Recuperar vivienda alquilada por necesidad del arrendador

La resolución del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador de recuperar una vivienda alquilada, fue incluida en la reforma de la LAU por la L 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Posteriormente, a partir del 6 de marzo de 2019, esto es, la norma vigente a día de la fecha, importan dos modificaciones a este respecto:

• Que el plazo de prórroga legal de obligado cumplimiento para el arrendador persona física es de 5 años.
• Que podrá ejercitar el derecho a recuperar la vivienda siempre que sea persona física y se haya establecido en el contrato expresamente, que el arrendador va a necesitar la vivienda para él o para determinados familiares, con la intención de que el inmueble se constituya en su vivienda habitual.

La primera conclusión que se extrae de lo hasta aquí expuesto, es que este derecho que la ley concede al arrendador representa un límite a los derechos del arrendatario pues podrá poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del quinto año de arriendo.

En concreto el art. 9.3 de la vigente LAU dice lo siguiente:

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Instrucciones para recuperar la vivienda alquilada para uso propio, un hijo u otro familiar

No basta con que el arrendador notifique a su inquilino su voluntad de extinguir anticipadamente el contrato ni siquiera invocando el precepto transcrito, la clave de bóveda está precisamente en que tiene que probar y acreditar que realmente necesita recuperar la vivienda alquilada para uso propio o para sus hijos,  padres o su excónyuge y que no es un mero capricho, conveniencia o cambio de opinión porque entonces, las prórrogas legales que protegen al inquilino quedarían reducidas a una mera burla y la duración del contrato legalmente regulada moriría vacía de contenido.

¿Qué ocurre si posteriormente el arrendador o sus familiares no ocupan la vivienda?

Para dotar de rigor la veracidad de la necesidad del arrendador de recuperar la vivienda arrendada, el precepto analizado continúa explicando las consecuencias jurídicas para el caso de que el arrendador no ocupe efectivamente la vivienda en un plazo de tres meses:

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

¿Qué puede hacer el arrendatario si en tres meses el arrendador no ha ocupado la vivienda?

Atendiendo a esta segunda parte del artículo, el arrendatario, si en un plazo de tres meses desde la entrega de llaves a requerimiento del arrendador no ha ocupado en la vivienda podrá hacer dos cosas:

1. Exigir al arrendador un nuevo contrato con las mismas condiciones en las que estaba antes de salir del inmueble, contando de nuevo los cinco años y con el derecho a ser indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación. Este supuesto es complicado que pueda darse pues el arrendatario, en la mayoría de los casos ya estará ocupando una casa con un nuevo contrato de alquiler.
2. Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir contados desde el momento del desalojo y hasta completar los cinco años.

Requisitos para que el arrendador pueda recuperar una vivienda alquilada

En concreto el arrendador podrá poner fin al contrato únicamente después del primer año de contrato, deberá comunicar al arrendatario el motivo concreto por el que va a necesitar la vivienda y hacerlo dando un plazo mínimo de dos meses para que desaloje, bien por medio de burofax o por correo electrónico si consta este tipo de comunicación en el contrato.

Para que el arrendador pueda hacer uso de este derecho, deberá comunicar al inquilino el motivo que le lleva a necesitar la vivienda y hacerlo dando un plazo mínimo de dos meses para que desaloje la vivienda. La primera duda a la vista del precepto, sería desde cuándo tenemos que contar los dos meses de preaviso, si son dos meses después del primer año o si el preaviso debe hacerlo el arrendador a los catorce meses, esto es, dos meses después del vencimiento del primer año.

La respuesta puede ser discutida, aunque el verdadero problema es la demostración de la veracidad de la necesidad y el comportamiento de las partes a efectos prácticos a partir de la comunicación de la voluntad del arrendador de extinguir el contrato de alquiler.

Sentencias relacionadas con la recuperación de vivienda por necesidad del propietario

Es importante analizar la posición de nuestros tribunales ante este problema. Por ejemplo, la, STS, 18/03/10 núm 181/10, da la razón al arrendador y ello porque la vivienda que previamente había enajenado la propietaria, no cumplía las condiciones de habitabilidad requeridas y en consiguiente, nadie puede ser obligado a vivir en una casa sin las debidas condiciones por motivo de que su inmueble esté arrendado y deba aguardar a las prórrogas forzosas.

En segundo lugar, los jueces y tribunales también van a amparar la solicitud del arrendador si este puede probar rentas pendientes o incumplimientos esenciales del arrendatario como se deduce, por ejemplo, de STS 30/10/08, núm 1000/08. 

Por el contrario, la SAP Guipúzcoa de 18/03/11, núm 89/11, recuerda, como no podía ser de otra manera, que no es suficiente una previsión genérica que exprese la posibilidad futura e hipotética de una necesidad sobrevenida, sino que la causa ha de constar de forma expresa en el contrato de arrendamiento y no una posibilidad genérica.

SAP AB 6/2004 – ECLI:ES:APAB:2004:6, en su FJ primero desestima la pretensión del arrendador de resolver el contrato por causa de necesidad del arrendador. Entiende la Sala que si bien es cierto que el arrendador cuenta con tal posibilidad al amparo del art. 9.3 LAU, y que tal posibilidad queda enunciada en el contrato, no lo es menos que la doctrina y la jurisprudencia no se han mantenido unánimes a la hora de establecer los requisitos necesarios para que la acción del arrendador prospere.

De la jurisprudencia analizada se enumeran algunos puntos importantes que tienen relevancia para que prospere o no la acción del arrendador:

• Falta de acreditación de la titularidad de la vivienda.
• Titularidad de otra vivienda por parte de la arrendadora en el mismo edificio o en un lugar que reúna similares características que la casa alquilada. No está obligado el propietario, por ejemplo, a tener que habitar en una finca rústica o en una casa de recreo hasta que terminen las prórrogas legales.
• Inexistencia de la causa de necesidad y que el juzgador entiende que se trata de una mera conveniencia.
• Cumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario.
• Algunas voces argumentan que el hecho de que introducir la cláusula referida en el contrato, restringe ya de por si el derecho a la prórroga legal de cinco años del inquilino y, por tanto, se debería de tener por no puesta al amparo del art. 6 LAU.
• La necesidad de recuperar la vivienda debe obedecer a un hecho que ha surgido espontáneamente y no a un plan urdido por el propietario antes de la firma del contrato.

A modo de ejemplo, este Despacho especializado en Derecho Civil alberga serias dudas en el caso de que un arrendador se marcha a trabajar un año en otro país mientras se arrienda la vivienda de que se es titular en España y finalizado el año se pone fin al arrendamiento y se recupera la casa alquilada. Entiendo que este supuesto y otros parecidos, pueden ser enmarcados como una conveniencia del arrendador que, con abuso del derecho que concede el 9.3 LAU, ha ideado un proyecto que no debería prevalecer sobre las prórrogas legales a las que tiene derecho el inquilino y que muy probablemente también tenía un plan de vida con una duración mínima de cinco años.

En resoluciones de las Audiencias Provinciales, no siempre queda claro que la simple previsión en el contrato obedezca a impulsar el mercado del alquiler y sea contraproducente privar al arrendador de su vivienda por haber prevenido de tal posibilidad en el contrato, pues si la finalidad del legislador es crear un espacio de seguridad jurídica en sede arrendaticia, en caso de duda, deberían prevalecer los cinco años de prórroga legal, esta conclusión no obstante puede resultar muy genérica a la vista de la STS 1ª, 18-3-10, núm 182/10, rec 441/05 que resuelve que “Nadie podía ser obligado a vivir en compañía de otra persona y a que la voluntad de vivir de forma independiente era causa suficiente de necesidad a efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos”.

Conclusiones finales

A modo de conclusión, la Ley de 1994 enmarca el art. 9.3 como una causa de necesidad que excepcionaría la prórroga legal de cinco años del inquilino, pero no como una causa de resolución contractual, por tanto, el arrendador debe incluir tal posibilidad en el contrato y si concurre la necesidad de recuperar la vivienda alquilada en los términos previstos en la norma, preavisar correctamente al inquilino y ello porque la extinción debe tener lugar antes de la segunda anualidad que no debería comenzar; esta ha sido igualmente la conclusión de otros profesionales.

Por su parte el arrendatario está facultado para exigir al arrendador un principio de prueba que obedezca a una verdadera causa de necesidad de recuperar la vivienda arrendada y no a un mero cambio de parecer arbitrario del propietario. Si el arrendatario no queda convencido y permanece en la vivienda, es el arrendador quién debe iniciar los trámites judiciales y el inquilino responder a la demanda solicitando al juez que valore si la causa de necesidad de recuperar la vivienda alquilada es tal y justifica la devolución de la posesión arrendada.

La doctrina puede parecer contradictoria en torno a la aplicación del art. 9.3 LAU y los requisitos que debe acreditar el arrendador para que su pretensión prospere. Lo correcto parece ser que el arrendador haya previsto tal posibilidad y no un plan; que tal necesidad pueda ser probada y que el preaviso se emita al arrendatario dos meses antes de la finalización del primer año para que no se inicia la segunda anualidad.