La Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil regulan la duración de los contratos de alquiler y sus prórrogas, los supuestos de finalización anticipada y los plazos de preaviso, tanto para los propietarios como para los inquilinos. A continuación, analizamos las causas de terminación del contrato de alquiler y los plazos de preaviso que marca la ley para cada supuesto.
Finalización del alquiler por terminación del plazo legal o contractualmente pactado
Es el motivo más común de finalización de contrato de alquiler, en el que el inquilino debe abandonar la vivienda y devolver las llaves. El Tribunal Supremo tiene una línea jurisprudencial muy definida referente a la prohibición de los contratos indefinidos, ya que, por su propia naturaleza, el contrato de arrendamiento ha de tener una duración determinada o determinable. Sentencias señeras en este sentido son, por ejemplo, STS 10/02/2021 y 20/02/2020.
Si bien es cierto que nos constan sentidos jurisprudenciales diferentes cuando los contratos de arrendamiento de vivienda fueron pactados de manera indefinida, el TS admitió la vinculación perpetua o al menos prolongada en contratos de renta antigua o en arrendamientos de vivienda con opción de compra, aunque se trata de supuestos muy puntuales; así lo establece por ejemplo la STS 129/2021.
Sea como fuere, cuando los plazos legales o la duración pactada entre las partes ha llegado a su vencimiento y alguna de ellas no desea continuar, lo propio es que preavise de forma clara su intención de no prorrogar el contrato, señalando día y hora para la entrega de llaves e inspección conjunta de la vivienda, dicho sea de paso, con el documento de terminación de contrato preparado para la firma de ambos.
Como se ha dicho, de acuerdo con el Tribunal Supremo (STS 10/02/2021, 28/07/2020, 20/02/2020, 16/11/2016, 14/03/2013, entre otras muchas): “por lo que en el caso de que el contrato haya sido pactado de manera indefinida, cualquiera de los contratantes tendrá el derecho de resolución ad nutum del contrato”.
También podría el arrendador quedar obligado a mantener el arrendamiento durante treinta años, plazo máximo del arrendamiento siempre que no haya opción de compra, de conformidad con la STS 582/2009, del pleno, por la que se aplicaría analógicamente el artículo 515 CC relativo a la duración del usufructo (STS 582/2009 de 9 de septiembre). En el plazo de treinta años se toma como referencia el usufructo, pero lo cierto y verdad es que los contratos tienen que tener un desenlace, si no, no serían arrendamientos.
Finalización anticipada del alquiler por el propietario
Una vez cumplido el primer año de contrato y siguiendo lo dispuesto en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario puede recuperar el inmueble arrendado por causa de necesidad para destinarlo a vivienda permanente para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para obtener información más detallada sobre este supuesto puede visitar nuestro artículo: Recuperar vivienda alquilada por necesidad del arrendador.
Finalización anticipada del alquiler por el inquilino
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino desistir del contrato de alquiler de forma anticipada, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde su entrada en vigor.
Si se hizo constar en el contrato de arrendamiento, el propietario podrá exigir al inquilino una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Cuando los períodos de tiempo sean inferiores al año, la indemnización deberá ser proporcional a los meses que falten para la finalización del contrato.
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Plazos de preaviso para finalización de contrato de alquiler
Cuando el arrendador o arrendatario haya comprobado que el contrato llega a su fin y no desea renovar, primero deberá preavisar por escrito a la otra parte. Este despacho es partidario de hacerlo mediante burofax con acuse de recibo y de contenido con el plazo de preaviso indicado por la ley, que será el siguiente:
Para contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019
- El arrendador: 4 meses antes de terminar los cinco o siete años, dependiendo de si es persona física o jurídica, en arrendamientos de vivienda para evitar la prórroga de otros tres años más (art. 10 LAU).
- El arrendatario: 2 meses si el arrendador persona física quiere interrumpir las prórrogas del contrato.
Para contratos firmados antes del 6 de marzo de 2019
Tanto para el arrendador como para el arrendatario que quieran terminar con el contrato a fecha de vencimiento, se exige un preaviso de 30 días. En el supuesto de que terminen los 3 años de prórroga legal y ninguna de las dos partes haya denunciado el texto, el contrato se prorrogará por un año más.
Para contratos sometidos a la Ley de 1964, denominados de renta antigua
Los contratos de renta antigua, es decir, aquellos que fueron formalizados antes del 9 de mayo de 1985, están sometidos a la ya derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En estos casos, cuando fallezca el inquilino, caben dos subrogaciones, es decir, otros familiares del arrendatario tienen derecho a permanecer en la vivienda alquilada. Así lo dispone el artículo 58 de la Ley 40/1964:
1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los dieciocho años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido, y respecto al cónyuge, bastará la mera convivencia, sin exigencia en el plazo de antelación.
Cuando se haya agotado el juego de subrogaciones previsto en la normativa, el preaviso exigido será de 30 días.
Para finalización anticipada por necesidad del arrendador
De acuerdo con el art. 9.3 LAU el preaviso de finalización anticipada de contrato de alquiler es de dos meses, una vez haya pasado el primer año de contrato.
En los contratos de renta antigua, el preaviso por causa de necesidad será de 1 año cuando el arrendador interrumpe la prórroga por este motivo.
Para finalización anticipada por parte del inquilino
Según el art. 11 LAU son 30 días de preaviso, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde la entrada en vigor del contrato.
No obstante, es controvertido cuando el contrato se prorroga por anualidades si, iniciada la siguiente anualidad, el arrendatario debe abonar la parte proporcional del año que reste por cumplir.
Consecuencias de no cumplir con los plazos de preaviso de finalización de contrato de alquiler
Terminadas las prórrogas legales, el contrato entra en “tácita reconducción” y el arrendador podrá poner fin al contrato preavisando con treinta días si la renta está pactada por meses o con treinta días antes de la fecha o entrada en vigor del contrato si la renta está pactada anualmente.
