voluntad por escrito de que no quiere continuar con el contrato.

        Responder
  11. yolanda largo del amo

    Tengo un piso alquilado con fecha 10 de Abril de 2019.
    En el contrato consta duración mínima de 1 año, duración máxima 3 años. También consta que una vez transcurrido el plazo máximo de tres años , si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovarlo el contrato se prorrogará obligatoriamente durante un año más , salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
    Finalizada la duración pactada y en su caso, la de las prórrogas sucesivas y si fuese voluntad de las partes continuar la relación arrendaticia , deberán formalizar un nuevo contrato. En caso contrario los arrendatarios deberán abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador.

    A fecha 4 de Febrero de 2024 el arrendador me comunica que el contrato no se prorroga y que en caso de que quiera seguir en el piso tenemos que hacer un contrato nuevo, pactando unas nuevas condiciones.

    ¿Es esto así o al no haberme avisado con cuatro meses de antelación puedo seguir en el piso 3 años más sin tener que hacer nada y sin que pueda subirme más que el 3%?

    Muchas gracias.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Yolanda, gracias por tu consulta. El contrato no está correcto, pero tampoco es relevante, si se trata de un contrato de arrendamiento para uso de vivienda sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos dispones de cinco años desde la entrada en vigor más tres años si el arrendador no te avisó correctamente en tiempo y forma. Por lo tanto, no tienes que hacer un nuevo contrato ni te puede actualizar la renta más del 3% hasta el 2027.

      Responder
  12. Alfonso Soler

    Tengo un contrato de arrendamiento para uso de vivienda que finaliza próximamente, y me ha pasado el plazo de los 4 meses para notificarle al arrendatario mi intención de que no se prorrogue.
    En el contrato se prevé un plazo menor, concretamente de 30 días (anteriores al vencimiento), para preavisar, y en éste plazo pactado sí que estoy aún, dentro de plazo para preavisar al arrendatario en tal sentido.
    Mi pregunta es, si puedo requerir al arrendatario utilizando el plazo pactado (en el que aún estoy a tiempo), o si necesariamente debí notificar al inquilino mi intención de no prorrogar el contrato con una antelación mínima de 4 meses (el que ya no puedo utilizar por haber transcurrido).
    Muchas gracias.

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Alfonso, gracias por tu consulta. En el entendido de que los inquilinos han disfrutado durante cinco años del alquiler, en efecto, si no preavisas con cuatro meses, el arrendamiento se prorroga por tres años más, salvo que de mutuo acuerdo, alcances un pacto distinto con ellos. La Ley está por encima de lo que diga el contrato en todo lo que pueda ser perjudicial para el arrendatario.

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  13. Esther Paniagua

    Buenos días, tengo un contrato de alquiler firmado en 2020 , donde consta la duración mínima de 5 años, con fecha de finalización del 31 de Mayo 2025, la propietaria nos ha comunicado la finalización del contrato porque lo necesita para ella misma y nos ha dado el plazo de dos meses, poniendo fecha de finalización 15 de marzo. La fecha de finalización que nos ha dado es la correcta? ¿Aunque el aviso se tenga que hacer con dos meses de anterioridad, la fecha fin no debería ser la fecha fin en al anualidad del contrato, es decir el 31 de mayo del 2024 o es la fecha que ha marcado la propietaria?

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Esther, gracias por tu consulta. La fecha que te indica para devolver la vivienda parece incorrecta, sin saber exactamente cuándo habéis recibido la comunicación ni si el canal utilizado fue el correcto, en cualquier caso, la clave está en si la propiedad justifica o no la causa de necesidad. Vuestra reacción debería ser responder a esa misiva lo antes posible, para lo que te recomendamos ponerte en manos de un profesional experto en la materia.

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  14. Natalia

    Buenas tardes
    Mis inquilinos van a hacer en mayo 10 años en la vivienda y quiero rescindirles el contrato. Tengo que indicar los motivos? En mi caso es que quiero vender la casa .
    Saludos

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Natalia, gracias por tu consulta. Habrá que atender a la duración pactada en el contrato, si realmente las prórrogas legales y pactadas en el contrato han finalizado, la causa es esa: la finalización del contrato. Eso si, es imprescindible que comuniques mediante comunicación formal el preaviso correspondiente, bien con treinta días o bien con treinta días antes de la anualidad del contrato. Dependerá de como se ha ido prorrogando el contrato de alquiler y ese dato sólo es posible saberlo analizando el contrato de arrendamiento.

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