Entrega de llaves de alquiler

Entrega de llaves de alquiler y devolución de fianza

Emilio Díaz Rojas

22 Sep, 2021

Se dice que la entrega de llaves es el acto que pone fin al contrato de arrendamiento, sin embargo, atendiendo a la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la interpretación que han dado los tribunales sobre la devolución de la fianza, el arrendador todavía dispone de un mes para devolver la fianza, teniendo este plazo para cerciorarse de que el arrendatario ha cumplido con todas sus obligaciones.  Aunque lo anterior suscita dudas, lo que sí es cierto es que procede el pago de las rentas hasta que el inquilino restituye la posesión de la vivienda y devuelve las llaves al arrendador.

La entrega de llaves es el acto que culmina el contrato de alquiler.

La entrega de llaves es el último acto realizado por el arrendatario que pone fin al contrato de arrendamiento. El art. 11 LAU, titulado Desistimiento del contrato, está dedicado a la entrega de la posesión, ya sea por desistimiento o bien por extinción del plazo convenido en el contrato. En el momento en que termina el contrato de alquiler, y sea por el motivo que fuere, el arrendatario debe entregar las llaves al arrendador lo que en realidad significa que está devolviendo la posesión de la vivienda a su legítimo propietario o persona que lo represente.

Por su  parte, el art. 1561CC establece como una obligación del inquilino devolver el inmueble a la terminación del arriendo. En mi opinión, la entrega de llaves en el alquiler es diferente a la entrega de llaves que realiza el vendedor en la compraventa: en la compraventa se trata de una traditio ficta o entrega ficticia de la casa al comprador, este acto, se realiza en Notaría y significa el momento de la transmisión de la vivienda entre transmitente y adquiriente, como es obvio, nadie lleva los ladrillos de la casa a presencia del notario. Pero en la conclusión del alquiler, las cosas ocurren de otra manera: la entrega de llaves debería realizarse en el domicilio arrendado, estando presentes ambas partes del contrato y en el momento de la inspección conjunta de la vivienda. La entrega de llaves en sede de alquileres es más material y real que la tradicional ficción que se realiza en notaría en la compraventa y que ha de ser instrumentada en escritura pública.

Lo anterior tiene un significado relevante que ha de ser tenido en cuenta por las partes y no es otro que la subsistencia del contrato y las obligaciones que lleva aparejado en tanto el inquilino no proceda a la devolución de la finca, siendo absolutamente insuficiente la manifestación de voluntad de devolver la casa o el preaviso que hubiese dado la parte que desea poner fin al alquiler. De la doctrina aplicable a la entrega de llaves,  se desprende que los arts. 1462 y 1463 CC  exigen un acto material de entrega efectiva de la finca para que puede entenderse que ha finalizado el contrato de arrendamiento.

La prueba de la entrega de llaves corresponde al arrendatario.

El arrendatario y el arrendador deben acreditar el momento de la entrega de llaves y documentarlo en un acuerdo de extinción de contrato, en este documento debería quedar reflejado que el inquilino restituye la vivienda en buen estado o en su caso, anotar en un acta de desperfectos las posibles irregularidades que se hayan producido en la casa o en los muebles y elementos que formaban parte del contrato de alquiler, en este momento estelar en el que se reúnen arrendador y arrendatario a la finalización del arrendamiento, procede la inspección conjunta de la vivienda donde ambas partes, de manera objetiva pasan a revista al estado del inmueble.

Es por tanto de vital importancia que el  momento de la resolución del arrendamiento sea de mutuo acuerdo entre las partes y conste por escrito la efectiva entrega de llaves al titular del inmueble, caso contrario, el arrendador puede reclamar el pago de las rentas futuras que se vayan devengando por mensualidades y el arrendatario tendrá la obligación de probar ante el Juez la fecha de entrega, lo que deviene prácticamente imposible si la devolución de las llaves no se ha documentado correctamente.

Técnicamente, del art. 217.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se desprende que el arrendatario debe de probar que entregó las llaves al arrendador en fecha anterior al devengo de las mensualidades que se le reclaman y será el Juez quién, a la vista de las pruebas aportadas por las partes resuelva la controversia. El conflicto en este caso está servido pues el mero hecho de recoger las llaves no significa que el arrendador esté de acuerdo con la extinción del contrato y en efecto estaría amparado en el art. 1256 CC:

«La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.»

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Devolución de fianza

La devolución de la fianza.

A la finalización del acuerdo de extinción del contrato y entrega de llaves, es posible que tenga lugar la devolución de la fianza y en su caso, las garantías adiciones o avales que hubiese aportado el arrendatario, pero lo que no se debe hacer, así lo ha resuelto el Tribunal Supremo,  es condicionar la entrega de llaves a la devolución de la fianza pues ambos conceptos tienen distintas finalidades y se pueden resolver en momentos diferentes,  así lo indica la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), de 17.02.2015 cuando dispone lo siguiente:

…No procede la restitución de la cantidad de 1.000 euros depositada en concepto de fianza porque el depósito de llaves condicionado no implica la entrega efectiva de la posesión (…)

La Audiencia Provincial de Madrid (SAP Madrid, de 12 de diciembre de 2013) entiende que “Como la entrega de llaves es un acto liquidativo del contrato, mediante la devolución de la efectiva posesión, es a ese momento al que han de referirse las obligaciones que, siendo de cargo del arrendatario, queden pendientes”

En efecto, de las sentencias analizadas se infiere que en el acto de la entrega de llaves debe liquidarse el estado posesorio; en una apretada síntesis, el arrendador ha de devolver la fianza y garantías adicionales que ha mantenido en su poder durante la vigencia del alquiler, o bien dejar indicado en un acuerdo de finalización cuándo va a restituir las garantías. Por su parte, el arrendatario tendrá que hacerse cargo de eventuales desperfectos y saldar los pagos y obligaciones que tuviere pendientes, en cuanto a rentas y suministros. Salvo que se pacte otra cosa, la lectura del art. 36.4 LAU, no dice cuál es el momento en el que el propietario debe devolver la fianza pero los tribunales entienden que el arrendador dispone de un mes para cerciorarse de que el inquilino ha cumplido con sus obligaciones de pago y conservación de la vivienda.

Dado que la fianza actúa como prenda irregular o cantidad retenida por el arrendador destinada a una finalidad muy concreta, le corresponde a él la indicación razonada del destino que debe darse a la fianza: los posibles daños o desperfectos imputables al arrendatario, suministros pendientes u otros conceptos de los que fuese responsable. Si no hay obligaciones pendientes no hay derecho alguno para retener la fianza y el arrendatario podrá efectuar la correspondiente reclamación extrajudicial o judicial en su caso con el interés legal a partir de los treinta días contados a partir de la finalización del arriendo.

En la citada Sentencia, la Audiencia Provincial de Madrid lo explica de la siguiente forma:

2ª Por eso, a ese momento, debe el arrendador tomar posición respecto a la fianza. Para ello dispone del plazo de un mes, para poder examinar con detalle el inmueble arrendado, para determinar los daños que puedan ser imputados al inquilino y para determinar los suministros u otros conceptos que estuvieran a cargo del arrendatario.

3ª Al retener, como prenda irregular, una cantidad destinadaa un determinado fin, habrá de comunicar al arrendatario el destino que considere deba darse la fianza, detallándole los conceptos a los que, en su caso, la aplica.»

Cómo debe actuar el arrendatario si el arrendador se niega a recoger las llaves de la vivienda.

Si el arrendatario actúa correctamente, debe notificar formalmente al arrendador su intención de dar por finalizado el contrato de alquiler, siempre en los plazos prevenidos por la Ley y en su caso, de acuerdo con lo pactado en el contrato, siempre que este, quede claro, no vulnere ningún precepto imperativo de la LAU. Este momento, sería adecuado para “ofrecer” la entrega de llaves al arrendador pues si el interesado no acredita este extremo, el juzgado no va a recoger las llaves al inquilino.

Así las cosas, algunos juzgados son reacios a admitir la consignación judicial de las llaves pues el Código Civil, en los preceptos dedicados a regular  la consignación no recoge la posibilidad de consignar las llaves en sede de arrendamientos. No obstante, si es posible hacerlo, y así debe admitirlo el juzgado al amparo del art. 99.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Inmediatamente, el interesado debe solicitar la cuenta de consignación del juzgado y seguir depositando las rentas en esta cuenta, pues ya ha quedado explicado que la mera entrega de llaves ni obliga al arrendador a aceptarlas ni implica en sí mismo la extinción del arrendamiento. El expediente de jurisdicción voluntaria no prejuzga ninguna otra cuestión de fondo, por lo que admitidas las llaves en el juzgado, si preexiste la controversia entre las partes del contrato la cuestión se resolverá en el procedimiento judicial que corresponda.

El Tribunal Supremo, en Sentencia 1019/2007 de 10 de octubre, reproducida por muchas audiencias provinciales, reitera que la aceptación de llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios, es por eso, que el arrendatario, debe continuar depositando la cuantía de las rentas en la cuenta del juzgado hasta que la cuestión quede resuelta, por acuerdo entre las partes o mediante sentencia judicial.

Conclusiones:

– Al finalizar el contrato de arrendamiento, sea por las causas que fuere, el arrendatario debe devolver la posesión del inmueble mediante el acto de entrega de llaves.

– Las partes del contrato deben estar de acuerdo en su extinción, bien atendiendo a lo pactado en el contrato o mediante acuerdo de desistimiento posterior, lo contrario, sería un semillero de conflictos y el arrendador no está obligado a recoger las llaves sólo por la mera petición del inquilino. De otra parte, la recogida de llaves tampoco implica per se la extinción del alquiler y el arrendatario se vería abocado a continuar pagando las rentas hasta que un acuerdo o una sentencia de por finalizado el contrato.

– La entrega de llaves y la inspección conjunta del estado de la vivienda al final del arriendo, debe ser un episodio donde concurran arrendador y arrendatario y quedar plasmado en un  acuerdo de fin de contrato.

– De la lectura del art. 36 LAU, y la interpretación que realiza la jurisprudencia del precepto, se desprende que, salvo pacto en contrario, el arrendador dispone de treinta días para devolver la fianza, pero este extremo, debería ya haberse contemplado en el acuerdo de finalización del contrato. La fianza tiene naturaleza de prenda irregular y la función de responder el inquilino de impagos pendientes o desperfectos en la vivienda.

– La retención injustificada de la fianza permite al arrendatario poder reclamarla incluso ante los tribunales en el procedimiento procesal que corresponda.

– Si el arrendador es quién incumple y se niega a aceptar las llaves a la finalización del contrato, el arrendatario puede proceder a notificar el ofrecimiento de llaves y posteriormente depositarlas en consigna en el juzgado competente al amparo del expediente de Jurisdicción Voluntaria.

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12 Comentarios
  1. Olga Martínez

    La verdad es que me ha venido muy bien esta información, muchas gracias ha sido de gran utilidad.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      De eso se trata Olga, de que sea útil para los usuarios.
      Gracias.

      Responder
      • Sandra

        Hola, tenis una vivienda en alquiler, he hecho entrega de llaves y firmado en ese mismo momento una vez hecha la revisión de la vivienda, en ese momento dicen que está todo ok y ahora me dicen que mo me la devuelven porque tiene desperfectos
        Que hago? Gracias

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Sandra,

          Envianos en cuanto te sea posible:

          -El contrato de alquiler
          -El documento de entrega de llaves

          A la mayor brevedad te daremos una respuesta. Aportanos tu número de teléfono por si el letrado necesita contactar directamente contigo.

          Saludos cordiales.

          Responder
  2. Platon

    Muchas gracias por su escrito porque es muy interesante y puede ser muy útil

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Gracias por su interés en esta materia.

      Responder
  3. Nerea

    Muy bueno el artículo y de gran utilidad para evitar discrepancias tras la finalización de un contrato de arrendamiento

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Muchas gracias por tu comentario y tu interés.

      Responder
  4. Paula

    Estoy en el proceso de entrega y al solicitar que alguien esté para ver la vivienda antes de entregar las llaves , ya que me exigen la entrega en la oficina de la empresa , me contesta lo siguiente:
    [27/10 16:09] Paqui Dueña Piso :
    No nosotros firmamos un documento de resolución contractual, en el cual se dice que la vivienda esta pendiente de revisión, también se hace constar si se adeuda alguna mensualidad que no es tu caso, que se procederá al cambio de titular del suministro de luz y que está pendiente la Devolucion de la fianza.Luego lo revisamos todo bien, hay cosas que no se ven a simple vista. Sobre todo funcionamiento de electrodomésticos…
    Una vez la revisamos procedemos a devolver por transferencia la fianza
    Tu puedes hacerle un vídeo, echar fotos lo que quieras.
    Al contestar que según me han informado lo legal es que alguien revise en mi presencia , su contestación es:
    Bueno nosotros trabajamos así.
    Mi pregunta es : tienen razón y es correcto ?

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Paula, el acto de inspección conjunta de la vivienda sería lo más deseable, habría que revisar el contenido del contrato a ver que se ha pactado en ese sentido. No podemos obligar a la arrendadora a que este presente en la entrega de llaves, pero si, posteriormente alega desperfectos tendrá que demostrar y acreditar que justifican la retención de la fianza.

      Si la cuestión se complica puedes contactar directamente al número 677853459, o través del siguiente correo electrónico ediazroj@hotmail.com.

      Gracias por contactar.

      Un saludo,
      Emilio Rojas

      Responder
  5. Silvia

    El inquilino tenia quf entregar llaves y ni inmobiliaria md entrgo tampoco, yo entre el dia 1 y encontre todo roto sucio y me robo cosas, quedebo hacer?

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Silvia, tendríamos que ver el contrato de alquiler y si hubo acuerdo de fin de contrato. Por la poca información que nos das, habría que contactar con el inquilino para exigirle responsabilidad. Puedes contactar directamente a través del correo electrónico que figura en nuestra web. Muchas Gracias por tu entrada.

      Responder

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