Desahucio por impago de alquiler o rentas.

El procedimiento de desahucio por impago de alquiler es el proceso judicial interpuesto a instancia del propietario o arrendador de vivienda o local, con el fin de que se le restituya la posesión del inmueble que tiene arrendado a un arrendatario o inquilino que no le paga la renta.

Como es sabido, pagar la renta es una obligación esencial de todo arrendatario, por lo que, de no cumplir este deber básico, se estará cometiendo un incumplimiento sustancial del contrato de arrendamiento que da derecho al arrendador a solucionar esta omisión por los cauces del procedimiento de desahucio. Además, también dará derecho al propietario a:

• Resolver el contrato de arrendamiento.
• Exigir el cumplimiento de las cantidades pendientes de pago, así como de los intereses que se hayan generado por no haberse cumplido el pago en el tiempo y en la forma pactados.
• Desalojar a los inquilinos y recuperar la posesión del inmueble.

Ante un impago de alquiler, el arrendador puede solicitar amistosamente al inquilino que atienda el pago de las rentas, y, en su caso, si éste no cumple con sus obligaciones dar por extinguido el contrato de arrendamiento. Si el arrendatario no paga y no desaloja el inmueble, debemos plantearnos ejercitar la acción de desahucio.

Esta acción podrá llevarse a cabo siempre que exista un incumplimiento contractual por parte del arrendatario, en este caso, el impago de las rentas debidas, que es causa de  resolución del contrato de arrendamiento, tal y como dispone el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, bajo la rúbrica “Incumplimiento de obligaciones”:

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. […]

La acción de desahucio responde a la necesidad de proteger al arrendador frente a los incumplimientos contractuales del arrendatario, y la desobediencia del inquilino cuando no quiere desalojar el inmueble aun manteniéndose en la situación de impago de alquiler. En caso de que los inquilinos morosos se opongan al desalojo, debemos acudir al procedimiento de desahucio tipificado en el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

El proceso de desahucio por impago de alquiler

En el proceso de desahucio, el arrendador también tendrá derecho a reclamar las rentas impagadas, es decir, en la demanda de desahucio se acumulan dos acciones: pago de las rentas debidas y devolución de la posesión de la vivienda.  Para ambas acciones, que se tramitan en la misma demanda y en la misma vista, el Juez tendrá que declarar que existen deudas que no han sido pagadas e iniciar el desahucio por impago de rentas, lo que se conoce como fase declarativa del procedimiento de desahucio por impago de alquiler.

Sin embargo, una vez interpuesta la demanda y antes de que se dicte la sentencia o, en su caso, el decreto de archivo, el Letrado de la Administración de Justicia notificará a las partes el decreto de admisión, el cual se pronunciará sobre los siguientes extremos:

• Fecha de la vista, caso de oposición del deudor.
• Que el inquilino enerve la acción abonando las rentas impagadas y debidas hasta la fecha. Es importante destacar que el arrendatario sólo tiene derecho a la enervación una única vez y siempre que no haya existido reclamación previa vía notarial o burofax.
• Fecha en la que tendrá lugar el lanzamiento, es decir, se informa al inquilino de que tiene que abandonar el inmueble y restituir la posesión del mismo al arrendador.
• Posibilidad del inquilino de oponerse a la demanda en los casos en que haya procedido al pago debido de las rentas que se le reclaman, y pueda demostrarlo. El plazo de oposición para el arrendatario es de diez días hábiles desde la notificación de la demanda.
• Posibilidad para el inquilino de solicitar asistencia jurídica gratuita, en el plazo de tres días desde la recepción de la demanda.

Es importante destacar dos posibles situaciones que caben darse. De un lado, si el inquilino se opone a la demanda, se celebrará la vista donde el abogado defiende los intereses del  arrendador; de otro, si, por el contrario, el inquilino no se opone a la demanda, no tendrá lugar la vista, pues ello supone un allanamiento del arrendatario que lleva aparejado el éxito de las pretensiones del arrendador, lo que conlleva que se proceda directamente al lanzamiento o desahucio.

Celebrada la vista, el Juez ordenará que el inquilino desaloje la vivienda y restituya la posesión del inmueble. En el día del lanzamiento y a la hora acordada, el arrendador deberá presentarse en el inmueble donde estará una comitiva del Juzgado y la Policía para recuperar la vivienda el cerrajero y un servicio de mudanza para retirar los enseres del arrendatario; finalmente, se levantará acta sobre el estado en que se encuentre la vivienda.

En cuanto a las deudas impagadas, una vez que el arrendatario es condenado por sentencia, tendrá que abonarlas al arrendador, caso contrario, se deja abierta la posibilidad al propietario de interponer una demanda ejecutiva.

Al tratarse de un procedimiento especial, regulado en el artículo 250.1. 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), para interponer la demanda, el arrendador debe acudir asistido de abogado especialista en desahucios y representado por procurador, y ello, independientemente de la cuantía de las rentas que se reclame, ya que se trata de un proceso que se tramita por los cauces del juicio verbal.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago de rentas?

En primer lugar, es importante destacar que las notificaciones que han de efectuarse a las partes por parte del Juzgado pueden acarrear considerables retrasos. Si bien no habrá problemas de notificación al arrendador, pues su abogado será quien esté al tanto de la recepción de las notificaciones que le conciernen, ello no sucede así con los inquilinos morosos.

Los arrendatarios incumplidores, normalmente, se sitúan en una posición de intentar evitar que la demanda les sea notificada con la intención de retrasar todo el proceso: si no hay notificación al inquilino, el plazo que éste tiene de diez días hábiles para oponerse a la demanda, no empieza a correr.

Recientemente, la ley permite que el procurador del arrendador sea quien notifique al inquilino la admisión de la demanda; ahora bien, siendo una posibilidad, ello no garantiza que la notificación vaya a efectuarse con éxito, pero, caso de ser así, eso supondría un avance en el tiempo de unos tres meses aproximadamente, pues es el tiempo que el servicio de Correos del Juzgado tarda cuando intenta notificar una demanda.

A pesar de que el legislador aboga por la celeridad de estos procesos, es probable que el arrendatario no quiera ser notificado para mantenerse en la situación de impago y de goce de la vivienda, bien sea porque no esté en la vivienda, bien sea porque no quiera recoger el aviso de Correos, pero, en cualquier caso y para estas situaciones, un abogado experto en desahucios podrá efectuar una averiguación domiciliaria solicitando al Juzgado que averigüe posibles domicilios del inquilino, por ejemplo y entre otros, el de su lugar de trabajo, y ello acudiendo a los registros que figuran en la Policía, en la Seguridad Social, en la Dirección General de Tráfico y en la Agencia Estatal de la Administración Tributaria.

En segundo lugar, el plazo de duración de un desahucio por impago de rentas depende de la actuación del inquilino. En España, se ha visto agilizada la legislación para estos trámites con el desahucio express, pero, aun así, el proceso se sigue demorando alrededor de seis meses. Esto, como es obvio, varía según la parte de la geografía española en donde nos encontremos, siendo Madrid, Valencia o Barcelona las ciudades donde más rápidamente se tramitan los procedimientos de desahucio, y las ciudades costeras las más lentas., dicho ello en términos muy generales.

¿Qué es el desahucio express por impago de alquiler?

El desahucio express es la respuesta que ofrece nuestra legislación para equilibrar dos derechos constitucionales que pueden entrar en conflicto en determinados escenarios: el derecho a la propiedad privada (art.33.CE) y el derecho a una vivienda digna (art. 43.CE). Se trata por tanto de un procedimiento de desahucio más rápido y más especializado que permite al propietario o a la persona que tiene derecho sobre un inmueble reclamar su recuperación y desalojar al inquilino que no paga y a quienes hayan okupado el inmueble sin ningún título o derecho que justifique o ampare tal ocupación.

Es muy importante considerar la posición que puedan adoptar los inquilinos, dado que, si se oponen a la demanda, el tiempo puede aumentar en dos o tres meses más. Además, en el caso de que soliciten asistencia jurídica gratuita, aunque lo hagan en plazo, el tiempo se verá aumentado más todavía, dado que el inquilino puede pedir, en estos casos, que se suspendan los plazos para contestar a la demanda hasta que se le asigne un abogado del turno de oficio, asignación que puede tardar un mes, aproximadamente; una vez que el inquilino cuenta con abogado de oficio, se reanuda el plazo de diez días para contestar a la demanda.

De modo que, si el inquilino solicita justicia gratuita, lo cual es muy habitual tratándose de justiciables que carecen muchas veces de recursos para pagar un abogado particular, el proceso de desahucio por impago alquiler, aún siendo por la vía express, puede tener una duración total, teniendo en cuenta todas las observaciones citadas, de un año, aproximadamente.

¿Qué pasa si el inquilino no paga las deudas tras la sentencia o decreto de archivo?

Como hemos mencionado ad supra, el Juez, mediante un proceso declarativo, condena al inquilino al pago de las deudas debidas, así como al desalojo de la vivienda y restitución del inmueble al  arrendador.

El problema surge cuando tras este proceso y el dictado de sentencia o decreto de archivo, el inquilino continúa sin pagar las cantidades a las que ha sido condenado y, además, no abandona la vivienda restituyéndosela a su propietario. Es entonces cuando hablamos de la fase ejecutiva del proceso de desahucio que ya se había adelantado, en la que se solicitará al juzgado competente que se ejecute la sentencia. Si el inquilino no atiende voluntariamente a la devolución de la deuda.

¿Cuánto cuesta un desahucio por impago de alquiler?

El arrendador tendrá que hacer frente a una serie de gastos ineludibles, a saber: en primer lugar hay que obtener un poder general para pleitos que se otorga por notario en la notaría con unos precios orientativos de 78 euros. Este poder que otorga el cliente a su abogado y a su procurador se puede obtener de forma gratuita a través de internet siguiendo un enlace con el ministerio de justicia o bien, acudiendo personalmente al juzgado con el procurador donde es el letrado de administración de justicia, antiguamente secretario judicial, quien da fe de la representación sin ningún coste.

En segundo lugar, el demandante debe atender los honorarios del abogado, los del procurador y  del cerrajero en el momento del lanzamiento. El coste de los honorarios de abogado será el que libremente acuerden las partes, pues la Deontología de la Abogacía establece el principio de libertad de pactos entre abogado y cliente para establecer los honorarios.

Los honorarios de los abogados varían en función de la experiencia y el grado de formación que tenga el letrado en materia de arrendamientos y desahucios. El cliente tiene derecho a consultar con cuantos despachos considere convenientes, pero para adoptar una buena decisión no debe atender únicamente al precio de honorarios sino a la pericia de los letrados, el procedimiento de desahucio parece sencillo, pero si el profesional no conoce en profundidad el desarrollo del proceso y los posibles comportamientos del inquilino incumplidor, la acción puede quedar frustrada o eternizarse en el tiempo.

En cuanto a los gastos de procurador, estos cobran según aranceles, de modo que, al ser unos costes tasados por ley, dependerán del importe de la mensualidad del alquiler de la renta. Finalmente, el coste de una cerradura nueva, así como de los servicios del cerrajero, dependerán del tipo y número de cerraduras de la puerta, pero podemos decir que estos gastos de cerrajero rondan los 100 o 150 euros.

¿Cómo puede evitar el inquilino un desahucio por impago de rentas?

La manera que tiene el inquilino de evitar ser desahuciado de la vivienda, es atender al pago, y, como hemos mencionado unas líneas más arriba, podrá ser de dos formas.

En primer lugar, cuando el arrendador le solicite de manera amistosa que abone las rentas impagadas, lo cual evitará acudir a los Tribunales de Justicia.

En segundo lugar, caso de que no haya prosperado esa solicitud amistosa, el arrendador acudirá a la vía judicial interponiendo demanda de desahucio por impago de rentas. Aquí el inquilino puede evitar el desahucio cuando le es notificada la demanda, antes de que transcurran los diez días hábiles de que dispone para contestar a la demanda, lo que, como hemos mencionado, se llama enervar la acción de desahucio, y que consiste en pagar lo que adeuda antes de dicho plazo.

Ahora bien, el inquilino sólo puede enervar la acción de desahucio una vez, pues no habrá un momento posterior en que, queriendo pagar lo adeudado, ello impida ya que sea desahuciado.

Por último hay que atender a las pretensiones del propietario pues si, aún en el caso de que el inquilino pague lo que debe, ya ha perdido la confianza y no desea que el arrendatario continúe en el inmueble, habrá que  interponer la acción de desahucio solicitando al juzgado que de por finalizado el contrato de arrendamiento por incumplimiento del inquilino.

¿Cómo afecta al Desahucio la presencia de niños en la vivienda?

 El artículo 441.5 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC) faculta al demandado a acudir a los servicios sociales para que informen al juzgado sobre la situación de vulnerabilidad en la que se encuentra la familia .

Ahora bien, no debe ser el propietario y en su perjuicio quien se responsabilice del destino de la familia desahuciada sino las administraciones públicas.

En casos reales, a propuesta del procurador de la propiedad que debe acudir al lanzamiento con la comitiva judicial, se suelen solicitar una semana o diez días más por razones humanitarias para que los demandados se organicen.