Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda entre particulares

En este artículo, en aras de informarle de la mejor manera posible y con objeto de ofrecerle una seguridad máxima en la redacción de su contrato de alquiler, vamos a explicar cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda entre particulares de conformidad con la legislación vigente aplicable, que, fundamentalmente, es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, de forma subsidiaria, el Código Civil, y por qué debería dejarse asesorar por un abogado experto en alquileres.

Cuando el propietario de una vivienda desea alquilarla y encuentra un inquilino que también está conforme con llevar a cabo el arriendo, en lo primero que hay que detenerse es en la correcta formalización del contrato de arrendamiento. La importancia que deriva del contrato de alquiler es vital: es el documento privado otorgado y firmado por las partes que protege tanto al inquilino como al casero pues refleja sus derechos y sus obligaciones.

Aspectos fundamentales para hacer un contrato de alquiler entre particulares

Siempre recomendaremos que el contrato de arrendamiento de vivienda lo redacte un abogado experto en la materia, más abajo explicamos los motivos. No obstante, como es posible hacer un contrato de alquiler entre particulares, les informamos de los aspectos imprescindibles a tener en cuanta en caso de que decidan hacerlo a por su cuenta:

• Descargarse un modelo de referencia de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos actualizado, tiene que ser a partir del Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Puedes conseguirlo aquí.
• Se deben hacer tantas copias originales como partes otorgantes del contrato y firmarse en todas las caras del documento.
• El arrendador debe aportar un Certificado de Eficiencia Energética, es obligatorio para alquilar o vender cualquier tipo de inmueble.
• El mes de fianza debe quedar reflejado y ser depositado por el casero en el organismo autonómico que corresponda.
• Adicionalmente el arrendador puede exigir una garantía adicional de hasta 2 meses más.
• Se deben identificar las partes con sus DNI y un domicilio y correo electrónico a efecto de notificaciones.
• La duración del contrato debe ser de 5 años con posibilidad de renovar por un período adicional de 3 años.
• Pasado un año desde la celebración del contrato, el propietario puede recuperar la vivienda por necesidad, avisando formalmente al inquilino con dos meses de antelación.
• Se puede añadir una penalización para el inquilino en caso de querer resolver el contrato anticipadamente.
• Es factible añadir cláusulas como pueden ser la prohibición de tenencia de mascotas o de subarriendo, siempre que estas no sean abusivas y se encuentren dentro del marco legal.
• Se debe dejar constancia del importe de la renta mensual y opcionalmente anual, forma de pago y período de liquidación.
• La actualización se deben hacer conforme al IPC o a los límites que haya marcado el gobierno y así debe quedar reflejado. Las subidas de la cuantía de la renta diferentes a lo explicado en el IPC son totalmente arbitrarias y el arrendatario no está obligado a pagar más de lo estipulado en el contrato, siendo nulas las actualizaciones diferentes, aunque figuren en el contrato de alquiler y esté firmado por ambas partes.
• Es recomendable dejar reflejado los gastos que debe afrontar cada una de las partes, siendo generalmente los gastos comunitarios e impositivos asumidos por el arrendador y los de suministro y tasa de basura (si fuera preceptiva por el Ayuntamiento) por el arrendatario.
• Indicar qué tipo de averías y reparaciones deben afrontar el propietario y el inquilino, normalmente el primero los de conservación de la vivienda y el segundo los de mantenimiento del inmueble.
• Reflejar la fecha y el lugar de celebración; no tiene por qué ser el lugar donde está ubicado el inmueble.
• En la descripción de la vivienda tiene que constar la dirección del piso, casa o chalet que se arrienda pues, en caso de litigio los juzgados competentes son los del domicilio de la vivienda arrendada.
• Anexar un documento indicando los enseres con los que se entrega la vivienda.

¿Por qué debería acudir a un abogado experto para hacer un contrato de alquiler de vivienda?

Muchos arrendadores optan por hacer un contrato de alquiler por su cuenta descargando un modelo de contrato de internet para añadirle los datos y las cláusulas que considera más convenientes para sus intereses, obviando muchos aspectos que luego surgen cuando llegan las discrepancias por no haber delimitado correctamente todos los derechos y obligaciones de las partes.

Esto es así porque no hay que perder de vista que el contrato de arrendamiento ha de contener cláusulas dispositivas, esto es, puntos que se pueden pactar entre las partes y otras estipulaciones que son imperativas por ley, y el contrato, por muy bien redactado y acordado que esté, no puede vulnerar ni contradecir lo que dicen las normas legales.

A modo ejemplificativo y sin ánimo exhaustivo, el casero y el inquilino pueden pactar la cuantía de la renta, y si se admiten o no se admiten mascotas, pero no se puede hacer un contrato que permita al arrendador poner fin al alquiler antes de los cinco años que indica la ley como preceptivos y de obligado cumplimiento para el arrendador, con la única excepción de que el arrendatario no pague o incurra en algunos de los incumplimientos exigidos legalmente o bien que concurra una causa de necesidad para el propietario.

Otro mal endémico que observamos en los contratos analizados en este despacho, es hacer un contrato Frankenstein, híbridos entre un contrato que tiene como destino vivienda habitual del arrendatario, mezclado con otros contratos atípicos como de hospedaje o habitación. Estos contratos, llegado el caso, la autoridad judicial los declararía en fraude de ley y ninguna de las partes se beneficiaría del conflicto judicial.

En la inmensa mayoría de los contratos de arrendamientos que analizamos en el despacho, no queda especificado quién abonaría una avería de la caldera, qué se consideran pequeños desperfectos y quién tiene que pintar la casa en el momento de la entrega de llaves y devolución de la posesión… Estos son apenas algunos ejemplos de los motivos por los que, desafortunadamente, un problema aparentemente pequeño puede desembocar en un largo y costoso procedimiento judicial solo por no haber contemplado correctamente estas eventualidades en el contrato.

Otro problema recurrente y muy complicado de resolver sin terminar en el juzgado es el destino de la fianza: no es posible pactar una indemnización que permita al arrendador retener la fianza arrendaticia por desistimiento anticipado del inquilino que supere el pacto contenido en el art. 11 LAU; y si el casero retiene las garantías alegando desperfectos en la vivienda al final de la vigencia del contrato, deberá acreditar los desperfectos con facturas y establecer la relación de causalidad de que han sido los arrendatarios los causantes de los daños durante su estancia en la vivienda.

Todas las cláusulas que vulneren la ley, la moral o el orden público, por muy consensuadas que parezcan estar, serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas según lo previsto en el art. 6 LAU y 1.255 CC. Esta afirmación arroja la desafortunada conclusión de que las partes del contrato no conocen qué cláusulas se pueden pactar y cuáles otras son de obligado cumplimiento, y ello, por mucho que parezca que esté pactado y firmado en el contrato.

A modo de conclusión, para hacer un buen contrato de alquileres hay que tener muy presente la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente al inicio del acuerdo y un profundo conocimiento de los artículos 1.542 a1.545 del Código Civil, sin perjuicio de los pactos y condiciones que alcancen las partes, al amparo de la libertad de pactos consagrada en el art. 1.255 del mismo cuerpo legal.

Este despacho ofrece una amplia experiencia en la confección, interpretación y extinción de contratos de alquiler, con el plus añadido de que, en innumerables ocasiones, hemos defendido los intereses de ambas partes, unas veces representado al inquilino, otras al casero, lo que ha enriquecido la experiencia de nuestro equipo de abogados.