Comprar una vivienda con okupas, casas y pisos.

Comprar una vivienda con okupas puede ser un buen negocio

Emilio Díaz Rojas

3 Dic, 2022

Uno de las cuestiones más preocupantes que comprometen la salud mental y financiera de muchos propietarios es sin duda la posibilidad de que sus inmuebles sean ocupados y en consecuencia deciden desprenderse de ellos a un precio inferior al del mercado, ofreciendo una oportunidad a aquellos inversores que estén dispuesto a comprar una vivienda con okupas, siendo la transacción un buen negocio para ambas partes.

Habida cuenta de los precios de la vivienda y de la incertidumbre en los precios de la hipoteca, vender y comprar inmuebles ocupados se puede convertir en una solución recurrente y ventajosa que fomente el mercado inmobiliario. Bienes inmuebles adquiridos en subasta pública, bienes adquiridos por herencia o simplemente a modo de inversión suelen ser los escenarios más propicios para este tipo de negocios jurídicos.

En este planteamiento, explicamos, en opinión de este despacho, las dos dudas más recurrentes que nos han planteado nuestros clientes.

¿Cómo se hace la escritura de compraventa y la deducción del ITP?

El negocio de compraventa debe estar bien hecho y ha de ser claro y ventajoso para ambas partes. Por muy evidente que pueda parecer, el comprador debe saber que está adquiriendo una vivienda o local ocupado por personas, conocidas popularmente como okupas, que no tienen un título reconocido que les autorice a habitar una vivienda que no es suya y en consecuencia, en la escritura de compraventa el notario tiene que mencionar este extremo.

En segundo lugar, el comprador, sea persona física o jurídica, tiene que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por el valor que arroje la vivienda si es de segunda mano. En este sentido, la ley que regula el ITP designa al comprador como sujeto pasivo del tributo, y ello por muchas dudas e información contradictoria que exista.

La cuantía de este tributo se obtiene calculando la base imponible y el valor real del inmueble y es aquí donde podemos tener problemas con el fisco porque el valor real de una casa ocupada se va a ver comprometido al estar habitada ilegalmente y hay que asumir el riesgo de que nos encontremos con una liquidación complementaria por liquidación de valores cuando la Agencia Tributaria haya tasado la vivienda adquirida por un valor más alto que el declarado por el adquiriente.  La solución pasaría por acordar un valor de mercado y en caso de que Hacienda discrepe, acreditar la okupación, bien por medio de acta notarial o incluso con la demanda judicial de desahucio.

¿Cómo echar a los okupas tras comprar la vivienda?

El nuevo propietario tendrá que interponer la demanda de desahucio adecuada para que la autoridad judicial proceda al lanzamiento de los okupas. La Ley de Enjuiciamiento Civil articula como se debe interponer este tipo de demandas y es aquí donde hay que acudir a un abogado experto en desahucios que sepa redactar correctamente la demanda; la peculiaridad estriba en que si bien la Ley permite dirigir la demanda contra ignorados ocupantes, el demandante y nuevo propietario del inmueble no puede decir que no sabía que estaba ocupada la casa o el local, pues como ya se ha dicho, este extremo ya debería figurar en la escritura de compraventa y nadie puede ir en contra de sus propios actos: yo no puedo decirle al  notario que anote en la escritura pública de compraventa que estoy comprando un inmueble okupado y posteriormente decirle al juez que no sabía que la casa está ocupada.

El artículo 250.1 LEC regula los diferentes desahucios a los que puede acudir el actor que quiere recuperar  la posesión de su casa, bien por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas  o por haber finalizado el plazo contractualmente pactado del arrendamiento o bien por precario o ignorados ocupantes y ,es aquí donde este tipo de demandas tan específico, donde a ley exige que lleven firma de abogado y procurador por lo que su asistencia y explicación al cliente que acude en ayuda de estos profesionales es imprescindible.

Sea como fuere el propietario de una vivienda okupada cuenta ahora con la alternativa de vender, rebajando el precio de venta y ganando en tranquilidad y gastos que ocasiona este desagradable incidente; la sensación que tiene el propietario es que la ley protege al okupa mientras él tiene que seguir afrontando todos los gastos de mantenimiento de la vivienda por lo que, esa rebaja en el precio por vender la casa ocupada va a ser un sacrificio mínimo que va a amortizar rápidamente.

El comprador, se va a beneficiar de una reducción del precio de compra significativa, con este ahorro, puede abonar sobradamente los gastos judiciales y amortizar los tiempos de espera inevitables en todo procedimiento judicial.

En este despacho, ponemos a su disposición, ya seas vendedor o comprador, una explicación amplia y transparente sobre los tiempos y los costes de este negocio jurídico cada día más por solicitado, por compradores y vendedores particulares y por empresas.

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20 Comentarios
  1. José Luis Samperio Bilbao

    Tengo un contrato de arrendamiento de vivienda desde el uno de Febrero de 1.997, en Bakio ( Vizcaya )

    El pasado mes de Mayo me llamó el hijo de mi arrendadora, y me comentó que su madre había fallecido.

    Y el pasado jueves día 22 de Junio, me volvió a llamar para comentarme que se habían reunido los cuatro hermanos y que habían decidido vender la vivienda que tengo arrendada, y que me avisarían cuando la tenía que desalojar dentro de unos meses.

    ¿ Cómo tengo que actuar en este caso ?, les agradecería que me asesoren. Reciban un cordial saludo.

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado José Luis, gracias por tu consulta. Las prórrogas legales de los contratos otorgados en 1997 ya están agotadas y, en consecuencia, el contrato se ha ido prorrogando tácitamente. Analizando el contrato, habría que tener en cuenta dos matices, si la arrendadora fallecida era usufructuaria o propietaria y, de otra parte, si el contrato se renueva mensual o anualmente, pero al final, a efectos prácticos, los actuales propietarios pueden resolver el contrato comunicándoselo con 30 días de antelación.

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  2. Miguel

    Hola si compro una vivienda con ocupas, como puedo desalojarlos y cuánto tiempo tarda y cuanto me costaría tengo dos niños de 1 y 4 años hay una solución favorable ya que es la primera vivienda gracias

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Miguel, gracias por tu consulta. Habrá que atender a los pactos que hayas contraído con la parte vendedora. Sin ver documentación, cabe entender que sabías y conocías que adquirías una vivienda ocupada y, por tanto, ya no se puede alegar que hayas detectado la presencia de ocupantes desconocidos. En la escritura pública de compraventa debe constar este hecho, y lo más probable es que seas tu como adquiriente, quién deba iniciar las correspondientes acciones judiciales para recuperar la posesión.

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  3. ANDRES ORTIZ,

    Hola, pertenezco a una familia en condicion de ocupacion ( mal llamados OKUPAS), la vivienda en la que residimos hace mas de 3 años, ahora esta a la venta por un portal inmobiliario, en este tiempo, mis condiciones economicas y laborales han cambiado, puedo postularme a comprar la vivienda ? no tengo 65000 euros que dicen que vale y que quieren al contado , (por que la vivienda esta ocupada,) , pero podria hacerme cargo de una hipoteca, esto crees que es viable, infrinjo alguna ley? Gracias,,,,!!!!

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    • Emilio Díaz Rojas

      Gracias por tu consulta Andrés. Si tienes expectativas de que un banco te conceda una hipoteca, haz una oferta al propietario y adelante con la compra. La situación jurídica en la que estás ocupando la vivienda la desconocemos por completo y, en consecuencia, no sería nada prudente por nuestra parte pronunciarnos al respecto.

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  4. LUCIA BUSTAMANTE

    Hola, por favor, a ver si me podéis ayudar que no se que puedo hacer ya:
    En el año 2010 compré una casa con 2 plantas, la de abajo deje al inquilino que ya tenía haciéndole un nuevo contrato y la de arriba metí un inquilino nuevo.
    Pasados 13 años, la inquilina de abajo que vive con su hijo y este ha tenido varias peleas fuertes con inquilino de arriba y con otros vecinos ( agresiones fuertes con Policia etc)), por lo que he decidido no renovarle. (el de arriba, asustado, se ha ido)
    Hoy se han reunido abogados y nos han comunicado, que la mujer lleva viviendo en la casa toda la vida y que al ser renta antigua , nunca se va a ir y que luego se va a subrogar el hijo.
    Me gustaría que me informaseis si fuera posible echarla ahora en enero de 2024 cuando que vence el contrato y que si el hijo tiene derecho a subrogarse al contrato??
    muchísimas gracias, estoy desesperada..

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Lucía, gracias por tu consulta. Si el contrato es de renta antigua anterior a 1985 (decret Boyer) en efecto se puede subrogar el descendiente, no obstante, es imprescindible analizar el contrato de forma exhaustiva para poder ofrecerte una solución sería.

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  5. Manuel

    Hola buenas, Quiero comprar una casa con okupas dentro y con nińos.
    Tendría problemas a la hora del desahucio una vez sea mia. Que tiempo pasaría?
    Gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Manuel, gracias por tu consulta. La adquisición de viviendas con okupas es una práctica muy habitual en estos tiempos, la clave de los compradores consiste en ahorrar dinero en el precio de compra y proceder después al desahucio que es perfectamente admisible por los tribunales. La precaución que debes tener es comprobar muy bien la escritura pública de compraventa antes de firmar en notaria pues en este documento debe figurar que el inmueble transmitido se adquiere con ocupantes. Te aconsejamos, para tu mayor seguridad, contar con el asesoramiento de un abogado experto inmobiliario tanto en la compraventa como en el posterior desahucio.

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      • Manuel

        Eso mismo me han dicho, tengo que firmar ante notario que estoy comprando una casa con una okupa que tiene hijos menores dentro. Mi duda es, saber cuánto tiempo pasaría para el desahucio en caso de tener que ir a juicio? Y en el caso de ir a juicio, también me gustaría saber los coste que conlleva todo este trámite?
        Gracias de antemano

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        • Emilio Díaz Rojas

          Estimado Manuel, si deseas profundizar en tu asunto de forma más concreta, deberías contactar con un abogado experto en la materia para que pueda analizar el tema de forma confidencial.

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      • MOURAD BEN DAOUD ZAANIK

        Estoy mirando para comprar un local de ocupas que pasa después del desahucio ? La hacienda si puede tasar y el mismo tiempo puede tocarme pagar a la hacienda Pour haber comprado más barato gracias

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimado Mourad, gracias por tu consulta. Los impuestos que corresponder al comprador se deducen de acuerdo con el precio de la compraventa, en el momento de la escritura pública, nadie va a recalcular nada con posterioridad. La precaución en ese tipo de operaciones está en analizar bien el contrato de arras y después, la escritura pública de compraventa para que le informen de la situación ocupacional de los moradores y si ya hay un desahucio iniciado para que se subrogue el comprador o tiene usted que empezar la demanda de desahucio de nuevo, esa es la información relevante que debe darle el vendedor.

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  6. Javi

    Si compro una vivienda okupada como vivienda principal (y única), ¿el proceso de desahucio para recuperarla sería más rápido, o es indiferente?. Gracias y un saludo.

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Javier, gracias por tu consulta. En opinión de este despacho, el procedimiento judicial es el mismo, además, en la escritura de compraventa firmas que adquieres la vivienda ocupada con pleno conocimiento. Lo importante es que la parte vendedora explique la situación ocupacional de los moradores y si ya se iniciaron actuaciones para recuperar el inmueble; estos datos son importantes para saber si como nuevo propietario iniciarás las correspondientes acciones de desahucio o te subrogas a un procedimiento ya iniciado por los anteriores dueños.

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  7. Jose Vte

    Hola buenas, Quiero comprar una casa con okupas dentro y con nińos.
    Se puede?
    Qué problemas puedo tener a la hora del desahucio una vez sea mia?. Que tiempo pasaría?
    Gracias

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado José, gracias por tu consulta. Si preguntas por las precauciones que debes tener estas son las siguientes: informarte de si los ocupantes accedieron a la vivienda de forma ilegal o si tienen contrato de arrendamiento aunque ya haya vencido, si los okupas son personas desconocidas o la demanda se puede dirigir contra personas concretas con nombre y apellidos, si la parte vendedora ya inició actuaciones procesales y están demandados en cuyo caso tú continuarías subrogándote en el proceso y si la parte vendedora no ha demandado ni ha denunciado los hechos y tu como nuevo propietario puedes iniciar la demanda de desahucio. En cuanto a la duración del procedimiento es indeterminada pues dependerá de la carga de trabajo que tenga el juzgado donde recaiga la demanda, atendiendo a los datos que tienes y de acuerdo con la legislación actual, el proceso puede tener una duración estimada de un año, dependiendo también del comportamiento de los demandados: que se opongan a la demanda, que soliciten asistencia jurídica gratuita, que aleguen situación de vulnerabilidad, que soliciten negociar su salida, etc.

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  8. Rafael Calderon

    Abogado Emilio Diaz. Los honorarios derivados de un proceso de desahucio quien los asume? El nuevo comprador que pretende adquirir el bien con Okupas o el vendedor de dicho inmueble.

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Rafael, gracias por tu consulta. Salvo pacto en contrario, quien sea propietario en el momento de la interposición de la demanda y ello porque sólo puede demandar el titular del inmueble, si no, el juzgado no va a admitir la demanda.

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