Arrendamientos Urbanos. Abogado especialista en alquileres

Si el arrendatario no paga el alquiler puntualmente lo aconsejable es contactar con él para buscar una solución amistosa, pero si lo hace de manera reiterada (2 meses o más), el arrendador debería ponerse en manos de un abogado especialista en alquileres para iniciar cuanto antes un procedimiento de desahucio, con el fin de obligar al inquilino a abandonar la vivienda y evitar daños mayores.

El art. 27 de la LAU establece que “El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil”.

Dado que dejar de pagar la renta es un incumplimiento de contrato, bastará una sola renta para que el arrendador esté legitimado para interponer la demanda de desahucio.

Los art. 27 y 28 LAU enumeran, además de lo dispuesto en artículo 1.124 del Código Civil, otras causas por las que el arrendador y el arrendatario pueden instar la resolución del contrato, estas son:

• La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
• La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
• El subarriendo o la cesión inconsentidos.
• La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
• Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
• Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 .
• La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 .
• La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
• Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador.
• Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
• Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

En el juicio de desahucio, tratándose de un procedimiento especial, se exige que el arrendador demandante actúe en juicio provisto de abogado y procurador, independientemente de la cantidad que se reclame.

La resolución del contrato, tanto por incumplimiento como por expiración del plazo pactado, conlleva el desalojo de la vivienda o local.

La reclamación de las cantidades impagadas como el desalojo de la vivienda se pueden acumular en el mismo procedimiento de desahucio.

Una vez interpuesta la demanda de desahucio, el arrendatario puede poner fin al procedimiento pagando lo que debe dentro del plazo conferido por el Juzgado, siempre que no haya sido notificado previamente por el arrendador y no se haya acumulado la acción por expiración del plazo.

Sí, si 30 días antes de la presentación de la demanda de desahucio el arrendador requiere al arrendatario el pago de las cantidades adeudadas. Este requerimiento debe consistir en una carta o comunicación fehaciente a través de burofax.

Si no hay respuesta o el inquilino sigue sin pagar en el plazo prudencial que se le ha dado, ya no podrá enervarse durante el procedimiento judicial de desahucio.

El art. 36.4 de la vigente Ley de Arrendamientos establece que:

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

La fianza es un depósito que se entrega al arrendador en efectivo a la firma del contrato de arrendamiento, en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato.

Cuando finalice el contrato de arrendamiento, esa fianza será reembolsada al arrendatario, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos por la Ley, y en el plazo que ésta imponga.

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendador está obligado a devolver al arrendatario la fianza que éste le dio cuando comenzó la obligación contractual. No obstante, es bastante frecuente que el arrendador se niegue a hacerlo, en ese caso, habría que iniciar un procedimiento legal con el fin de recuperar la cantidad.

Dado que el contrato de arrendamiento ya se ha extinguido, la demanda debe interponerse a través de una reclamación de cantidad por el tipo de juicio que corresponda según la cuantía que se reclame.

La negativa a devolver la fianza vulnera un precepto imperativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero además, puede ser susceptible de responsabilidad penal.

Cuando se alquila una vivienda es frecuente suponer que debe ser el arrendatario el que deba hacerse cargo de los gastos que la vivienda genera durante el periodo de duración del arrendamiento. No obstante, no todos los gastos los debe asumir la parte arrendataria, los gastos que presentan más duda en la ladera práctica son:

• Las cuotas de la comunidad: se pueden pactar en el contrato.
• El Impuesto de Bienes Inmuebles: se puede pactar.
• El seguro de la vivienda lo paga el arrendador.
• Tasa de basuras: es un impuesto municipal, lo gestiona el ayuntamiento que decide su importe. El destinado de la tasa es cubrir el coste que supone la recogida de basuras, en consecuencia debe pagarlo el inquilino de la vivienda.
• ITP: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales debe pagarlo el arrendatario, la ley presume que, vigente el contrato de alquiler, el inquilino adquiere el derecho a utilizarla por un periodo de tiempo a cambio de una renta pactada . Es un impuesto autonómico, por lo que es cada comunidad autónoma la que decide su importe.
• Averías y reparaciones: en cuanto a las averías y reparaciones estructurales, sin perjuicio del detalle que debe realizarse en el contrato, la LAU, art. 21.1 establece que se deben “realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad”. La ley, se refiere a los gastos necesarios de habitabilidad que deben ser sufragados por el propietario o arrendador.
• Los gastos y desperfectos cotidianos: el arrendatario.
• Los daños ocasionados en el inmueble por el inquilino o sus familiares o invitados, debe pagarlos el arrendatario.
• La renta y los suministros siempre el arrendatario.

No, es posible que el arrendador quiera poner fin al contrato de arrendamiento de manera unilateral, alegando o no un motivo justificado. En estos casos, el arrendatario tiene una serie de derechos que la Ley le concede a los que puede recurrir con el fin de amparar su situación y evitar que se puedan producir actuaciones injustas para él.

El art. 9 LAU, establece que:

El “Plazo mínimo” del contrato “será libremente pactada por las partes”. Pero es de obligado cumplimiento para el arrendador respetar un plazo mínimo de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Llegado el día del vencimiento del contrato, se prorrogará “obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

No. Podría darse el caso que el arrendador pretenda aumentar el precio del arrendamiento, y esto es perfectamente legal. Sin embargo, no puede llevarse a cabo de manera arbitraria, pues debe cumplir con una serie de requisitos y una vez haya transcurrido el periodo de tiempo impuesto por la Ley.

​Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, es necesario obtener la certificación de eficiencia energética siempre que se quiera alquilar o vender una vivienda. Sin embargo, existen excepciones dependiendo del tipo de alquiler y de las características de la vivienda en cuestión. Se encuentran excluidos de esta obligación:

• Edificios religiosos y monumentos históricos.
• Viviendas que no vayan a alquilarse durante más de 16 semanas al año.
• Aquellos edificios empleados para aspectos industriales o agrícolas.
• Inmuebles que hayan sido demolidos o destruidos o que vayan a ser una construcción provisional.
• Los pisos que dispongan de menos de 50 metros cuadrados.