Recuperar vivienda alquilada por necesidad del arrendador

Recuperar vivienda alquilada por necesidad del arrendador

Emilio Díaz Rojas

2 Oct, 2022

La resolución del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador de recuperar una vivienda alquilada, fue incluida en la reforma de la LAU por la L 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Posteriormente, a partir del 6 de marzo de 2019, esto es, la norma vigente a día de la fecha, importan dos modificaciones a este respecto:

  • Que el plazo de prórroga legal de obligado cumplimiento para el arrendador persona física es de 5 años.
  • Que podrá ejercitar el derecho a recuperar la vivienda siempre que sea persona física y se haya establecido en el contrato expresamente, que el arrendador va a necesitar la vivienda para él o para determinados familiares, con la intención de que el inmueble se constituya en su vivienda habitual.

La primera conclusión que se extrae de lo hasta aquí expuesto, es que este derecho que la ley concede al arrendador representa un límite a los derechos del arrendatario pues podrá poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del quinto año de arriendo.

En concreto el art. 9.3 de la vigente LAU dice lo siguiente:

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Instrucciones para recuperar la vivienda alquilada para uso propio, un hijo u otro familiar

No basta con que el arrendador notifique a su inquilino su voluntad de extinguir anticipadamente el contrato ni siquiera invocando el precepto transcrito, la clave de bóveda está precisamente en que tiene que probar y acreditar que realmente necesita recuperar la vivienda alquilada para uso propio o para sus hijos,  padres o su excónyuge y que no es un mero capricho, conveniencia o cambio de opinión porque entonces, las prórrogas legales que protegen al inquilino quedarían reducidas a una mera burla y la duración del contrato legalmente regulada moriría vacía de contenido.

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¿Qué ocurre si posteriormente el arrendador o sus familiares no ocupan la vivienda?

Para dotar de rigor la veracidad de la necesidad del arrendador de recuperar la vivienda arrendada, el precepto analizado continúa explicando las consecuencias jurídicas para el caso de que el arrendador no ocupe efectivamente la vivienda en un plazo de tres meses:

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

¿Qué puede hacer el arrendatario si en tres meses el arrendador no ha ocupado la vivienda?

Atendiendo a esta segunda parte del artículo, el arrendatario, si en un plazo de tres meses desde la entrega de llaves a requerimiento del arrendador no ha ocupado en la vivienda podrá hacer dos cosas:

  1. Exigir al arrendador un nuevo contrato con las mismas condiciones en las que estaba antes de salir del inmueble, contando de nuevo los cinco años y con el derecho a ser indemnizado por los gastos del desalojo y la reocupación. Este supuesto es complicado que pueda darse pues el arrendatario, en la mayoría de los casos ya estará ocupando una casa con un nuevo contrato de alquiler.
  2. Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir contados desde el momento del desalojo y hasta completar los cinco años.

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Requisitos para que el arrendador pueda recuperar una vivienda alquilada

En concreto el arrendador podrá poner fin al contrato únicamente después del primer año de contrato, deberá comunicar al arrendatario el motivo concreto por el que va a necesitar la vivienda y hacerlo dando un plazo mínimo de dos meses para que desaloje, bien por medio de burofax o por correo electrónico si consta este tipo de comunicación en el contrato.

Para que el arrendador pueda hacer uso de este derecho, deberá comunicar al inquilino el motivo que le lleva a necesitar la vivienda y hacerlo dando un plazo mínimo de dos meses para que desaloje la vivienda. La primera duda a la vista del precepto, sería desde cuándo tenemos que contar los dos meses de preaviso, si son dos meses después del primer año o si el preaviso debe hacerlo el arrendador a los catorce meses, esto es, dos meses después del vencimiento del primer año.

La respuesta puede ser discutida, aunque el verdadero problema es la demostración de la veracidad de la necesidad y el comportamiento de las partes a efectos prácticos a partir de la comunicación de la voluntad del arrendador de extinguir el contrato de alquiler.

Sentencias relacionadas con la recuperación de vivienda por necesidad del propietario

Es importante analizar la posición de nuestros tribunales ante este problema. Por ejemplo, la, STS, 18/03/10 núm 181/10, da la razón al arrendador y ello porque la vivienda que previamente había enajenado la propietaria, no cumplía las condiciones de habitabilidad requeridas y en consiguiente, nadie puede ser obligado a vivir en una casa sin las debidas condiciones por motivo de que su inmueble esté arrendado y deba aguardar a las prórrogas forzosas.

En segundo lugar, los jueces y tribunales también van a amparar la solicitud del arrendador si este puede probar rentas pendientes o incumplimientos esenciales del arrendatario como se deduce, por ejemplo, de STS 30/10/08, núm 1000/08. 

Por el contrario, la SAP Guipúzcoa de 18/03/11, núm 89/11, recuerda, como no podía ser de otra manera, que no es suficiente una previsión genérica que exprese la posibilidad futura e hipotética de una necesidad sobrevenida, sino que la causa ha de constar de forma expresa en el contrato de arrendamiento y no una posibilidad genérica.

SAP AB 6/2004 – ECLI:ES:APAB:2004:6, en su FJ primero desestima la pretensión del arrendador de resolver el contrato por causa de necesidad del arrendador. Entiende la Sala que si bien es cierto que el arrendador cuenta con tal posibilidad al amparo del art. 9.3 LAU, y que tal posibilidad queda enunciada en el contrato, no lo es menos que la doctrina y la jurisprudencia no se han mantenido unánimes a la hora de establecer los requisitos necesarios para que la acción del arrendador prospere.

De la jurisprudencia analizada se enumeran algunos puntos importantes que tienen relevancia para que prospere o no la acción del arrendador:

  • Falta de acreditación de la titularidad de la vivienda.
  • Titularidad de otra vivienda por parte de la arrendadora en el mismo edificio o en un lugar que reúna similares características que la casa alquilada. No está obligado el propietario, por ejemplo, a tener que habitar en una finca rústica o en una casa de recreo hasta que terminen las prórrogas legales.
  • Inexistencia de la causa de necesidad y que el juzgador entiende que se trata de una mera conveniencia.
  • Cumplimiento de sus obligaciones por parte del arrendatario.
  • Algunas voces argumentan que el hecho de que introducir la cláusula referida en el contrato, restringe ya de por si el derecho a la prórroga legal de cinco años del inquilino y, por tanto, se debería de tener por no puesta al amparo del art. 6 LAU.
  • La necesidad de recuperar la vivienda debe obedecer a un hecho que ha surgido espontáneamente y no a un plan urdido por el propietario antes de la firma del contrato.

A modo de ejemplo, este Despacho especializado en Derecho Civil alberga serias dudas en el caso de que un arrendador se marcha a trabajar un año en otro país mientras se arrienda la vivienda de que se es titular en España y finalizado el año se pone fin al arrendamiento y se recupera la casa alquilada. Entiendo que este supuesto y otros parecidos, pueden ser enmarcados como una conveniencia del arrendador que, con abuso del derecho que concede el 9.3 LAU, ha ideado un proyecto que no debería prevalecer sobre las prórrogas legales a las que tiene derecho el inquilino y que muy probablemente también tenía un plan de vida con una duración mínima de cinco años.

En resoluciones de las Audiencias Provinciales, no siempre queda claro que la simple previsión en el contrato obedezca a impulsar el mercado del alquiler y sea contraproducente privar al arrendador de su vivienda por haber prevenido de tal posibilidad en el contrato, pues si la finalidad del legislador es crear un espacio de seguridad jurídica en sede arrendaticia, en caso de duda, deberían prevalecer los cinco años de prórroga legal, esta conclusión no obstante puede resultar muy genérica a la vista de la STS 1ª, 18-3-10, núm 182/10, rec 441/05 que resuelve que “Nadie podía ser obligado a vivir en compañía de otra persona y a que la voluntad de vivir de forma independiente era causa suficiente de necesidad a efectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos”.

Conclusiones finales

A modo de conclusión, la Ley de 1994 enmarca el art. 9.3 como una causa de necesidad que excepcionaría la prórroga legal de cinco años del inquilino, pero no como una causa de resolución contractual, por tanto, el arrendador debe incluir tal posibilidad en el contrato y si concurre la necesidad de recuperar la vivienda alquilada en los términos previstos en la norma, preavisar correctamente al inquilino y ello porque la extinción debe tener lugar antes de la segunda anualidad que no debería comenzar; esta ha sido igualmente la conclusión de otros profesionales.

Por su parte el arrendatario está facultado para exigir al arrendador un principio de prueba que obedezca a una verdadera causa de necesidad de recuperar la vivienda arrendada y no a un mero cambio de parecer arbitrario del propietario. Si el arrendatario no queda convencido y permanece en la vivienda, es el arrendador quién debe iniciar los trámites judiciales y el inquilino responder a la demanda solicitando al juez que valore si la causa de necesidad de recuperar la vivienda alquilada es tal y justifica la devolución de la posesión arrendada.

La doctrina puede parecer contradictoria en torno a la aplicación del art. 9.3 LAU y los requisitos que debe acreditar el arrendador para que su pretensión prospere. Lo correcto parece ser que el arrendador haya previsto tal posibilidad y no un plan; que tal necesidad pueda ser probada y que el preaviso se emita al arrendatario dos meses antes de la finalización del primer año para que no se inicia la segunda anualidad.

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115 Comentarios
  1. Olga

    El arrendador solo debería recuperar la vivienda cuando de verdad lo necesite

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Gracias por tu aportación Olga.

      Responder
      • Tere

        Mi contrato venció el 15 de abril ,el primer año.la propietaria me llama el 9 de abril y me dice q se va a separar y me da dos meses para buscar otro alquiler.conmigo vive mi hija y mi nieto de 6 años.y solo tengo dos meses para irme pero no encuentro alquiler q necesito

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Tere, gracias por tu consulta. Debes analizar si tu arrendador ha cumplido con los requisitos que dice la ley para poder interrumpir las prórrogas legales. Estos requisitos los tienes en el presente artículo.

          Responder
  2. Moixa

    Buenas tardes, se debe de sobre entender que la acreditación de la necesidad del arrendador para la recuperación de la vivienda tendría que acreditarse con la Sentencia firme de separación o divorcio y no con una mera afirmación de petición de divorcio y/o presentación de demanda? Gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Moixa, gracias por tu consulta. El artículo 9.3 LAU dice textualmente «para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial». Que duda cabe que la sentencia firme de un juez va a robustecer la prueba de la necesidad de recuperar la vivienda alquilada; no obstante, siempre es conveniente atender al caso concreto y así lo va a hacer la autoridad judicial, en consecuencia, no podemos descartar el supuesto previo a la sentencia cuando los cónyuges rompen con la convivencia y uno de ellos se ve abocado a tener que alquilar otra vivienda. Como siempre hemos recomendado en este despacho, antes de que el propietario interponga demanda por el art. 9.3 LAU, lo ideal es llegar a un acuerdo amistoso entre las partes del contrato de alquiler, por ejemplo, acordar una indemnización para ayudar a los inquilinos o condonar algunos meses de renta para que los arrendatarios puedan buscar otra vivienda. Todos estos intentos amistosos siempre deben intentarse antes de someterse a un procedimiento judicial largo y costoso para ambas partes.

      Responder
      • Natividad Sanchez

        Buenos días.
        Mi caso es que los propietarios de mi vivienda dejaron de pagar su hipoteca y el banco les hace una dación de impago.
        Los propietarios me quieren echar de la vivienda a mis dos hijos menores a mi cargo y a mi en un plazo de 2 meses ( y yo no tengo donde ir).
        No tengo ningún derecho que me respalde? Ellos han sido mal propietarios y yo voy al corriente de pagos

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Natividad, gracias por tu consulta. El nuevo propietario debe respetar las prórrogas legales del contrato, por tanto, debéis responder por escrito, tras haber analizado la duración del contrato y en qué momento se encuentra, es decir, si el contrato está en prórroga legal o ya se ha ido renovando tácitamente, y después comprobar si la renovación es anual o mensual.

          Responder
          • Rosalía Moreno

            Si no figura en el contrato y la propiedad necesita la vivienda para si misma se puede rescindir el contrato antes de los 5 años??

          • Emilio Díaz Rojas

            Estimada Rosalía, gracias por tu consulta. Si el contrato es posterior a marzo de 2019, si no está previsto en el contrato, va a ser difícil para el propietario recuperar la vivienda alquilada, pero claro, ante esta situación ya hemos aconsejado en otras ocasiones que un profesional especializado analice el contrato y responda al propietario para que tu silencio no sea entendido como que aceptas marcharte.

    • Raquel

      Buenos días
      Llevo 10 años fuera de mi casa por trabaji pero hace 2 semanas el trabajo me dio la sorpresa de que me permite teletrabajar a partir del mes de Junio para que pueda regresar a mi casa. El inquilino rechaza mi burofax de rescisión del contrato alegando que tengo otra propiedad..cierto es…las 2 viviendas estan arrendadoas pero la otra es una inversión…la que quiero recuperar era mi vivienda habitual cuando me tuve que marchar fuera..entonces…si denuncio al inquilino…¿tengo probabilidades de ganar?. Un saludo

      Responder
      • Emilio Díaz Rojas

        Estimada Raquel, gracias por tu consulta. Habría que realizar algunas comprobaciones antes: Si el contrato es posterior a marzo de 2019, debe figurar la cláusula de necesidad en el contrato, verificar si ha pasado al menos 1 año del arriendo, si se preavisó con dos meses de antelación y si se ha explicado el motivo o causa de necesidad que alegas para interrumpir la prórroga. En cuanto al éxito o fracaso de la demanda, debo prevenirte de que se trata de un procedimiento largo y costoso con posibilidades de perder en costas. En este despacho intentamos, antes de demandar, llegar a un buen acuerdo con el inquilino y sus abogados; el tener 2 viviendas en propiedad, que duda cabe que dificulta la valoración del juez, pero tampoco sería un dato decisivo siendo más importante determinar si la vivienda que quieres recuperar es la más idónea para tus necesidades.

        Responder
        • Raquel

          Muchas gracias por su respuesta…el inquilino está enfadado porque quería comprar la casa y mi ex marido dijo que si y yo luego que no…un abogado me ha comentado que por el hecho de tener 2 casas en propiedad ya no existe la causa invocada…creo que esperaré pacientemente un año hasta que venza el contrato…igualmente gracias por su ayuda. Saludos.

          Responder
        • Francisco

          Tengo un contrato de alquiler de duración por un año, luego se prorroga mes a mes. Así está especificado. Se especifica que se renuncia a las prórrogas anuales que dice la ley. Se harán prórrogas mensuales. Además, el arrendador está obligado a prorrogar siempre que el arrendatario quiera hacerlo. Es un tipo de contrato que se hace específicamente para personas de nacionalidad extranjera en un lugar específico. Necesitamos volver en unos meses a nuestra casa para que sea vivienda habitual. Mi pregunta es si podemos desistir de seguir con el contrato antes de que empiecen las prórrogas mensuales. Es decir, cuando vaya llegando la terminación del primer año comunicar que no queremos continuar con el contrato. Si es así, con que tiempo tendríamos que avisarles. Muchas gracias..

          Responder
          • Emilio Díaz Rojas

            Estimado Francisco, gracias por tu consulta. La renuncia a las prórrogas legales es contraria a la Ley de Arrendamientos Urbanos, si el contrato es para uso de vivienda, esa cláusula es nula de pleno derecho y se tendrá por no puesta. En cuanto a recuperar la vivienda por causa de necesidad, tendrás que cumplir con los requisitos que indica la ley y que han sido ampliamente explicados en este post y en el chat.

      • Carmelo

        Estoy inmerso en un procedimiento judicial de desahucio por impago de renta. Casi cinco años de duración. Contrato vencido y denunciado desde hace dos años.
        Decreto judicial de condena a la demandada desde hace dos años.
        Declarada vulnerable hace más de dos años y paralizado el desahucio en 4 ocasiones. (Puede demorarse 1 año más)
        Ahora necesito la vivienda para una hija por no poder asumir ella las rentas de alquiler actualmente.
        ¿Tengo alguna posibilidad de recuperar la vivienda?
        Gracias anticipadas.

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimado Carmelo, gracias por tu consulta. La causa de necesidad sólo puede alegarse durante la vigencia del contrato, al estar el procedimiento judicializado todo depende de las resoluciones que vaya adoptando el juzgado competente. No obstante, el procedimiento de desahucio iniciado requiere obligatoriamente la asistencia de abogado y procurador, es tu abogado quién debe informarte de cualquier eventualidad durante el procedimiento judicial.

          Responder
    • Juan Antonio Delgado Plas.

      Mi caso es que llevo desde el año 1974 en la vivienda se me actualizo la renta , que pagaba 2000pts a 460 euros pue pago ahora , y las subidas de cada año, y mi marido está enfermo de cancer. Y que el arrendador tiene 4 pisos más en el edificio. Crees que me pueden pedir que nos vallamos para ocuparla por necesidad. Esta gente tiene mucho dinero para abogados yo no. No sé qué nos pasará hay alguien que me pueda decir si nos pueden echar saludos y gracia.

      Responder
      • Emilio Díaz Rojas

        Estimado Juan Antonio, gracias por tu consulta. La interrupción de prórroga por causa de necesidad en un contrato de renta antigua tiene una complejidad extraordinaria. Es muy probable que tu arrendador no esté dando los pasos correctos, pero desde aquí tampoco podemos aconsejarte sin un análisis serio del contrato de renta antigua, sin saber quién son las partes y sin ver como te ha notificado el casero.

        Responder
  3. Alberto

    Buenos días
    Hace un mes alquile mi casa, porque me fui a vivir fuera por trabajo, ahora quiero recuperarla ya que no consigo trabajo donde estoy actualmente.

    Mi hijo vive en Madrid yo en Canarias,y no puedo verle con frecuencia por motivos económicos.
    Quiero volver a Madrid y recuperarla.

    Como puedo hacerlo?
    Muchas gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Alberto, gracias por tu consulta. Debes esperar a que se cumpla al menos 1 año de antigüedad en el contrato y comprobar si en ese contrato está la previsión de recuperar la vivienda por causa de necesidad. Después, debes enviar un BUROFAX a los arrendatarios dándoles 2 meses para que te devuelvan la vivienda arrendada. En un porcentaje muy alto de posibilidades vas a recibir una negativa de vuelta, bien enviada por los propios inquilinos o por sus abogados. Ahí es donde debes intentar llegar a un acuerdo o interponer demanda de interrupción de prórroga por causa de necesidad. En estos supuestos reitero siempre las mismas recomendaciones: contar con un abogado desde el inicio de las comunicaciones y, en segundo lugar, buscar un acuerdo amistoso antes de demandar.

      Responder
      • Librada Novillo

        Soy propietaria de una vivienda con contrato de arrendamiento de fecha 23 de febrero de 2021.
        He vendido mi vivienda habitual y debo entregar las llaves el 20 de abril.
        Tomé esta decisión para estar más cerca de mis hijos ya que tengo una edad , y quiero recuperar el piso citado más arriba. (Vivimos a 150 km. los unos de los otros)
        La agencia encargada del arrendamiento envío burofax al inquilino en fecha 2 de febrero y en principio se iban a cumplir los plazos sin problema.
        Ahora ha aparecido una señora que dice ser la esposa del arrendatario pero que no consta en el contrato, y exige justificación por mi parte de los motivos de la reclamación del piso.
        Puede hacerlo?
        Si no llegamos a un acuerdo, mis motivos para recuperar el piso son válidos para una reclamación judicial?

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Librada, su consulta no es fácil de responder sin ver documentación, si la inmobiliaria envía el burofax a los inquilinos y estos responden por escrito que están de acuerdo en devolver la posesión, no tiene sentido que ahora se nieguen, pues se supone que hubo un acuerdo entre ambas partes. En cuanto a que escriba la esposa del inquilino, en este momento no tiene ninguna importancia; sí la tendrá a efectos formales de que en caso de requerimiento extrajudicial o, en su caso demanda, hay que dirigirse a quién figure como arrendatario en el contrato. Si tiene que acudir a un abogado, debe presentar el contrato de arrendamiento, la comunicación que en su día envió la agencia y la respuesta por escrito de los inquilinos dando su conformidad en devolver la posesión de la vivienda en la fecha pactada.

          Responder
  4. Enrique Calahorra

    Hola, si necesito recuperar la vivienda para que mi madre ocupe el piso, debido al fallecimiento de mi padre y que por causas emocionales, mi madre no puede vivir en el piso que tenia en propiedad, es este un argumento valido? Incluso si mi madre tiene en posesion el piso que compartia con mi difunto padre.

    Gracias.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Enrique, gracias por tu consulta. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que se puede recuperar la vivienda antes de transcurrir los plazos legales, entre otros supuestos, para destinarla a vivienda de familiares en primer grado de consanguinidad. En este contexto, sí cabría la posibilidad al tratarse de tu madre. No obstante lo anterior, el motivo alegado, que obedece a causas emocionales, sería cuestionable y al final la última palabra la tendría el juez analizando el caso concreto.

      Responder
  5. Macarena Casas

    Buenas tardes, soy propietaria de un piso que alquilé el 1/10/21. En el contrato de arrendamiento figura una cláusula en la que dice que el contrato terminaría en caso de necesidad del propietario o sus hijos, incluso verbalmente comentamos que el piso se había comprado por cercanía a mi vivienda, para que en un futuro viviera alguno de mis hijos. Antes de lo previsto uno de mis hijos ya está trabajando y quiere independizarse. ¿se trata este de uno de los casos de «necesidad» a los que se refiere el contrato? Mi intención es cederle el piso para que viva con su pareja, su salario no le permite el alquiler de un piso similar en la zona. Muchas gracias por su ayuda

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Macarena, gracias por tu consulta. En efecto que un hijo necesite independizarse, más aún si tiene pocos recursos, es causa legal de interrupción de prorroga legal que en este caso es de cinco años. Lo propio es preavisar mediante comunicación formal con dos meses de antelación y una vez que haya transcurrido el primer año de contrato. El paso siguiente es esperar la reacción de los inquilinos e intentar llegar a un acuerdo pues este despacho siempre aconseja agotar toda posibilidad de negociación antes de interponer demanda.

      Responder
      • Oscar V.

        Buenos dias.
        Tengo un caso muy similar al que expone Macarena. Mi pregunta es si lo tengo con notificar con dos meses de antelacion, a contar desde el vencimiento del 1er año, o antes del mismo. Quiero decir si la notificacion la envio a los 10 meses de la firma del contrato para que lo dejen a los 12 o a los 12 para que lo dejen a los 14?
        Muchas gracias por vuestras respuestas.

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimado Oscar, gracias por tu consulta. El artículo 9.3 LAU, dice que «una vez transcurrido el primer año (…)» por lo tanto, para ejercitar la facultad que permite la ley, en opinión de este despacho, el comunicado hay que enviárselo al inquilino pasado el primer año y a partir de ahí, dos meses antes de que se vaya a necesitar la vivienda.

          Responder
  6. Isaac

    Buenas tardes, el propietario del piso (persona física) ha puesto en venta donde vivo en alquiler en foros para personas que vienen a trabajar desde el extranjero y alega q el nuevo comprador puede necesitar entrar a vivir si se desplaza a vivir o trabajar a la ciudad. Lo puede hacer o la clausula del contrato de alquiler solo era de aplicación para él y su familia, y no para nuevos compradores? Muchas gracias por contestar!

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Isaac, gracias por tu consulta. Primero tendrá que vender el piso y que se dé la circunstancia de que el nuevo propietario lo necesite. En cualquier caso, el comprador debe respetar lo que te quede de contrato y en los mismos términos del acuerdo, es decir, se subroga en lugar de tu actual arrendador. No obstante, si lo vende y el nuevo arrendador te requiere para interrumpir la prórroga legal, será en ese momento cuando habrá que revisar el contrato y los documentos relevantes.

      Responder
      • Isaac

        Gracias por la atenta respuesta. Estoy de acuerdo. Pero de la redacción del art. 9.3 «… al tiempo de su celebración el arrendador…» No constituye esta una clausula «personalísima» en favor del concreto arrendador, y de sus circunstancias concretas, y por tanto no transmisible a terceros adquirentes q puedan adquirir la finca?

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimado Isaac, espero que comprendas que este canal de consultas obedece a una orientación general y no a un consejo legal, imposible de ofrecer sin ver la documentación adecuada. Para profundizar más en el asunto, deberías acudir a un abogado de confianza.

          Responder
  7. Vicenta

    Estimado Emilio, primero de todo muy buen artículo, ahora le expongo mi duda.

    Soy propietaria de un piso que tengo en alquiler (ya lleva más de un año y pocos meses) y en el contrato queda reflejado la cláusula de rescisión de contrato por necesidad propia o de familiar.

    Mi hijo ya mayor de edad que convive conmigo y mi marido, ha conseguido trabajo cerca de la ubicación de mi piso alquilado. No es una razón de peso pero prefiero que lo tenga mi hijo que otras personas.

    Que mi hijo tenga contrato laboral (temporal que puede llegar a ser indefinido) y se quiera independizar es razón suficiente para rescindir el contrato y poder vivir él en el piso?

    Saludos y gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Vicenta, nos alegra saber que te ha gustado nuestro artículo, muchas gracias. En cuanto a tu consulta, la interrupción de prórroga por necesidad de la vivienda para descendientes es perfectamente válida, la cuestión es hacer un preaviso correcto con dos meses y una vez pasado un año de contrato. Por experiencia, te aconsejamos ponerte en manos de un abogado experto para la realización del burofax y para tratar con el inquilino en caso de reticencias con el fin de evitar un procedimiento judicial largo y costoso.

      Responder
    • Abril

      Buenas tardes , tengo una vivienda alquilada desde el 1 de junio del 2013 ahora la nesecito para mí hijo , era necesario poner la cláusula, de que la puedo recuperar por necesidad.

      Responder
      • Emilio Díaz Rojas

        Estimada Abril, gracias por tu consulta. Recuperar la vivienda por causa de necesidad, tal y como se explica en el blog, es un procedimiento complicado que el arrendador debe justificar muy bien. En tu caso, dada la antigüedad de tu contrato, bastaría con analizar la duración del mismo, que con toda probabilidad ya está terminado y se ha ido prorrogando automáticamente. Tras esta comprobación, la solución más rápida y económica sería notificar al inquilino dando por terminado el contrato con el correspondiente preaviso formal.

        Responder
  8. Ester

    Buenos dias,
    Mis vecinos no paran de pelearse a los gritos. Claramente una situación de violencia intrafamiliar. Esto lleva pasando desde hace un par de años al menos desde que vivo encima. Sé que a otros vecinos también les molesta porque me lo han comentado. He avisado al dueño de ese piso un par de veces pero solo les da avisos para que no sean ruidosos y su única acción es esperar a que pasen los 5 años que en teoría hay por ley para no renovarles el contrato después.
    Hay algo que se pueda hacer para terminar con esa situación ya? Todavía nunca llamé a la policía porque sé que si llamo entre que llegan lo más probable es que no presencien nada. Un saludo y gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Ester, gracias por tu consulta. Lo primero que debes hacer es explicar la situación al arrendador POR ESCRITO. Si varios vecinos estáis de acuerdo, fenomenal cuantos más firmen el escrito con la queja, mejor. Si el casero no toma partido en el asunto, al presidente de la comunidad el mismo escrito firmado. En segundo lugar, las denuncias a la policía nunca están de más, debes solicitar que vengan provistos de sonómetro para evaluar el ruido y las horas.
      Si nada de esto da resultado, no queda otro camino que interponer demanda civil por vulneración del art. 7 de la LPH. Este procedimiento es caro, lento y con dudosas garantías de éxito, por lo que lo ideal sería que lo intentéis de la forma explicada.

      Responder
  9. Rafael

    Buenas tardes. Tengo un piso alquilado desde hace año y medio y tengo que recuperar mi vivienda ya que me he separado de mi mujer y no tengo donde ir.
    La inmobiliaria que redactó el contrato, no incluyó la cláusula en la que se refleja que puedo recuperar mi casa en casa de necesidad real.

    Me dice un abogado que al ser ley, no es obligatorio que figure esa cláusula. Creemos que la inmobiliaria conocía a los inquilinos y han actuado con mala praxis.

    Si mando el burofax e indemnizo conforme a me por año de contrato, Están obligados a dejarme recuperar mi casa?

    Un saludo, gracias y me ha encantado el artículo.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Rafael, gracias por tu consulta. Si el contrato es posterior a marzo de 2019, el requisito formal de que figure la cláusula 9.3 LAU puede ser imprescindible para que prospere tu pretensión de suspender la prórroga legal por causa de necesidad. No obstante, nueve de cada diez casos como el que comentas se resuelve llegando a un pacto amistoso con el inquilino, en tu caso concreto, el intento de acuerdo es imprescindible pues ni cuentas con la cláusula ni tienes sentencia de divorcio; la clave está en que llegues a un acuerdo con tus inquilinos.

      Responder
      • Elvira

        Buenas tardes.
        Mi inquilino termina su contrato el 30 de junio, después de 10 años, sumando 5 años de contrato mas 5 de prorrogas tácitas, según establecia clausula del contrato que se realizó en 2014. En medio de ese contrato murió el arrendador, mi padre, que lo tenia en usufructo, y yo, mediante anexo al contrato vigente mantuve todo igual. Ahora tengo que hacer contrato nuevo, entiendo que por 5 años, pero en 4 años se jubila mi marido y tendremos que ir a vivir a mi propiedad, como unica solución, al no contar con otros recursos. ¿Podría haber algun problema aún poniendo la cláusula que vd ha citado, que advierte de ello, y que se considere que estaba planeado? ¿Tendría que rescindirse el contrato un año despues o podria ser en cualquier momento despues del primer año, es decir, el cuarto año? ¿Podria mediante otro anexo extender las prorrogas anualmente por 4 años, sin necesidad de hacer contrato nuevo y a su vencimiento no renovar, con un preaviso de 2 meses? Quiero hablar con el inquilino para que tenga todo previsto con tiempo y qe sea todo lo mejor posible para ambas partes. Muchas gracias por su respuesta.

        Responder
        • Fernando González

          Estimada Elvira, gracias por tu consulta. El contrato se puede ir renovando tácitamente, hacer un contrato nuevo a sabiendas de que en cuatro años le vas a solicitar la vivienda no tiene amparo legal, salvo lo que las partes queráis pactar al vencimiento del cuarto año. En caso de hacer un nuevo contrato, nuestra recomendación es que acudáis a un abogado experto en la materia.

          Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Elvira, gracias por tu consulta. El contrato se puede ir renovando tácitamente, hacer un contrato nuevo a sabiendas de que en cuatro años le vas a solicitar la vivienda no tiene amparo legal, salvo lo que las partes queráis pactar al vencimiento del cuarto año. Si vais a hacer un nuevo contrato, nuestra recomendación es que acudáis a un abogado experto en la materia para que lo redacte.

          Responder
  10. SUSANA

    Una vivienda que esta alquilada desde mayo de 2023. Ahora el propietario quiere venderla. El comprador puede echar al inquilino transcurrido un año si alega que la necesita como su primera vivienda ?
    En el contrato figura que una clausula en la que tras el primer año de duración el propietario puede reclamarla por necesidad, avisando con 2 meses de antelación.
    Contrato es de 3 años prorrogables hasta los 5.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Susana, gracias por tu consulta. El nuevo propietario se subroga en obligaciones y derechos al contrato de alquiler ya existente, en consecuencia, si cumple con los requisitos que ordena la ley en el art. 9.3 podría interrumpir la prórroga legal: preavisando con dos meses pasado al menos el primer año de contrato y, sobre todo, acreditando la causa de necesidad. Todo ello a salvo de que en la escritura de compraventa entre el casero original y el nuevo adquiriente se haya pactado otra cosa.

      Responder
      • SUSANA

        El contrato es de 3 años, llegado el vencimiento de dicho plazo, éste se prorrogara por plazos anuales hasta los 5 años. Mi pregunta es se puede interrumpir después de 1 año de contrato por necesidad si en el contrato figura la clausula del articulo 9.3 ?

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Susana, efectivamente, pasado el primer año de contrato el propietario puede recuperar la vivienda por necesidad, siempre que cumpla con todos los requisitos que exige el art. 9.3.

          Responder
  11. Miren Ainhoa

    Buenos días tengo un contrato de alquiler en vigor de 1 año antes de llegar al año ahora en septiembre, en junio me mandó una carta diciendo que necesita la casa, ella tiene varias viviendas y solo se acoge a esa cláusula por qué le he pedido que me arregle el tejado, como le he dicho que no puedo irme por qué no encuentro nada y estoy en situación vulnerable ya que tengo dos hijos, me ha llamado para que firme otro contrato con nuevas cláusulas que me perjudican y que se puede acoger para echarme en que situación me encuentro?

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Miren, gracias por tu consulta. Atendiendo únicamente a tus explicaciones y a falta de ver el contrato y la comunicación del casero, debes responder formalmente a las pretensiones del propietario a través de un abogado de confianza. Si tienes un contrato para uso de vivienda y estás cumpliendo con todas tus obligaciones de pago, es preciso hacer valer tu derecho en la duración de cinco años de arrendamiento si el casero es persona física e incluso, exigir que se te arreglen los desperfectos que comentas.

      Responder
  12. Carmen

    Hola, he recibido en mano por parte del propietario un escrito en el que se me informa de que necesita la vivienda para si mismo o un familiar. Sin especificar para quién de ellos ni motivo alguno. Que me da dos meses de plazo para dejar la vivienda. Vale jurídicamente dicho escrito o tiene que ser enviado por burofax. Por cierto no he firmado nada. Tan sólo me lo entregó sin más en mi domicilio. Muchas gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Carmen, gracias por tu consulta. Ni el contenido ni la forma de entregar la documentación parecen conforme a derecho por no cumplir los requisitos para que un casero pueda recuperar la vivienda por causa de necesidad. Ahora bien, para analizar el asunto con profundidad habría que ver el contrato de alquiler y la nota del casero.

      Responder
  13. Adrián Sánchez

    Buenos días,

    Lo primero de todo enhorabuena por vuestro trabajo y asesoramiento.

    Una madre es arrendadora de una casa desde hace más de un año (el alquiler comenzó en mayo de 2022). Su hijo está en trámites de separación y ella quiere saber si puede recuperar su casa para destinarla a vivienda de su citado hijo según los supuestos que permite la ley. La separación está siendo amistosa y de momento no hay una sentencia firme ni ningún otro tipo de documento formal que la acredite. Además el citado hijo tiene independencia económica y mantiene con su éxconyuge otra vivienda como «casa nido» para minimizar el impacto sobre los niños.

    Gracias

    Un cordial saludo

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Adrián, gracias por tu consulta. Con los datos que aportas, si esa madre, entendemos que figura como arrendadora en el contrato de alquiler, justifica la necesidad que explicas y notifica correctamente mediante burofax dos meses antes de necesitar la casa y habiendo pasado al menos un año desde la entrada en vigor del contrato, sí podría recuperar la vivienda arrendada.

      Responder
  14. larissa

    buenos dias,

    yo tendria una duda:

    yo tengo una vivienda alquilada desde marzo de 2022 por un periodo de dos años, pero en septiembre me divorcie por sentencia firme por ser victima de violencia de genero y necesito la vivienda alquilad para vivir, por lo que me puse en contacto mediante burofax y el inquilino no me contesta, podria rescindir el contrato por esta excepcion aunque yo no tenga dispuesta la necesidad en contrato?

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Larissa, gracias por tu consulta. Se podría intentar llegando a un acuerdo con tus inquilinos y ello, porque si falta la cláusula del art. 9.3 LAU en el contrato todo apunta a que te desestimen la demanda.

      Responder
  15. Marcelo

    Hola. Alquilé mi piso en agosto de 2020. Ahora, por necesidad ya que irá a vivir mi hijo de 21 años, debo solicitar al inquilino que caduca el vínculo. Nuestra idea es que mi hijo vaya en febrero de 2025, ¿es posible?, ¿debo comunicarlo por burofax dos meses antes como mínimo? Muchas gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Marcelo, gracias por tu consulta. Los requisitos para interrumpir la prórroga del contrato por causa de necesidad son: que haya transcurrido al menos 1 año desde la vigencia del contrato, que esté redactada la cláusula en el contrato y explicar muy bien la causa de necesidad en el burofax, al menos con dos meses de antelación. La redacción del burofax debería hacerla un abogado experto en estos asuntos, si el contenido no es correcto, los inquilinos no se irán y la demanda, caso de que tengas que interponerla por no llegar a un acuerdo, no va a ser estimada.

      Responder
  16. patricio serra socias

    que ocurre en el caso de un tenedor de mas de 10 propiedades que necesita segun el la casa que me tiene alquilada a mi desde 1995, alegando que la necesita para un familiar directo porque es mas grande de la que ahora mismo vive y que es tambien propietario el mismo arrendador

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Patricio, gracias por tu consulta. El arrendador está mal asesorado, no necesita recurrir al expediente de la causa de necesidad porque, dada la fecha de tu contrato ya se te han terminado las prórrogas y no tendría más que preavisarte con 30 días para que tengas que abandonar la vivienda.

      Responder
  17. Damián

    Hola, buenas tardes. Muchas gracias por tan interesante artículo. Me gustaría exponerles mi caso particular:

    El propietario me ha indicado que no va a renovarme el contrato porque quiere la casa para él. Sin embargo, en el contrato no figura la cláusula de necesidad, así como tampoco me ha comunicado esta decisión ni por burofax, correo electrónico o carta. No me ha dado tampoco razones. Mi contrato es de un año y finaliza en diciembre de este año. Creo que puedo negarme y que tengo derecho a prórroga de 5 años, pero mi duda es si de verdad tengo derecho a dicha prórroga y si puedo comunicarle con seguridad que no puede proceder, dado que el contrato no cuenta con la cláusula de necesidad y la comunicación no ha sido de manera formal, si no que ha sido vía Whatsapp.

    Muchísimas gracias.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Damián, gracias por tu consulta. Lo primero que habría que analizar es si tu contrato tiene como finalidad cubrir tu necesidad de vivienda habitual, es decir, que no es temporal o de uso distinto de vivienda. En segundo lugar, desde cuándo contamos con los cinco años de contrato, pues variaría mucho la respuesta si tu contrato inicia antes o después de marzo del 2019 y ello porque en la ley anterior a marzo del 2019 no era tan importante que la cláusula del art. 9.3 LAU estuviera en el contrato. En cualquier caso, sea la fecha que sea la de la entrada en vigor de tu contrato, no debes preocuparte mientras que tu casero no te notifique correctamente por email o mejor por burofax.

      Responder
      • Damián

        En primer lugar, le agradezco enormemente su respuesta.

        En mi contrato se indica que la duración comienza a contarse desde el 1 de enero de 2023 hasta el 31 de diciembre de 2023. Asimismo, en mi contrato consta que la vivienda constituye mi domicilio habitual y permanente. Como le digo, la cláusula de necesidad no figura en ninguna parte.

        Muchas gracias por su atención.

        Un saludo.

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimado Damián, de acuerdo con tus aclaraciones tienes un contrato de cinco años hasta el 31 de diciembre de 2028 como mínimo.

          Responder
          • Marta

            Estimado Emilio,
            Mi marido tiene un piso en propiedad 100% desde 2005 y yo tengo otro piso en propiedad 100% también desde 2005.

            Nos casamos en 2010 en gananciales. Y yo me fui a vivir al piso de mi marido.

            En 2017 alquilé mi piso a una mujer y a su hijo de 18 años, dejaron de pagar en 2020 y desde junio de 2021 son declarados vulnerables por los servicios sociales, se suspenden los desahucios, y no les puedo desahuciar por el Decreto Ley y sus 6 prórrogas que duran ya hasta 2025.

            Ahora quiero iniciar un proceso de separación/divorcio y necesito dejar de convivir lo antes posible con mi marido para iniciar una nueva vida. ¿Tengo derecho a solicitar/exigir a la Juez que reanuden el desahucio de esa familia vulnerable para que mi vivienda pase a ser mi vivienda habitual… o me va a decir la Juez que tiene más derecho a estar en mi única propiedad la familia vulnerable y yo me tengo que ir de alquiler?

            ¿Puedo solicitarlo argumentando con algún escrito en el juzgado que he iniciado el proceso de separación o tendría que esperar a sentencia firme?

            En este caso no sería para un cónyuge divorciado sino para la propietaria 100% que no tiene a su nombre más que esa propiedad.

            Muchas gracias y un saludo

          • Emilio Díaz Rojas

            Estimada Marta, gracias por tu consulta. No nos es posible pronunciarnos sobre un procedimiento de desahucio ya iniciado y ello porque en estos procedimientos es obligatorio la asistencia de letrado y procurador, es a tu abogado a quien debes preguntarle, pues él conoce la causa que tienes abierta.

  18. Mariola

    Buenos días, mi casero que actualmente vive en Alemania, nos ha comunicado por teléfono y después por Burofax, la necesidad de recuperar su vivienda porque regresa a España » por motivo de traslado de la empresa donde trabaja». No aporta prueba alguna. Nos comunica con una antelación de dos meses y medio la necesidad de desalojo de la vivienda. La posibilidad viene en el contrato de arrendamiento expresamente que data de mayo de 2021.
    Mi familia y yo nos mudamos a esa localidad y escolarizamos en ella a nuestros hijos. En dos meses y medio y dada la situación actual de alquiler hemos estado mirando y no existen viviendas que se adapten a nuestras necesidades. Nos gustaría saber qué podríamos alegar para hacer frente a este situación. En principio vamos a pedirle que aporte prueba del traslado de la empresa pero no sabemos si él está obligado a aportarla. ¿Podríamos alegar algo más? Gracias de antemano.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Mariola, gracias por tu consulta. De acuerdo con la ley y atendiendo a la fecha del contrato y a que está incluida la cláusula que mencionas en el mismo, el arrendador debe notificar con dos meses de antelación una vez que haya transcurrido al menos un año de arrendamiento, y por supuesto justificar una verdadera causa de necesidad que encaje con lo alegado por el propietario. No obstante lo anterior, el asunto es delicado dado que el arrendatario dispone del alquiler hasta el 2026, y la respuesta que pretendes dar a tu casero requiere de conocimientos técnicos especializados y formalmente de comunicación fehaciente.

      Responder
  19. Marta

    Gracias por su respuesta. Actualmente hemos perdido la confianza en nuestro abogado porque nuestro caso de desahucio iba para 6/9 meses y con estos decretos se ha convertido en casi 4 años…. por eso estamos buscando nuevo abogado. Yo he leído los reales decretos ley y en ningún sitio pone que si me divorcio de mi marido y no tengo posibilidad habitacional, que no la tendría, tenga algún derecho de recuperar mi vivienda para que se convierta en mi vivienda habitual. Por eso le preguntaba si usted conoce algún caso dónde la setencia haya sido favorable al propietario y hayan desahuciado a la persona vulnerable a la que seguramente servicios sociales puede realojarla. ¿Me tendría que buscar un alquiler?

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Marta, atendiendo a los reales decretos y a posibles suspensiones de estos lanzamientos ni los abogados ni el propio juez pueden hacer mucho más, todos estamos sometidos al imperio de la ley.

      Responder
      • Marta

        Muchas gracias por su respuesta Don Emilio.

        Responder
  20. Esther

    Buenas tardes, tengo un contrato de alquiler desde el 31 de Mayo del 2020, donde si aparece la clausula de finalización anticipada del contrato. La dueña, me avisó vía mail con los dos meses reglamentarios, alega que la requiera para ella misma, pero indica que es por motivos económicos, que no le sale rentable. y que quiere volver a su casa. La vivienda esta en la ciudad de Madrid y ella vive en una localidad de la Comunidad de Madrid. ¿Esa justificación es mas que suficiente?, que es necesario que justifique o aporte para que realmente tenga que abandonar la vivienda. Hemos intentado por todos los medios llegar a un acuerdo incluso incrementando el precio del alquiler pero se niega. Tenemos alguna otra opción?

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Esther, gracias por tu consulta. Ni tú puedes ofrecer pagar más dinero por la renta, ni el propietario te lo puede admitir, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos prohíbe tajantemente aumentar la renta más allá del límite del IPC, y este arreglo estaría en fraude de ley. A la vista de las circunstancias, la opción que te queda es consultar con un abogado especializado en la materia que analice el contrato de alquiler y la notificación de tu casero.

      Responder
  21. Susana

    La propietaria de mi piso, tras 13 meses de contrato me ha informado que quiere volver a recuperar su vivienda para uso diario.
    Previamente, a los 9 meses de estar viviendo alli, me avisó que quizas quiere venderlo.
    Ahora me informa que necesita el piso para vivir y me avisa que debo desalojarlo en dos meses.
    Con cuanto tiempo debo avisar YO de que me voy si encuentro otro piso?
    Como puedo demostrar que ella vivirá alli si ha estado empadronada todl el tiempo que yo he vivido?

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Susana, gracias por tu consulta. La interrupción de prórroga por causa de necesidad debe cumplir con varios requisitos formales que han sido ampliamente reiterados en este chat. Lo propio sería responder formalmente al casero, con ayuda profesional para que analice primero vuestro contrato de alquiler, y el medio de comunicación que haya empleado el casero.

      Responder
      • Daniela

        Mi hijo y su familia (2 hijos pequeños) se mudaron en marzo 23 a una casa en Cantabria con contrato de vivienda habitual, en el que, si aparece una cláusula de recuperación de la vivienda por necesidad del propietario. En noviembre recibieron un aviso por WhatsApp comunicándoles, que «debido a un ERE en la empresa donde trabaja»el arrendador, éste queria recuperar la vivienda, pero que les daba de plazo hasta junio para desalojar, aunque el contrato cumple un año en marzo.
        Los arrendadores viven en Madrid.
        ? Es suficiente con que diga el arrendador por WhatsApp que recupera la casa por motivo de un ERE?
        ? Es suficiente que comunique por WhatsApp y no mediante un burofax?
        ? Si el piso en el que viven los arrendadores en Madrid en este momento fuera de su propiedad, cambiaría algo a la situacion?
        ?Pueden los arrendadores recuperar su vivienda para usarla como vivienda vacacional , durante el verano sólo?
        ?Que posibilidades tiene mi hijo de seguir viviendo en la casa hasta el mes de noviembre en lugar de dejarla en junio?
        Gracias, un saludo

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Daniela, gracias por tu consulta. La causa de necesidad debe ser acreditada y un WhatsApp es insuficiente para cumplir con esta obligación del propietario que pretende recuperar la vivienda arrendada. La Ley de Arrendamientos Urbanos no provee recuperar el piso alquilado para uso vacacional. Tu hijo tiene muchas posibilidades de quedarse en la vivienda, pero no solo hasta noviembre, sino los cinco años que le otorga la ley e incluso más si hace bien las cosas. El mejor consejo que puedo ofrecerte es que acudas a un abogado experto en estos conflictos de alquileres, un especialista debería responder al WhatsApp mediante una carta formal dirigida al propietario, averiguar cuantas viviendas tienen en propiedad y proteger vuestro derecho a disfrutar de la casa arrendada. La primera precaución que debes tomar es responder a los caseros pues el silencio en responder al WhatsApp o una respuesta mal redactada, se puede interpretar como que estáis de acuerdo en marcharos.

          Responder
  22. Chris

    Hola, buenas tardes,

    Tras una relación no muy fluida con el arrendador, nos envía notificación de necesidad de recuperar la vivienda para vivir la propietaria en ella. Abandonamos la vivienda hace 15 días.
    Nos hemos enterado que hace unos 5 días la ha puesto a la venta a través de una inmobiliaria. ¿Qué opciones tenemos?
    Un saludo y gracias por anticipado.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Chris, gracias por tu consulta. Tenéis derecho a la indemnización, siempre y cuando probéis que el propietario no va utilizar la vivienda como alegó para interrumpir la prórroga, actuéis en el plazo que ordena la ley y aportéis la notificación que os envió el arrendador alegando la causa de necesidad.

      Responder
      • Chris

        Muchas gracias Emilio.
        Si, tenemos pruebas de ello, porque lo han publicado en varios portales de internet y durante todo el proceso exigimos un burofax con la alegación de la propietaria.
        Un saludo.

        Responder
  23. Alejandro

    Hola
    Somos una pareja con un niño de tres años ,tenemos un contrato de alquiler desde 1 de febrero de 2023 , la dueña del piso se falleció y su hijo como apoderado nos envió primero un correo electrónico comunicando el fallecimiento de la propietaria y en próximo futuro se iba a vender el piso luego el 5 de febrero de 2024(con dos meses de antelación desde el primer año del contrato)nos envió una notificación de que necesita la vivienda.
    En el contrato consta la cláusula de que podría recuperar el piso en el caso de si la necesita como vivienda habitual y en el caso de llegar a la extinción del contrato debemos desalojar el piso en el periodo de dos meses y pasando estos dos meses tendríamos que pagar una multa de 100euros por noche .
    Estamos buscando pero es muy complicado encontrar piso
    Tengo varias preguntas
    ,¿ es legal esta cláusula de la multa ? Y en el caso de no encontrar otro piso y seguir pagando el alquiler que pasaría?
    Y si seguimos pagando seguro luego no nos devolverá la fianza .
    No sé qué hacer dejar de pagar los últimos dos meses o seguir pagando ?
    Muchas gracias.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Alejando, gracias por tu consulta. Sin ver la documentación adecuada, solo podemos ofrecerte datos generales que indica la ley. La venta de la vivienda en si misma no resuelve el contrato de arrendamiento, en segundo lugar, es importante saber si la arrendadora fallecida era propietaria o usufructuaria; por último, si el hijo necesita la vivienda y así lo acredita, si tiene derecho a recuperar la posesión siempre que haya comunicado correctamente esa necesidad. Tendrías que informarte adecuadamente mediante profesionales especializados antes de devolver la casa.

      Responder
      • Susana

        Buenas tardes, estamos de alquiler en un piso (casi 11 años) en el cual los contratos se hicieron de 3 años, 3 años,3 años ,1 año y éste último de 1 años el cual finaliza el 15 de junio , el pasado Enero el casero nos envió un burofax diciendo que no se renovaba el contrato sin explicación alguna, por tf nos dijo que tiene una deuda de la empresa y para cubrirla tiene q entregar el piso este. Mi pregunta es si yo me podría acoger a la renovación de los 5 años o 1 año.? Que tendría q hacer para que me diera más tiempo? El no quiere seguir alquilando. Estamos desesperados buscando vivienda pero no encontramos nada y en tres meses me veo en la calle con dos menores.

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Susana, gracias por tu consulta. El encadenamiento de contratos de arrendamiento no siempre está bien hecho y la solución consiste en comprobar si son anexos al contrato original o si se trata de nuevos contratos y por tanto, sujetos a las prórrogas legales. Llegar a una u otra conclusión exige de un análisis exhaustivo de los documentos. Nuestra mejor recomendación es que consultéis con un abogado experto en arrendamientos para que pueda hacer una valoración seria de los contratos y sus anexos.

          Responder
  24. Marta

    Buenas tardes,
    Tengo la posibilidad de adquirir un inmueble con un inquilino de renta antigua a un coste reducido por este mismo motivo. Entiendo que el contrato de alquiler seguiría vigente. Tengo 36 años y sería mi primera vivienda en propiedad ¿Podría demostrar necesidad porque me quiera independizar? ¿Solo es aplicable en los contratos que tengan esa cláusula si es posterior a 2019 o en todos si son anteriores?
    Un saludo, muchas gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Marta, gracias por tu consulta. En primer lugar, habría que determinar la fecha de entrada en vigor del contrato de arrendamiento, si le es de aplicación la Ley del 64, el decreto del 85 o la LAU 94. En segundo lugar, el propietario tiene limitado el precio de venta de la vivienda y debe ofrecer primero la adquisición al arrendatario que tiene derecho de adquisición preferente. Por último, todas las versiones de la Ley de Arrendamientos tienen previsto la interrupción de prórroga por causa de necesidad, pero para fundamentar la resolución del contrato por esta causa, necesitas un abogado experto en derecho inmobiliario que analice el contrato original y en las condiciones que se transmite la finca.

      Responder
  25. Marvin

    Buenas tardes.

    Llevo residiendo de alquiler en el mismo piso desde hace casi ocho años. El primer contrato lo inicié a mediados de 2016 hasta mediados de 2019. El segundo a mediados de 2019, con la subida correspondiente que pactamos, hasta a mediados de 2024.
    He recibido una carta de la inmobiliaria por correo ordinario (no es certificada) en la que me informan que la propiedad da por finalizada la relación contractual en la fecha indicada de finalización del contrato. Por ello deberé de dejar la vivienda en esa fecha y entregar las llaves. Este aviso lo he recibido con menos de dos meses de antelación, mi contrato se acaba a finales de abril. ¿Es cierto que deben de avisarme con al menos cuatro meses de antelación si no el contrato entraría en una prórroga obligatoria de un año como mínimo máximo tres?

    Por otro lado, en mi contrato he visto que hay una cláusula que dice que «llegada la fecha de finalización de contrato, el arrendatario queda notificado de la voluntad de la propiedad de no renovarlo y ya no se prorrogará por los plazos anuales previstos en la L.A.U». En ningún momento me informaron de esto…

    ¿Pueden hacer eso? Debo de dejar la vivienda o puedo quedarme un año más?

    Muchas gracias por su atención

    Por otro lado,

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Marvin, gracias por tu consulta. La clave de tu consulta estriba en la fecha del segundo contrato y si este es posterior a marzo del 2019; la segunda cuestión que deberá comprobar un abogado experto en la materia es si este segundo contrato es uno nuevo que extingue el de 2016 o se trata de un anexo o adenda. Por último, lo que sí podemos indicarte con seguridad es que la cláusula que impide las prórrogas legales de la LAU es nula y es como si no estuviese puesta.

      Responder
      • Marvin

        Exacto. La fecha del segundo contrato es de abril de 2019.. Fue un nuevo contrato, al menos a simple vista así lo parece, más que nada porque es exactamente igual que el anterior. Lo único que cambia es la duración y el precio.

        Gracias de nuevo

        Responder
      • Marvin

        Si realmente es un contrato entraría en prórroga obligatoria? Seria ésta de un año o de tres? Si quieren dar por finalizada la relación contractual, deberán de avisarme con cuatro meses de antelación igualmente si la ley no cambia?

        Gracias

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimado Marvin, las respuestas a estas nuevas consultas están detalladas en el artículo y en el chat, si necesitas profundizar más tu situación tendrías que pedir asesoramiento profesional particular.

          Responder
  26. Monica

    Buenas tardes,
    Tengo el piso alquilado y por separación quiero recuperar mi vivienda para irme a vivir allí.

    No estoy casada ni soy pareja de hecho de mi ex-pareja. Por tanto no tengo ningún documento para acreditarlo.

    Como justificaré esta necesidad?

    Tengo que presentar alguna documentación? A quien?

    Gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Mónica, gracias por tu consulta. En primer lugar habría que analizar tu contrato, en segundo lugar, se podría intentar llegar a un acuerdo con los inquilinos.

      Responder
  27. Javier

    Buenas tardes,

    Mi casero nos notifico que necesitaba el piso donde estábamos alquilados porque se divorciaba. No nos envío ningún comprobante aunque lo solicitamos.

    Ahora han pasado 5 meses y sabemos que lo ha realquilado (mas caro), tenemos fotos del anuncio en una inmobiliaria y los vecinos nos confirman que el casero no vive ni ha vivido allí.

    ¿Podemos reclamar daños y prejuicios o es una perdida de tiempo?

    Gracias, Javier

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Javier, gracias por tu consulta. Te ha interrumpido la prórroga en fraude de ley, siempre y cuando estuvieses en prorroga legal, debes reclamar la indemnización en tiempo y forma.

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  28. Álex

    Buenas tardes, soy inquilino, llevo un año y medio de contrato de alquiler en una zona donde los precios se han disparado recientemente por la apertura de un centro hospitalario cercano, y ahora la propietaria (que hace seis años se fue con su madre a vivir a una localidad a más de 300 km) alega que necesita la vivienda para su madre.

    Además de solicitarle por escrito la reclamación de la vivienda por supuesta necesidad, ¿tengo algún derecho a permanecer en la vivienda alegando que uno de mis hijos padece una enfermedad grave e incurable, de la que, obviamente, tengo diagnóstico y documentación clínica?

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Alex, gracias por tu consulta. Si tu contrato es posterior a marzo del 2019 el derecho a permanecer en tu vivienda al menos durante cinco años y siempre que cumplas con tus obligaciones de pago, te lo da la propia Ley de Arrendamientos, no la enfermedad de tu hijo; es decir, las prórrogas legales solo pueden ser interrumpidas por causa de necesidad si la arrendadora cumple con los requisitos que se mencionan en el artículo. Como hemos comentados en ocasiones anteriores en el chat, lo conveniente en esto casos es que un profesional especializado analice el contrato y las pretensiones de la casera para que puedas responder con criterios o, en caso de que a la propiedad le asista la razón, devuelvas la posesión de la vivienda.

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  29. Andy

    Buenas, tengo una vivienda alquilada desde hace más de un año con cláusula de recuperación por necesidad.
    Por motivos laborales me vuelvo a la ciudad y pedí con 2meses de antelación la recuperación de la vivienda.
    Si llega el día y no se van se que puedo iniciar tramites de desalojo pero si tengo que pagar mientras no disponga de la vivienda hotel o alquiler, pierdo fianzas, mudanza ¿esos gastos se los puedo reclamar a ellos? ¿Sería en mismo proceso y otro paralelo? ¿Si es en el mismo que pasa si se van antes del juicio aun puede seguir para reclamar los gastos o tendría que iniciar uno nuevo?
    Gracias

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Andy, gracias por tu consulta. Si has solicitado tu mismo la interrupción de las prórrogas por causa de necesidad, lo más probable es que los inquilinos no te devuelvan la vivienda por tu mera petición y también es muy posible que el preaviso que hayas dado no sea correcto. Antes de pensar en una demanda, deberías consultar con un abogado especializado que te asegure que tu causa es legítima y se comunique con tus inquilinos conforme a derecho.

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  30. Ana

    Hola, mi pregunta va sobre los requisitos atendiendo a lo que dice el art. 9.3LAU. En mi caso el contrato que se sujeta a la ley de 2019 incluye una cláusula que habla de la hipótesis de que se pudiera dar esa «necesidad» de «recuperar la casa. Pero esa redacción parece más bien la de la antigua ley. sino me equivoco la ley exige decir «en el momento de la celebración» y «expresamente» la necesidad de recuperar la vivienda antes. Es decir que ya te hubieran advertido de ese hecho de la mera posibilidad, no que dijeran si sucede, te echo. Sino que te digan expresamente: cuidado VA a suceder aunque no sepamos cuando. Si no, no tendría sentido la nueva redacción de 2019. Me podéis decir si en base a este argumento puedo negarme (mi idea es solo que me dejen buscar otra casa tranquilamente, no estar los 5 años) hay que tener en cuenta que si yo me quiero ir antes de la casa tendría que indemnizar! Y eso me lo han dicho ANTES de cumplir los dos años de contrato que se renueva a finales de mayo. Muchas gracias

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Ana, gracias por tu consulta. Los requisitos que ordena el art. 9.3 LAU se detallan en el artículo y han sido ampliamente comentados en el chat. Para atender a un caso concreto y al estudio de como está redactada la cláusula en tu contrato en cuestión necesitas acudir a un profesional especializado.

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  31. Inquilina

    Contrato firmado en febrero de 2020, con comienzo a 1 de marzo del mismo año. Propietario comunica verbalmente a fecha de noviembre del 23 su intención de recuperar el inmueble para su hijo. En marzo del 2024 la inquilina le comunica que agotará el contrato (5 años perceptivos), porque aunque ha comprado otra propiedad no puede desalojar urgentemente como el propietario le apremia. De este modo, el arrendador envía a fecha de abril del corriente burofax con preaviso de dos meses para ocupar la vivienda un «familiar directo». En el contrato no hay mención expresa tal supuesto, en el burofax no se justifica adecuadamente la necesidad.

    ¿Cómo ha de obrar la inquilina?

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada inquilina, gracias por tu consulta. Si toda la información que nos transmites es correcta, la arrendataria debería comunicarse con el arrendador a través de un abogado con experiencia para aclarar la situación.

      Responder
  32. Lola

    Buenas,
    Somos tres hermanas que heredamos un inmueble y constituimos una Comunidad de Bienes de la cual soy administradora. El inmueble esta alquilado desde Julio de 2023.
    Ahora queremos recuperarlo para ir a vivir mi familia y yo misma, por cambios imprevistos.
    La Agencia inmobiliaria nos pone problemas para recuperar la vivienda al no tratarse (el arrendador) de una «persona física», si no de una C.B. y nos comentan que el contrato es para 7 años, cosa que no nos dijeron antes de firmar el contrato de arrendamiento. Dijeron que se revisaba anualmente.
    Si la Comunidad de Bienes carece de personalidad jurídica y esta formada por las tres propietarias ( personas físicas) ¿ porque no podemos recuperar la vivienda para uso personal de cualquiera de nosotras si estamos las tres de acuerdo?.
    ¿Hay alguna posible solución o manera de llegar a un acuerdo?
    Muchas gracias de antemano por su informacion.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Lola, gracias por tu consulta. En opinión de este despacho, la CB no tiene personalidad jurídica y en consecuencia, la duración es de cinco años. La cuestión no es sencilla, pues una cosa es la duración del contrato por virtud de la naturaleza de la arrendadora y otra muy diferente que se pueda aplicar la causa de necesidad del art. 9.3 a este supuesto. En cualquier caso, si realmente tenéis interés en interrumpir las prórrogas por causa de necesidad, es inevitable que acudas a un abogado especializado que llegue a un acuerdo con los arrendatarios sin tener que llegar a interponer demanda.

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  33. Eduardo

    Buenas, mi nombre es Eduardo, y soy inquilino en un piso de alquiler.

    Mi contrato vence el 1 de septiembre de 2024, se firmó el 1 de septiembre de 2023.

    Sé que la duración de un alquiler, si el inquilino así lo desea, tiene una duración mínima de 5 años.

    Mi duda es, que una cláusula de mi contrato, indica que el arrendador puede rescindir el contrato 30 días antes del vencimiento de este primer año o cualquiera de las prórrogas, no indica necesidad, solo que puede hacer tal acción.

    Mi consulta es si esta cláusula es legal, o por contrario se considera nula, ya que la duración mínima del contrato ha de ser de 5 años. El contrato no indica exactamente vivienda habitual, solo vivienda, pero sí que es mi vivienda habitual.

    Espero su respuesta. Un saludo.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Eduardo, gracias por tu consulta. No podemos pronunciarnos sin saber el tipo de contrato que habéis firmado y la cláusula en detalle, por lo que te recomendamos que acudas a un abogado especialista para que lo revise y pueda asesorarte.

      Responder
      • Eduardo

        Buenas Emilio, gracias por contestar.

        El contrato indica arrendamiento de vivienda, y la cláusula indica justamente lo que le comenté en el anterior mensaje, el arrendador puede rescindir anticipadamente el contrato previo aviso de 30 días antes del vencimiento de este primer año o cualquiera de las prórrogas. Así tal cual es la cláusula.

        Espero que aclare la consulta. Gracias.

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        • Emilio Díaz Rojas

          La cláusula es nula de pleno derecho y se tendrá por no puesta.

          Responder
  34. Carlos

    Tengo Contrato de Arrendamiento de la vivienda suscrito en 2023. Ahora verbalmente por teléfono el arrendador me comunica que precisa el inmueble para uso propio. No quiero entrar en polémicas y me quiero ir con inmediatez. No quiero tener que pagarle más meses ¿ Debo comunicar por escrito al arrendador mi decisión de marcharme ya sin esperar a los dos meses que verbalmente me daba de plazo ?. ¿ Es obligado firmar entre las partes la resolución del Contrato de Arrendamiento? ¿ Debemos firmar la resolución del contrato ante el API que intermedió a la formalización del arrendamiento pero que no figura en el contrato ?. Muchas gracias.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Carlos, gracias por tu consulta. Si quieres resolver el contrato debes hacer un documento de entrega de llaves y devolución de la fianza. Si te quieres quedar, te quedan cuatro años de contrato, el preaviso telefónico de tu casero no tiene ningún valor jurídico.

      Responder
  35. JAVIER

    Buenas noches,

    Mi mujer, mis dos hijos y yo vivimos en una casa de alquiler desde octubre de 2019, por lo que firmamos un contrato de hasta 5 años de duración, que se prorroga obligatoriamente a 3 años más si los arrendadores no notifican con 4 meses de antelación su voluntad de no renovación. En este caso, no nos lo han notificado y hemos entrado en el periodo de prorroga de hasta 3 años más. En este momento, nos han pedido un aumento desmesurado del alquiler (insisto, habiéndose prorrogado ya el contrato) y al decirles que no, nos piden que nos vayamos, pero entendemos que por ley podemos quedarnos 3 años más.
    La duda es: en estas circunstancias, habiendo entrado ya en la prorroga de 3 años, ¿podrían hacer uso de la cláusula de necesidad, o habiendo entrado en el periodo de prorroga sin habernos avisado, no presta legalmente esta cláusula porque, pudiendo no habernos renovado, sí lo han hecho?. Muchas gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Javier, gracias por tu consulta. En las circunstancias que comentas, no puede aumentar la renta ni acudir a la cláusula de interrupción de prórroga por causa de necesidad.

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  36. Antoine Ducroux

    Buenos días,

    Quiero recuperar un piso alquilado para un hijo mío. En el contrato está estipulado que puedo. Pero tengo 2 pisos a parte de este. También alquilados. Que me podría encontrar como complicación a nivel jurídico?

    Gracias.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Antoine, gracias por tu consulta. Recuperar la vivienda alquilada por causa de necesidad requiere cumplir con una serie de requisitos que hemos comentado ampliamente en este chat. El hecho de que tengas más viviendas exige un análisis minucioso de las características de esas propiedades para que el inquilino no se oponga a devolverte la posesión del inmueble por este motivo. Si los pisos que tienes están en la misma localidad y reúnen las mismas características del piso alquilado, el arrendatario no se va a marchar.

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