El supuesto que tratamos a continuación es el siguiente, el inquilino recibe una llamada, WhatsApp o comunicación de su casero informándole que debe abandonar el piso alquilado por tener necesidad del mismo, el arrendatario se preocupa, no quiere tener problemas y abandona la vivienda; esto si le es posible, claro está, pues en no pocas ocasiones no es nada fácil encontrar un piso de alquiler, comprar o marcharse momentáneamente a vivir a casa de un familiar.
Legalmente, el inquilino cuenta con cinco años a los que llamamos prorroga legal o tiempo de duración del alquiler que, mientras que cumpla con sus obligaciones como arrendatario, han de ser respetados por el arrendador, con la única excepción de que, en efecto, concurra una verdadera y genuina causa de necesidad donde el propietario se vea abocado a comenzar los trámites para recuperar su vivienda que previamente había alquilado. Aunque parezca obvio, no hay que olvidar que para que el casero pueda recuperar el piso alquilado si lo necesita, el arrendador debe ser una persona física, la ley no contempla este supuesto cuando el propietario es una empresa o persona jurídica.
Para saber cómo deben comportarse el propietario y el inquilino ante el supuesto caso en que el casero necesita el piso alquilado, es importante, en primer lugar, analizar la fecha del contrato de arrendamiento, esto es, el cumpleaños del contrato cuando fuera otorgado o cuándo tuvo lugar su entrada en vigor.
Contratos de renta antigua anteriores al 9 de mayo de 1985 (Decreto Boyer)
Se trata de alquileres sometidos a prórroga forzosa y la causa de necesidad es precisamente uno de los elementos susceptibles de interrumpir el alquiler siempre que el arrendador acredite la causa de necesidad.
Contratos desde el 9 de mayo de 1985 al 31 de diciembre de 1994
Se suprime la prórroga forzosa salvo que el contrato diga otra cosa diferente y los contratantes hayan pactado someterse a la ley anterior. Dado que esos alquileres ya están de por si extinguidos el casero puede darlos por terminados con una mera comunicación.
Contratos del 1 de enero de 1995 al 24 de diciembre del 2009
Para dar por finalizado el contrato de arrendamiento, debe estar claramente insertada la cláusula en el texto del contrato. Es más que cuestionable, aunque no imposible dar por terminado el contrato por causa de necesidad sin la existencia de la disposición, habría que estar al caso concreto y a su análisis pormenorizado de los hechos que concurren. Es importante que el arrendador notifique a los inquilinos antes de que comience la siguiente prórroga del contrato.
Contratos del 7 de junio del 2013 al 6 de marzo del 2019
En estos contratos es posible para el casero interrumpir la prórroga forzosa si necesita el piso u otro tipo de vivienda para sí mismo, sus familiares en primer grado por adopción o consanguineidad o en supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad siempre que tal eventualidad haya quedado reflejada en el contrato.
Contratos celebrados a partir del 7 de marzo del 2019
En los contratos de alquiler vigentes, esto es a partir de las modificaciones operadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por el Real Decreto 7/2019 de 6 de marzo de 2019, si el casero necesita el piso o la casa alquilada podrá recuperarla antes de los cinco años que legalmente tiene el inquilino para disfrutar del arrendamiento.
En concreto, el actual artículo 9.3 LAU, permite al arrendador recuperar la vivienda si cumple con los siguientes requisitos:
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
De forma clara, el casero que necesita la vivienda tiene que dar los siguientes pasos:
- Que haya transcurrido, al menos, el primer año de duración del contrato.
- Que lo comunique formalmente a los arrendatarios con al menos dos meses de antelación.
- La causa de necesidad de ocupar la vivienda debe ser para el propio arrendatario o para determinados familiares.
Esta posibilidad debe constar en el contrato de arrendamiento de forma expresa.
Los requisitos que exige la ley pretenden mantener el equilibrio entre el derecho a la propia vivienda en caso de necesidad, por un lado, y de otro lado el derecho de los arrendatarios de que se les mantenga en el inmueble arrendado al menos los cinco años que garantiza la ley.
El abuso de derecho o mala fe del arrendador: No se admite que el propietario pretenda burlar los derechos del arrendador digamos que, porque quiere subir la renta más allá de lo permitido en la ley; ha pensado en vender la casa alquilada y le va a ser mucho más fácil hacerlo sin ocupantes o, simplemente por un mero cambio de planes. De hecho, la segunda parte del artículo mencionado sanciona el fraude del arrendador que en un plazo de tres meses no hubiera ocupado la vivienda:
El arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación.
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¿Qué principio de prueba tiene que acreditar el arrendador para echar al inquiliino y recuperar la vivienda?
Según el criterio de los tribunales analizado por este despacho son verdaderas causas de necesidad:
- Que necesite la casa alquilada para destinarla como su propia vivienda permanente.
- Que el arrendador tenga que vivir con otra persona por tener su casa alquilada.
- Que el arrendador se vea obligado a vivir en una casa peor por tener arrendada la que cumple mejor con sus necesidades.
- Que el arrendatario no esté al corriente de pago de la renta o cantidades asimiladas.
- Necesidad de vivienda permanente para sus familiares de primer grado de consanguineidad o adopción.
- Vivienda permanente para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, nulidad o divorcio.
¿Qué pasa si el casero reclama el piso y en realidad no lo necesita?
En opinión de este despacho y así lo ha entendido parte de la jurisprudencia, el principio de prueba de que existe una verdadera causa de necesidad del propietario debe indicarse claramente desde la primera comunicación pues en caso contrario, si no hay pruebas que acrediten la necesidad de recuperar la vivienda, sencillamente el inquilino no se irá.
No pensamos que sea suficiente una mera alegación genérica en el contrato de alquiler, sería necesario que tal eventualidad estuviese ya presente al tiempo de la celebración del contrato. No deberían prevalecer otros motivos que los enumerados anteriormente.
La comunicación con dos meses de antelación debe ser fehaciente, no entendemos que pueda servir una llamada telefónica o un WhatsApp para que comiencen a contar los dos meses obligados de plazo que exige la ley.
