En la legislación española se admite la existencia de acuerdos y contratos no escritos, es decir, es perfectamente válido el contrato verbal y, como no podía ser menos el contrato de alquiler sin contrato. Si bien es cierto que el contrato existe, aunque en su día no haya sido plasmado por escrito, la dificultad consiste en probar su existencia y, tratándose de juicios de desahucio, todo ha probarse, y el actor, propietario o usufructuario arrendador, ha de acreditar ante el juez que el inquilino ha dejado de hacer frente a sus obligaciones de pago, o bien, que el contrato ha llegado a su término y el ocupante no se quiere ir.
El supuesto consiste en que el arrendador y el arrendatario acordaron el arrendamiento de un inmueble, vivienda o local pero no hicieron contrato de alquiler y por lo tanto, no hay forma de saber, o mejor dicho, de demostrar los elementos esenciales de contrato: fecha de inicio, renta y duración.
La renta sí podría demostrarse siempre y cuando el arrendatario haya abonado las rentas mediante transferencia bancaria u otro medio de pago documentado o bien, que las cuotas arrendaticias se hayan pagado en efectivo y el arrendador haya emitido recibos que el arrendatario haya conservado.
Si la intención del propietario o usufructuario es la de recuperar la finca arrendada sin contrato de alquiler y se ha planteado acudir a un abogado para interponer una demanda de desahucio contra el inquilino moroso, este procedimiento judicial tiene cuatro modalidades en la Ley de Enjuiciamiento Civil: desahucio por falta de pago, por precario, por terminación de plazo o por ocupación ilegal.
Vamos a analizar cada uno de estos procedimientos de desahucio desde la perspectiva de que no existe contrato alguno de alquiler, dejando ya fuera de estos supuestos la ocupación pues la propia figura ya lleva de suyo la inexistencia del contrato o, como mucho la de un contrato falso, análisis cuya explicación no se tratará en este artículo.
Tampoco presenta especial dificultad el desahucio por precario pues para poder afirmar que el ocupante está en precario, ya sabemos que el inquilino se encuentra sin contrato de alquiler escrito y firmado, esto es, el arrendatario no ostenta un título jurídico que legitime su estancia en el inmueble, ni tampoco paga merced alguna; el procedimiento de desahucio por precario está perfectamente diseñado en la Ley y no comporta problemas adicionales.
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El desahucio por falta de pago del inquilino sin contrato escrito y firmado
Se parte del supuesto de que el arrendatario ocupaba la vivienda arrendada y atendía a las obligaciones de pago hasta que deja de pagar. Es comprensible que el arrendador que se encuentra en esta situación entre en pánico: el inquilino sin contrato deja de pagar. En este supuesto, como ya se ha avanzado, existe el contrato verbal de arrendamiento y los pagos anteriores han tenido que dejar huella y, en consecuencia, el arrendador puede acreditar en qué momento ha desatendido los pagos ante una eventual demanda de desahucio.
La solución al problema planteado, en realidad, no es tan complicada si el arrendador puede aportar los pagos periódicos realizados, pues con estos justificantes, no solamente prueba la existencia del contrato sino también, las rentas debidas.
Si por ejemplo el inquilino sin contrato ha estado pagando mediante transferencia, bizum o efectivo con el correspondiente recibo durante un año y deja de pagar enero y febrero del segundo año, ya podría interponer la demanda de desahucio por impago de alquiler porque, además, el arrendatario demandado, si no está de acuerdo, es a él a quién le corresponde demostrar que, si ha pagado y, si la reacción del arrendador es correcta y veraz, el inquilino moroso no va a poder demostrar los pagos que no ha realizado.
En el peor de los casos, si el arrendador no puede acreditar la existencia de los pagos anteriores y por tanto tampoco puede demostrar que exista un contrato verbal de arrendamiento, solo podrá acudir a un juicio de desahucio por precario, pero ya no podrá exigir judicialmente el pago de las rentas debidas, aunque, en estos casos, lo más importante es la recuperación de la posesión de la finca ocupada, porque la ocupación sí es una realidad objetivamente demostrable.
El desahucio por terminación de plazo pactado sin contrato con el inquilino
Este supuesto es diferente y algo más complejo que el desahucio por falta de pago. Este despacho ha recuperado la vivienda arrendada sin contrato físico y abonando las rentas el inquilino, la dificultad estriba en que al no existir contrato tampoco existe la cláusula de la duración del alquiler que es junto con la renta, el elemento esencial del arrendamiento.
Desahucio por terminación de plazo en arrendamiento para uso de vivienda:
En este caso es importante saber que hayan terminado los cinco años de alquiler que impone la ley y que son potestativos para el arrendatario y de obligado cumplimiento para el arrendador. Si sabemos atendiendo a los pagos de la renta cuándo se inició el acuerdo, no hay problema alguno en enviar comunicación fehaciente cuatro meses antes de que finalicen los cinco años de prórroga legal caso contrario, y aunque no exista contrato, el arrendatario en su oposición a la demanda de desahucio puede alegar que el arrendamiento se pactó que fuera para satisfacer la vivienda habitual del inquilino y el juzgado, ante la duda, concederle los plazos que ordena la ley y por tanto, la demanda quedaría frustrada.
En los contratos en los que el propietario tenga constancia de que ya han pasado más de ocho años, si la parte arrendadora es persona física y diez años si la propiedad es persona jurídica, no hay inconveniente en notificar al arrendatario preavisándolo con treinta días para que abandone la vivienda; el mismo procedimiento puede seguirse cuando el arrendamiento claramente es de habitación, temporal o para uso distinto de vivienda.
¿Puedo cambiar la cerradura de un inquilino sin contrato?
Cambiar la cerradura a un inquilino o incluso a un okupa ilegal o dar de baja los suministros, significa para nuestro sistema normativo que se está impidiendo ejercitar la libertad de una persona o que se está doblegando al morador a la voluntad del propietario o arrendador, siendo que sólo el estado y en concreto el poder judicial puede ordenar mediante resolución el lanzamiento del inquilino moroso u ocupante sin título legítimo. Así se desprende del art. 172.1 y 172.3 del Código Penal que califica este comportamiento como un delito de coacciones o delito menos grave respectivamente.
Conclusión
En nuestro ordenamiento, tanto la libertad de pactos como la libertad de forma en materia de alquileres permiten y es plenamente válido el arrendamiento de inmuebles sin contrato, ahora bien, del mismo modo, también existen mecanismos para poder dar por terminado el alquiler e interponer la oportuna demanda de desahucio tanto por falta de pago de las rentas como por finalización de plazo.
El impago de las rentas e incluso los retrasos continuados y los pagos parciales son un incumplimiento grave que el arrendador no vienen obligado a soportar procediendo por tanto a demandar exactamente igual que si hubiese contrato; a la misma conclusión podemos llegar para el caso de que el contrato haya llegado a su fin.
Los arrendamientos no son eternos ha dicho el Tribunal Supremo en reiterada doctrina jurisprudencial y, en consecuencia, la ausencia de contrato escrito no puede justificar la permanencia en el inmueble del inquilino incumplidor.
Hola. Estoy en un alquiler sin contrato, llevo 13 meses, pago mis cuotas ,
Ahora me dices la propietaria que ha vendido la vivienda y me tengo que ir. Yo no quiero fastidiar a nadie pero tengo que encontrar una vivienda y no encuentro nada en este momento. Yo pago 300€ y lo que encuentro tengo que pagar mínimo de 700€, y cobro 850€, por lo k me es imposible en este momento. El motivo por el que me dice que tengo que irme es porque ha vendido la casa.
Me lo ha comunicado verbalmente. Que puedo hacer? Tengo algún derecho como inquilino??
Gracias.
Estimada María, gracias por tu consulta. Si puedes justificar los pagos, tienes un contrato de arrendamiento verbal por lo que el nuevo comprador se debe subrogar en la posición de arrendador.
Hola, inquilina desde 20 agosto 2020.
De repente hay una fuga en nuestra bañera, perjudicamos el baño del vecino de abajo y la casera nos dice que el seguro no lo arregla porque es negligencia nuestra que tenemos que hacernos cargo de los gastos de la obra y nos negamos porque la bañera ya estaba oxidada cuando entramos.
A día de hoy 13 junio 2024 me avisa por email que no quiere prorrogar el contrato que finaliza el 31 de julio de 2024
Estimada Blanca, tienes prórrogas legales hasta agosto de 2025, probablemente más. La arrendadora, de manera general está obligada a mantener la vivienda arrendada en perfecto estado de habitabilidad. Necesitas contactar con un abogado especializado que conteste al email que te ha enviado tu casera, caso contrario, tu silencio se podría interpretar como que estás de acuerdo con ella. Puedes contactarnos por privado o acudir a tus abogados de confianza, pero debes actuar con diligencia y aclarar las cosas con la propiedad.
El dueño es el padre el hablo conmigo sobre el contrato nuevo or varios años osea 5 pero su hija quiere ir 5años mil euros quedamos a 700 q puedo Acer como no estoy de acuerdo con ella me mandará un fax para desocupar see vence el 13 de octubre
Estimada Julia, el precio de la renta es el libremente acordado entre las partes del contrato. Debes intentar llegar a un acuerdo amistoso con los arrendadores.
Que puedo hacer si me piden el cuarto estoy sin contrato
Estimada Norma: tendrás que demostrar la existencia del contrato con los pagos que hayas efectuado y los recibos o transferencias de los abonos de la renta.
Buenas noches, tengo una orden de desahucio, pero no tengo donde ir, ya que los alquileres están muy caros.
Mi caso es el siguiente, tenía un alquileres Social y a llegado a su fin, yo quiero seguir alquilando y pagar un alquiler asequible a mis ingresos y seguir alquilando el inmueble, como puedo hacer para seguir con el alquiler del inmueble
Estimada María, si esa orden de desahucio te refieres a que tienes señalado un lanzamiento por un juzgado, ese procedimiento requiere que te hubieras personado con abogado y procurador y de no disponer recursos económicos tendrías que haber solicitado asistencia jurídica gratuita, y será a tus abogados a quien tendrás que consultar. Si no ha existido nada de esto, solo te queda hablar con los Servicios Sociales.
El inquilino ocupa alquila habitaciones mientras yo pago los suministros y ya tiene acumulado 7000€ que no va a pagar… No está ni empadronado en la casa. Cuanto tiempo va a seguir así, ya tiene fecha de lanzamiento en octubre… Se puede declarar vulnerable… Tengo una incapacidad y no más propiedades, podré recuperar la casa por ser yo vulnerable?
Estimado José, si el juzgado ya ha notificado fecha de lanzamiento quiere decir que has pasado por un procedimiento judicial y en consecuencia es a tus abogados a quienes debes trasladar tus consultas.
Buenas noches, alquilamos y el 31 de agosto vencen los 5 años. Nos comunicó el propietario 4 meses antes que sube el alquiler 400€. Hemos dicho que necesitamos tiempo para encontrar algo porque no lo podemos pagar y en el entorno porque nuestros hijos pequeños van al cole cerca. Nos dijo el dueño verbalmente que tomamos el tiempo y podemos quedar un par de meses más pagando el mismo. Hace un mes comunicamos que el 1 de octubre tenemos una nueva casa. Solo un mes más quedamos. Ayer nos escribió su gestor con un contrato de resignación y con un nuevo contrato de casa vacacional con el precio de 400€ más para solo un mes. Además en el contrato pone que les autorizamos que puede entrar en la casa.
No aceptamos el precio y tampoco que pueden entrar.
Qué pasará si solo pagamos el mes de alquiler con la renta que siempre pagamos y no firmamos nada? No quiero firmarlo porque no confío mucho en lo que hacen. Quizás sólo perdemos la fianza..
Gracias por tu respuesta!
Estimada Suzanne, un profesional especializado debería analizar los documentos que indicas, además al haber intervenido un gestor, tendrías que contestar por escrito y con criterios. Lo importante es saber si ese preaviso con cuatro meses tiene solvencia para poner fin al contrato y si ese mes de anexo es conforme a derecho. La cuestión plantea dudas que no se pueden resolver sin ver lo que habéis firmado.
Hola! Estoy en un piso de alquiler desde 2018, en la época de COVID tuve dificultades para pagar pero se solucionó… en el año 2022 me enviaron un burofax para desalojar la vivienda, hablé con los de las fincas y me dijeron que siguiera allí que todo estaba bien…
Ahora el 03 de septiembre me llega una demanda de juicio verbal para desalojar la casa…. No tengo donde ir, no les debo ni un céntimo y tengo 2 niños…. Que puedo hacer?
Estimada Ana, deberías contactar con un despacho de abogados para que contesten a la demanda o, si careces de recursos, deberás solicitar asistencia jurídica gratuita.
Buenas noches Emilio, mi consulta es la siguiente.En noviembre del 2023 firmé contrato alquiler,que simultáneamente estaba en venta.En el mes de septiembre ,le envié burofax comunicándole la intención de seguir en la vivienda con mis obligaciones de pago y cuidado como lo vengo haciendo.Bueno pues el día 18 recibí un burofax informándome de la no renovación de mi contrato dándome tres meses para abandonar la vivienda.Tambien le informo que la necesidad de la vivienda no es para vivir ellos o familiares.Ante esta situación no se,mi esposa es enferma oncológica y me encuentro muy agobiado .Estamos al día de pagos .Gracias por su atención.
Estimada Paqui, si tu contrato es de vivienda habitual no tienes por qué marcharte porque el plazo mínimo de duración es de cinco años. No obstante, te sugiero que contactes con un abogado especialista de tu confianza para revisar con profundidad los documentos.
fallecida la usufructuaria vitalicia y una vez liquidado los correspondientes impuestos y asentamiento registral, como puedo entrar en la vivienda, por mucho que llamo a la puerta no contesta nadie
Estimado Antonio: el usufructo permanece durante la vida de la usufructuaria y por tanto, fallecida esta, el nudo propietario recupera todos los derechos sobre el inmueble. A falta de conocer las circunstancias concretas que concurren al fallecimiento de la usufructuaria, esto es, no sabemos quiénes y cuantos son ahora los propietarios, tampoco tenemos información de si la vivienda a su vez estaba ocupada por terceras personas y otros detalles que habría que valorar, lo que conlleva un análisis más en profundidad y desde luego con ayuda profesional.