Mi inquilino no me paga el alquiler, ¿qué debo hacer?

Cuando un propietario pone una vivienda en alquiler y se encuentra ante un inquilino que no paga la renta, no solo sufre una situación económica adversa o comprometida, muchos de ellos necesitan de este ingreso para poder llegar a fin de mes, sino también una circunstancia de máximo estrés sin saber muy bien cómo proceder. En este artículo vamos a explicar los pasos a seguir para recuperar la vivienda a la mayor brevedad posible, pues entendemos que recuperar el inmueble es la forma más segura de que el propietario recupere el perjuicio económico causado por el inquilino moroso.

La principal obligación del arrendador es la de ceder la vivienda o local arrendado para que el inquilino la use durante un determinado periodo de tiempo, si hablamos de alquiler de vivienda, además, el inmueble debe cumplir determinados estándares de habitabilidad y confort. Pues bien, desde el lado del arrendatario, su obligación esencial es pagar la renta o como dice el art. 1543 del Código Civil, un precio cierto.

Por su parte, el art. 1555 CC, establece de forma taxativa que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. La renta será la libremente pactada entre las partes y la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el inquilino debe proceder al pago en los siete primeros días de cada mes y siempre por adelantado.

Dicho esto, si el inquilino incumple en su obligación esencial y no paga el alquiler, la ley faculta al arrendador para emprender de inmediato acciones legales encaminadas a que el juez ordene el lanzamiento, esto es, resuelva el desalojo del inmueble del arrendatario incumplidor y de todas aquellas personas que con el convivan. Así lo expresa el art.27 LAU, dedicado al incumplimiento de las obligaciones que en su apartado 2º dispone que:

Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

¿Cuándo demandar a un inquilino que no paga el alquiler?

La respuesta en la mayoría de los casos es cuanto antes; desde el primer retraso. De la lectura del artículo citado se desprende que es posible demandar al arrendatario desde el impago de la primera renta o de las cantidades complementarias que le correspondan al inquilino: suministros, comunidad, IBI y cualesquiera otras, estas últimas siempre que estén correctamente detalladas en el contrato de alquiler.

El inquilino moroso, se torna casi siempre en un inquilino conflictivo que va a causar un grave perjuicio en la economía del propietario; suele ocurrir además, que cuando el inquilino que no paga o paga mal el alquiler,  recibe la demanda de desahucio, definitivamente deja de abonar las rentas, si ha este hecho sumamos el retraso de los juzgados, actuar con prontitud y entablar el auxilio judicial son claves para disponer cuanto antes de la vivienda arrendada y sanear la economía del propietario que se ha visto comprometida por los incumplimientos del inquilino.

Así lo ha entendido el Tribunal Supremo en sentencias como por ejemplo la STS Sala 1ª de 27 de marzo de 2014 que señala que procede la resolución del contrato:

y esto, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Actuaciones previas a la demanda de desahucio por impago de renta

La cuestión más complicada en este punto es distinguir al buen inquilino que se ha retrasado de manera puntual del inquilino moroso que deja de pagar y hay que demandarlo cuanto antes. Este despacho siempre ha recomendado a los usuarios intentar resolver los conflictos mediante el diálogo, pero lo cierto y verdad es que, en materia de impago de rentas, el porcentaje de inquilinos que no pagan el alquiler y retoman diligentemente sus obligaciones es mínimo.

Otra cuestión muy recurrente es la conveniencia o no de requerir el pago mediante notificación fehaciente o burofax. En opinión de este despacho, la interposición del burofax, obedece a la prevención de que el inquilino no se enerve y ello porque si no se pone al corriente de pagos en los treinta días que se le otorgan en el burofax, interpuesta la demanda, ya no podrá enervarse, aunque pague lo que debe antes de oponerse a la demanda.

Lo que hay que dejar claro en este punto es que no es obligatorio imponer el burofax antes de demandar, es más, para algunos expertos la comunicación previa no sirve para que el inquilino se ponga al corriente de pago, cuesta dinero y se pierden treinta días antes de poder acudir a los tribunales. En nuestra opinión, el burofax previo es bueno cuando el arrendador lo que quiere es recuperar la vivienda o local, ha perdido la confianza en el inquilino que no paga el alquiler y no quiere correr riesgos de un posible enervamiento dado que recuperar el dinero que se le debe no es más que una cuestión secundaria.

La demanda de desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades complementarias:

El art. 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, regula un procedimiento específico y especializado para recuperar la posesión del inmueble alquilado para el caso de que el arrendatario deje de cumplir con los pagos que le corresponden. Se trata de juicio verbal que acumula dos peticiones al juzgado correspondiente: la resolución del contrato y el desalojo del inquilino y la recuperación de las rentas pendientes.

Requisitos, precio y duración del procedimiento de desahucio por falta de pago:

La demanda debe ir firmada por abogado y procurador, sea cual sea la cuantía de las rentas solicitadas y en consecuencia, es necesario aportar un poder general para pleitos otorgado por notario donde el propietario apodera al abogado y procurador elegidos por él para que puedan actuar en su nombre en los tribunales. El precio del poder oscila los 78€ si el cliente es persona física y 120 € si el demandante es persona jurídica. También es necesario aportar el contrato de arrendamiento y el burofax, en caso de que se haya interpuesto antes de demandar tal y como queda explicado en el punto anterior.

El precio de la demanda puede variar a criterio de cada despacho profesional y también en la forma de ser presentado el precio de las distintas partidas, esto es, honorarios del abogado, honorarios y aranceles del procurador y el precio del PGP otorgado en notaría, si bien el poder general puede ser sustituido por un poder apud acta, solicitado en el propio juzgado y sin ningún coste o bien, generado on line con firma electrónica accediendo a un link del Ministerio de Justicia, igualmente sin coste alguno.

Al objeto de que el potencial cliente tenga una idea global del precio del procedimiento, un despacho especializado puede cobrar entorno a 1500€ desde la interposición de la demanda hasta la sentencia o decreto. En cuanto al tiempo de duración del proceso hasta el lanzamiento del inquilino, la media puede oscilar entre los seis meses y un año, variando sustancialmente la carga de trabajo que tenga cada juzgado que por turno le haya correspondido entender del asunto. El juzgado competente siempre será el del partido judicial donde esté la vivienda o el local arrendado.

Requisitos para demandar a un inquilino que no paga el alquiler tras nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda:

Todas las demandas de desahucio interpuestas con posterioridad al 26 de mayo de 2023 han de cumplir con determinados requisitos de procedibilidad fundamentalmente de naturaleza administrativa, lo que quiere decir que, si estos requisitos no se cumplen por el propietario demandante, la demanda puede ser inadmitida por el juzgado con el correspondiente perjuicio económico y sobre todo de tiempo, debiendo indicar en la demanda lo siguiente:

• Si la vivienda ocupada es vivienda habitual del ocupante o no.
• Acreditar si se es gran tenedor o no: se considera grandes tenedores a quienes tengan más de 10 inmuebles o posean una superficie de 1500 m2 de uso residencial, y a quienes dispongan de un mínimo de cinco inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en zonas declaradas como tensionadas.
• Documentar si la situación de los ocupantes de la vivienda que se quiere recuperar están en situación de vulnerabilidad: exigible a los grandes tenedores.
• Aportar documento que acredite haber acudido a un procedimiento previo de conciliación o intermediación: también de obligación para los grandes tenedores.

Al haber pasado poco tiempo desde la entrada en vigor de la nueva ley, no es posible hacer una valoración sería de la reacción de los juzgados ante las nuevas demandas, cuestión de la que iremos informando próximamente. Lo que sí es muy recomendable para el propietario que desea demandar a un inquilino que no paga el alquiler, es que acuda a despachos de abogados especializados en Desahucios con formación especializada en los cambios y modificaciones que incorpora la nueva ley.

¿Cuál es el comportamiento habitual del inquilino demandado que no paga el alquiler?

Una vez interpuesta la demanda y en el entendido de que reúne los requisitos establecidos en la LEC, el Letrado de la Administración de Justicia dictara un decreto de admisión a trámite y, al mismo tiempo, notificará a la parte demandada para que se oponga en diez días o pague y se marche, esto sería el comportamiento ideal que casi nunca ocurre así, siendo lo más habitual lo siguiente:

• Quedarse en el inmueble, no hacer nada y no pagar, hasta que el juzgado ordene el lanzamiento. Desafortunadamente esto si sucede en la mayoría de los casos.
• Se enerve, es decir, pagar y quedarse, siempre y cuando no se le haya requerido previamente o no se haya enervado ya en otra ocasión anterior.
• Entregar la vivienda y no pagar, esto también se da con bastante frecuencia, a veces incluso contacta el abogado del arrendatario intentando llegar a un acuerdo a cambio de entregar las llaves del inmueble.

Oponerse a la demanda. Este supuesto lo encontramos cuando el inquilino cree que no debe lo que se le reclama, el arrendador no le ha querido cobrar las rentas para poder desahuciarle (mora del acreedor) o cuando considera que el arrendador es quien ha incumplido con sus obligaciones. El supuesto de la oposición de la demanda por parte del arrendatario, que duda cabe, retrasa el procedimiento pues puede solicitar asistencia jurídica gratuita, alegar que se encuentra en situación de vulnerabilidad y en esencia, ganar el mayor tiempo posible para permanecer en el inmueble.

¿Y si el inquilino que no me paga está sin contrato de alquiler?

Cabría interponer demanda de desahucio por impago de alquiler frente a un contrato verbal a la vista de que el poseedor del inmueble ostenta la condición de inquilino al estar pagando una renta. No obstante, y para el caso de que no haya contrato y haya sido un uso consentido por el propietario sin pagar merced, habría que interponer demanda de desahucio por precario.

La resolución judicial y el lanzamiento:

Si el inquilino que no paga el alquiler no se opone a la demanda y en consecuencia no se celebra vista, el proceso termina por decreto dictado por el Letrado de la Administración de Justicia, se ordena el desalojo o lanzamiento del inquilino y de cuantos ocupantes estén en el inmueble y se condena en costas al demandado.

Si hubiese habido oposición, con o sin vista el Juez dicta sentencia y ordena el lanzamiento pues salvo excepciones muy tasadas, el demandado deudor de las rentas o cantidades complementarias sólo puede alegar si, en su criterio debe o no la cantidad reclamada. Igual que ocurre con el decreto, con esta resolución judicial el juez ordena el pago de las cantidades debidas y el lanzamiento.

Si bien es cierto que las resoluciones del juzgado son para cumplirse, en no pocos casos el inquilino es desalojado de la vivienda o local pero no paga lo que debe, en estos casos podemos embargar o ejecutar los bienes del deudor, pero es necesario que el demandante, en este caso propietario, tenga que interponer una segunda demanda de ejecución para perseguir los bienes del deudor, basada en la sentencia o decreto que será el título judicial que trae causa a la posterior ejecución de los bienes.