El desahucio por precario es la vía legal mediante la cual el titular de un bien inmueble puede recuperar la posesión del mismo frente a quien lo habita por mera tolerancia, es decir, sin abonar un alquiler ni disponer de un contrato que respalde su estancia.
Casos más habituales de demandas de desahucio por precario
Los casos más habituales de desahucios por precario ser por las siguientes razones:
- Entre herederos o coherederos: Suele ocurrir cuando, tras el fallecimiento de los propietarios, uno de los herederos decide instalarse en la vivienda y el resto de hermanos deciden demandarle.
- Entre padres, Hijos, hermanos u otros familiares: Habitualmente ocurrir cuando por necesidad se permite a hijos, padres, hermanos u otros familiares, permanecer durante un tiempo en la vivienda y luego no quieren abandonarla.
- Entre Amigos o conocidos: Igual situación que la anterior, se cede temporalmente la vivienda a un amigo y luego se niega a restituirla.
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Requisitos para interponer una demanda de desahucio por precario
Cuando un propietario desee recuperar la posesión de su inmueble a través del “Desahucio por precario”, deberá de cumplir una serie de requisitos:
- Identificar la finca objeto de desahucio.
- Demostrar que se es legítimo titular del inmueble mediante título de propiedad u otro documento que lo acredite.
- La existencia de un tercero ocupándola por mera tolerancia, sin pagar renta o merced y sin aportar título alguno.
Es importante ya en esta fase previa contar con el asesoramiento de un Despacho de abogados especialista en desahucios que ayude a realizar las intervenciones previas y posteriormente el procedimiento.
El procedimiento de desahucio por precario
El procedimiento de desahucio por precario requiere experiencia y habilidad del letrado pues ante cualquier prueba de pago de rentas, título o cesión, ya sea consentida o no, puede terminar en una desestimación de la demanda y la condena en costas del propietario. Los pasos que han de darse para llevar a cabo el proceso con eficacia son los siguientes:
Comunicación fehaciente:
Notificar al precarista que debe abandonar la vivienda en un plazo de 30 días, preferentemente mediante burofax con acuse de recibo y contenido.
Requerimiento y oferta vinculante (MASC):
Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, acudir a una vía de solución amistosa a través de uno de los MASC es obligatorio antes de iniciar un pleito civil. Si no se demuestra documentalmente que se intentó pactar mediante alguno de estos métodos antes de demandar, el juzgado rechazará el escrito.
En el procedimiento de precario, es especialmente importante que coincidan los hechos redactados en el burofax de oferta vinculante con los hechos y fundamentación jurídica de la demanda, de no hacerlo así, es posible que la demanda no sea admitida y de admitirlo el juzgado, el demandado podría alegar excepciones de contrario difíciles de combatir.
Presentación de la demanda:
Si se desestima la comunicación y no se alcanza acuerdo en los MASC, el propietario deberá presentar demanda de desahucio por precario ante los Juzgados de primera instancia del lugar donde se encuentre el inmueble, siguiendo, tal y como se desprende del articulado de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los trámites del juicio verbal por la materia, independientemente de su cuantía.
Decreto de admisión:
Una vez interpuesta la demanda, el juzgado señalará fecha para la celebración de la vista y dictará sentencia con apercibimiento de lanzamiento para el caso de que el demandado no devuelva la posesión de la finca.
Esta resolución podrá recurrirse en los 20 días hábiles siguientes, estando obligado en caso contrario a abandonar la vivienda. Este proceso supondrá el desalojo del inmueble y la restitución del mismo a su legítimo propietario.
Es importante destacar que el desalojo deberá llevarse a cabo con la supervisión de una Comisión Judicial y la asistencia del procurador, que dejará constancia del estado de la finca en un acta, la cual podrá emplearse en caso de querer reclamar una indemnización por los desperfectos sufridos en el inmueble.
El ordenamiento prohíbe tajantemente hacerlo por nuestros propios medios empleando la coacción, la violencia o la intimidación, considerado por el Código Penal como un delito.
¿Cuánto tarda en ejecutarse el desalojo de los ocupantes?
La duración del procedimiento de precario suele durar entre 8 y 12 meses habitualmente, pudiendo prolongarse un año más en el peor de los casos. Los factores que más influyen son los siguientes:
- El comportamiento y defensa del precarista: oponerse a la demanda, presentar vulnerabilidad, recurrir la sentencia, etc.
- La carga de trabajo del tribunal que corresponda.
- La pericia del abogado y el procurador de la actora para contrarrestar los intentos del precarista para retrasar el procedimiento.
¿Se pueden reclamar daños y perjuicios en el juicio de desahucio por precario?
Sí, en caso de sufrir algún perjuicio por no poder disponer del inmueble se podrá reclamar una indemnización en concepto de daños y perjuicios. Sin embargo, habrá de tenerse en cuenta que, al ser dos procedimientos distintos, no podrán acumularse en una sola acción, sino que deberán estructurarse y resolverse por separado.
Motivos de oposición a la demanda de desahucio por precario
Enerva el precario la existencia de un contrato de arrendamiento, el pago de alguna renta, aunque sea remota o cualquier prueba que arroje título o cesión.
¿Qué ocurre si el precarista alega vulnerabilidad?
De los expedientes de vulnerabilidad solo se aplica la suspensión ordinaria de dos meses si el propietario es persona física o cuatro meses si la propiedad es persona jurídica regulado en el art. 451 de la Ley de enjuiciamiento Civil.
Diferencia entre precarista y okupa
El precarista por propia naturaleza accedió a la vivienda de forma legítima, por condescendencia o amistad del propietario, sin que tuviera que pagar merced y sin título alguno. La ocupación ilegal, lo dice el propio termino, tomó posesión del inmueble sin consentimiento de la propiedad y la vía para recuprar la vivienda para estos casos es el desahucio express
