Abogados especialistas en desahucios de alquileres y por precario en Madrid

la media real para recuperar la vivienda o local, oscila entre seis meses y un año. En los casos resueltos en este despacho de abogados, nos hemos encontrado que la duración de los procesos de desahucios hasta la recuperación de la vivienda, dependen de dos factores fundamentales:

1. La carga de trabajo que tenga el juzgado donde por turno recaiga la demanda de desahucio interpuesta. La cantidad de asuntos que tenga pendiente el juzgado que corresponda, el lugar o la localidad de España donde esté el inmueble arrendado y la celeridad con la que los juzgados den salida a los asuntos, son factores que escapan a toda previsión.
2. La oposición del demandado es el segundo e importante elemento a la hora de tener en cuenta al trámite que nos enfrentamos: que consigne las rentas en el juzgado, que solicite asistencia jurídica gratuita, que se oponga o que alegue situación de vulnerabilidad ante los servicios sociales, son cuestiones a tener muy en cuenta y que sólo un abogado experto en desahucios va a saber manejar con precisión en defensa del propietario.

Existe unanimidad entre los juzgados de la posibilidad de interponer demanda de desahucio desde el primer impago.

Según la experiencia de este Despacho, la interposición de la demanda en el juzgado competente ante el primer impago de la renta o cantidades asimiladas, es clave para acelerar el proceso y recuperar el inmueble lo antes posible.

Las rentas debidas no siempre se recuperan mediante la demanda de desahucio, pues la experiencia demuestra que, en no pocas ocasiones, el arrendatario deudor no dispone de recursos económicos y la solución pasa por interponer una segunda demanda de ejecución para que el deudor responda con todos sus bienes y derechos de la deuda contraída.

Ésta sería una especie de segunda parte del procedimiento y es por eso que, tras muchos asuntos resueltos por esta firma, el primer objetivo de un Despacho de abogados especialista en desahucios debe ser la recuperación del inmueble o local para que el propietario pueda volver a arrendarlo con mejor fortuna, o en su caso, venderlo y amortizar con la mayor rapidez el tiempo y el dinero perdido.

Los pasos a seguir para interponer una demanda de desahucio son los siguientes:

1. Envío de burofax de preaviso: el propietario puede enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, reclamando el pago de las rentas en un plazo de 30 días. No es obligatorio pero sí recomendable para evitar la enervación.
2. Requerimiento y Oferta Vinculante: Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2025, de 3 de abril, es obligatorio intentar resolver el conflicto mediante los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar la demanda, por tratarse de un requisito de procedibilidad.
3. Presentación de demanda de desahucio por expiración de plazo: de no haberse alcanzado un acuerdo, el propietario, asistido de abogado y procurador, podrá interponer demanda de desahucio ante el juzgado de la ciudad donde se encuentre el inmueble arrendado, solicitando el pago de la deuda y su desalojo.
4. Decreto de admisión: A los 30 días, aproximadamente desde la presentación de la demanda, el juzgado notificará el decreto de admisión a las partes informando de la fecha de la vista y del lanzamiento, y concedie 10 días al inquilino para oponerse 3 días para solicitar asistencia gratuita*.
5. Lanzamiento y recuperación del inmueble: Si hay oposición, el juzgado dicta decreto de archivo ordenando el lanzamiento y el pago de la deuda más las costas e intereses. Si no hay oposición, como suele ocurrir, se celebrará vista por los cauces del juicio verbal donde el juez resolverá mediante sentencia.

* Si el inquilino solicita asistencia legal gratuita, puede pedir que se suspenda el plazo de contestación a la demanda hasta que le asignen un abogado de oficio.

Se entiende subarriendo cuando el arrendatario principal celebra un contrato de arrendamiento con otro inquilino.

Si no existiese consentimiento del propietario del inmueble, este podrá ejercer su derecho ante la defensa de su vivienda, conforme al Artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Si están subarrendando la vivienda sin consentimiento, el abogado podrá interponer una demanda de desahucio por subarriendo inconsentido.

Lo que puede hacer el inquilino demandado es pagar u oponerse a la demanda explicando en su contestación lo que a su derecho convenga, pero no podrá oponerse al lanzamiento que ya vendría fijado y fechado, bien en el decreto de admisión del letrado de la administración de justicia, bien en la sentencia que dicta el juez en los casos en los que el inquilino se haya opuesto.

Para arrendamientos de vivienda, el tribunal notificará a los Servicios Sociales y podrá suspender el procedimiento durante un plazo máximo de dos o cuatro meses, dependiendo de si el demandante es persona física o jurídica.

Evitar una demanda de desahucio por precario, pasaría por llegar a un acuerdo entre el propietario y el precarista, pues una vez interpuesta la demanda, más tarde o más temprano el propietario tiene derecho a recuperar la vivienda y el juzgado lo va a entender así.

Son contratos de arrendamientos de renta antigua aquellos que se firmaron antes de 1985, estos contratos se pactaban por una duración indeterminada, de tal forma que se iban prorrogando hasta la muerte del arrendatario.

Al fallecimiento del arrendatario, se puede producir la subrogación si así lo solicitan los hijos o el cónyuge; si no existieran, la subrogación pasa a los ascendientes convivientes. En estos casos, el propietario podrá dar lugar al fin del contrato de arrendamiento cuando necesite la vivienda, cuando el inquilino no afronte las rentas o no habite el inmueble durante seis meses anuales.

A tal efecto, el arrendador deberá de contar con los servicios de un Despacho de abogados especialista en desahucios para que le asesore y le auxilie en la redacción de los futuros escritos.

Si el arrendatario no contestase a estos escritos o se opusiera al desalojo de la vivienda, el secretario judicial podrá dictar decreto que tendrá como fin proceder al lanzamiento.

El desahucio exprés es un desahucio rápido para el desalojo de ocupantes desconocidos, ppopularmente llamados okupas, en locales y viviendas.

Este tipo de desahucio está amparado en la Ley 5/2018, de 11 de junio, siendo su objetivo acelerar el proceso para recuperar la vivienda ocupada y eximirse de acudir a la vía penal.

Este proceso se podrá abordar en un plazo medio de 3 a 6 meses, y será necesario acudir con abogado y procurador.

El bufete de abogados expertos en desahucios elaborará una demanda solicitándole al juez la inmediata posesión del inmueble y el establecimiento de un plazo para el desahucio.