Abogado especialista en Arrendamientos Urbanos

Abogado especialista en Arrendamientos Urbanos Emilio Díaz Rojas

Arrendamientos urbanos - Alquileres de viviendas y negocios

El arrendador y el arrendatario, merecen disfrutar de una existencia tranquila mientras dure el contrato de arrendamiento que han suscrito. Ambas parten gozan de un amplio margen de autonomía personal, sin embargo existe un núcleo duro de obligaciones y derechos que vienen establecidos en la Ley de arrendamientos.

La Ley de Arrendamientos Urbanos en España, es sin duda una de las normas jurídicas que más modificaciones ha sufrido; los cambios de gobierno, la fluctuación de la oferta y la demanda en el mercado de alquiler, la inmigración y la cantidad de personas que se desplazan a estudiar a las grandes ciudades, hacen de nuestra LAU una norma compleja que debe ser interpretada por abogados expertos en la materia.

El arrendatario puede ejercitar sus derechos ante eventuales abusos del arrendador y del mismo modo, el arrendador debe iniciar el procedimiento de desahucio de forma ágil y diligente, lo contrario, no solo puede ser perjudicial en el ámbito patrimonial, sino que además se convierte en una preocupación directamente vinculada a la calidad de vida de la persona.

¿Qué servicios ofrecemos?

  • Redacción del contrato de arrendamiento.
  • Resolución de conflictos en vía amistosa.
  • Desahucios por extinción de contrato, impago de rentas y otras cantidades y por precario.
  • Recuperación de la Fianza.
  • Resolución de conflictos en arrendamientos “sin existencia de contrato”
  • Litigios relacionados con compra venta de inmuebles.
  • Procedimientos monitorios para comunidades de propietarios.
  • Extinción del contrato por actividades ilícitas o molestas.
  • Daños en la vivienda: ¿quién responde?
  • Extinción del arrendamiento por jubilación del arrendador.

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Consultas frecuentes de arrendamientos urbanos

Es frecuente encontrarse en la situación en la que el arrendatario no abona el precio correspondiente, en el plazo establecido y de manera continuada. Es entonces cuando el arrendador debería iniciar un procedimiento de desahucio para obligar al arrendatario a abandonar la renta de la vivienda en el menor plazo posible con el fin de evitar daños mayores.
El art. 27 de la LAU establece que “El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil”.

Dado que dejar de pagar la renta es un incumplimiento de contrato, bastará una sola renta para que el arrendador esté legitimado para interponer la demanda de desahucio.

Los art. 27 y 28 LAU, enumeran además otras causas por las que el arrendador y el arrendatario pueden instar la resolución del contrato:

  • La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
  • La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
  • El subarriendo o la cesión inconsentidos.
  • La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
  • Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 .
  • La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21 .
  • La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
  • Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad si se hubiera pactado.

En el juicio de desahucio por impago de alquiler o por extinción del contrato tratándose de un procedimiento especial, se exige que el arrendador demandante actúe en juicio provisto de abogado y procurador independientemente de la cantidad que se reclame.

La resolución del contrato, tanto su finalización por incumplimiento como la terminación del tiempo pactado, conlleva el desalojo de la vivienda o local. La reclamación de las cantidades impagadas como el desalojo de la vivienda se pueden acumular en el mismo procedimiento de desahucio.

Una vez interpuesta la demanda de desahucio, el arrendatario puede poner fin al procedimiento pagando lo que debe dentro del plazo conferido por el Juzgado, siempre que no se haya acumulado la acción por expiración del plazo.
SÍ, si 30 días antes de la presentación de la demanda de desahucio requiere de pago al arrendatario de las cantidades que adeude. Este requerimiento debe consistir en una carta o comunicación fehaciente a través de burofax.

Si no hay respuesta o el inquilino sigue sin pagar en el plazo prudencial que se le ha dado, es necesario iniciar el procedimiento judicial de desahucio por falta de pago y ya no podrá enervarse. En conclusión, el arrendatario puede pagar las rentas o cantidades debidas hasta que sea requerido por el juzgado.

Al margen de lo estipulado por las partes en el contrato de arrendamiento, el Artículo 6. De la LAU, indica la “Naturaleza de las normas”:

“Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”.

El art. 36.4 de la vigente Ley de Arrendamientos establece que: El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

La fianza es un depósito que se entrega al arrendador en efectivo a la firma del contrato de arrendamiento, en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato. Cuando finalice el contrato de arrendamiento, esa fianza será reembolsada al arrendatario, siempre y cuando cumpla con los requisitos establecidos por la Ley, y en el plazo que ésta imponga.

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el arrendador está obligado a devolverle al arrendatario la fianza que éste le dio cuando comenzó la obligación contractual, no obstante, es bastante frecuente que el arrendador se niegue a hacerlo. En ese caso, habría que iniciar un procedimiento legal con el fin de recuperar la cantidad.

Dado que el contrato de arrendamiento ya se ha extinguido, la demanda debe interponerse a través de una reclamación de cantidad por el tipo de juicio que corresponda según la cuantía que se reclame. La negativa a devolver la fianza vulnera un precepto imperativo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pero además, puede ser susceptible de responsabilidad penal.

Cuando se alquila una vivienda es frecuente suponer que debe ser el arrendatario el que deba hacerse cargo de los gastos que la vivienda genera durante el periodo de duración del arrendamiento. No obstante, no todos los gastos los debe asumir la parte arrendataria, los gastos que presentan más duda en la ladera práctica son:

  • Las cuotas de la comunidad: se pueden pactar en el contrato.
  • El Impuesto de Bienes Inmuebles: se puede pactar.
  • El seguro de la vivienda lo paga el arrendador.
  • Tasa de basuras: es un impuesto municipal, lo gestiona el ayuntamiento que decide su importe. El destinado de la tasa es cubrir el coste que supone la recogida de basuras, en consecuencia debe pagarlo el inquilino de la vivienda.
  • ITP: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales debe pagarlo el arrendatario, la ley presume que, vigente el contrato de alquiler, el inquilino adquiere el derecho a utilizarla por un periodo de tiempo a cambio de una renta pactada . Es un impuesto autonómico, por lo que es cada comunidad autónoma la que decide su importe.
  • Averías y reparaciones: en cuanto a las averías y reparaciones estructurales, sin perjuicio del detalle que debe realizarse en el contrato, la LAU, art. 21.1 establece que se deben “realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad”. La ley, se refiere a los gastos necesarios de habitabilidad que deben ser sufragados por el propietario o arrendador.
  • Los gastos y desperfectos cotidianos: el arrendatario.
  • Los daños ocasionados en el inmueble por el inquilino o sus familiares o invitados, debe pagarlos el arrendatario.
  • La renta y los suministros siempre el arrendatario.

No, es posible que el arrendador quiera poner fin al contrato de arrendamiento de manera unilateral, alegando o no un motivo justificado. En estos casos el arrendatario tiene una serie de derechos que la Ley le concede a los que puede recurrir con el fin de amparar su situación y evitar que se puedan producir actuaciones injustas para él.

El art. 9 LAU, establece que:

El “Plazo mínimo” del contrato “será libremente pactada por las partes”. Pero es de obligado cumplimiento para el arrendador respetar un plazo mínimo de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Llegado el día del vencimiento del contrato, se prorrogará “obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo”.

No. Podría darse el caso que el arrendador pretenda aumentar el precio del arrendamiento, y esto es perfectamente legal. Sin embargo, no puede llevarse a cabo de manera arbitraria, pues debe cumplir con una serie de requisitos y una vez haya transcurrido el periodo de tiempo impuesto por la Ley.
Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, es necesario obtener la certificación de eficiencia energética siempre que se quiera alquilar o vender una vivienda. Sin embargo, existen excepciones dependiendo del tipo de alquiler y de las características de la vivienda en cuestión. Se encuentran excluidos de esta obligación:

  • Edificios religiosos y monumentos históricos.
  • Viviendas que no vayan a alquilarse durante más de 16 semanas al año.
  • Aquellos edificios empleados para aspectos industriales o agrícolas.
  • Inmuebles que hayan sido demolidos o destruidos o que vayan a ser una construcción provisional.
  • Los pisos que dispongan de menos de 50 metros cuadrados.