Recuperar honorarios o comisión de inmobiliarias por alquiler con nueva ley 2023

Honorarios inmobiliarias por alquiler 2023. ¿Cómo recuperar la comisión?

Emilio Díaz Rojas

9 Nov, 2023

La  Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, parece haber resuelto las dudas existentes en cuanto a quién tiene que pagar la comisión u honorarios por alquiler de las agencias inmobiliarias, que a partir de la entrada en vigor corresponden al arrendador siempre que el contrato de arrendamiento sea para uso de vivienda.

Los gastos de intermediación del contrato de alquiler, en la mayoría de los casos, los abonaba el inquilino y ello porque la perspectiva de las inmobiliarias era que, en efecto, el potencial arrendatario requería a la agencia de sus servicios para encontrar vivienda y mediar con el propietario. En este escenario no era extraño que las agencias inmobiliarias llegasen a facturar comisión a ambas partes del contrato por los servicios prestados al poner en contacto a los dos interesados.

Lo anteriormente expuesto no debe interpretarse como una crítica a las agencias mediadoras que hacen una labor más que plausible en la tarea, cada vez más complicada, en el seno del mercado de viviendas de alquiler.

Pues bien, este panorama de incertidumbre parece que ha sido aclarado con la nueva Ley que, a pesar de ser una norma prioritariamente administrativa, ha modificado a la propia Ley de Arrendamientos de manera clara y transparente.

La Ley de Arrendamientos antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de 2023 por el Derecho a la vivienda.

La LAU del 94, en su versión del RD 7/2019, establecía en su artículo 20 que “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica”.

De acuerdo con el precitado artículo, la gestión de la agencia debía ser afrontada por el arrendador en el caso de que este fuese persona jurídica, nada se decía para los supuestos de los grandes tenedores o arrendadores con varios inmuebles lo que dejaba grandes dudas al respecto.

¿Quién paga la comisión por gestión de alquiler de las agencias inmobiliarias a partir de la nueva Ley de Vivienda?

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha introducido que los honorarios o comisión los pagan los propietarios a las inmobiliarias, en los casos de alquiler de vivienda habitual. La nueva normativa contempla en el Apartado 1 del Artículo 20 que “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”. 

¿Entonces, cuándo tiene que pagar el inquilino los honorarios por gestión de alquiler a las inmobiliarias?

El arrendatario deberá abonar los gastos de agencia en los contratos celebrados que tengan como destino un uso distinto de vivienda, esto es, arrendamientos turísticos, de locales, alquileres temporales y siempre que sea el inquilino quién solicite los servicios de la agencia para que le ayuden a buscar el inmueble.

Tampoco rige la imposición de la nueva Ley de vivienda en los arrendamientos suntuosos o de lujo que superen los 300 metros cuadrados construidos o tengan una renta superior a 5.5 veces el salario mínimo interprofesional como indica el art. 4.2 LAU y, en general, todos los alquileres que queden fuera de la protección que la Ley concede a los arrendamientos que tienen por objeto y destino satisfacer la necesidad de vivienda habitual.

¿Qué hacen las agencias inmobiliarias después de la nueva ley?

Algunas agencias inmobiliarias cobran los gastos de agencia al arrendatario e incluso continúan cobrando comisión por sus servicios a ambas partes del contrato, so pretexto de que despliegan servicios jurídicos y ofrecen un seguimiento durante toda la vida del alquiler. Entendemos que cambiar de nombre el servicio prestado no ampara que se exceptúe la obligación del arrendador de abonar a la agencia cualquiera que sea la actividad que haya realizado siempre que la finalidad sea formalizar el contrato de alquiler.

Lo más recomendable es el dialogo en los tratos preliminares entre el inquilino y el casero y por supuesto, el agente que esté mediando en la gestión para poder analizar cada caso concreto antes de que nazca el problema y el inquilino tenga que repetir la cantidad abonada a la agencia a su casero, pues es fácil comprender que no es una buena manera de dar comienzo a una relación contractual que se va a extender durante cinco o siete años.

¿Cómo pueden recuperar los inquilinos la comisión por alquiler cobrada indebidamente por las inmobiliarias?

El procedimiento es sencillo, el problema es que ya la propia gestión va a comprometer la buena relación entre el inquilino y el casero, aunque debe predominar el derecho del arrendatario a recuperar la cuantía indebidamente abonada.

  • En primer lugar, lo propio sería requerir la devolución del dinero al propietario mediante burofax formalizado en una oficina de correos.

  • En segundo lugar, merece la pena dar traslado de la carta con el sello de correos por email a la inmobiliaria para que esté informada de la disputa ya que, a fin de cuentas, es quién ha percibido el dinero, aunque no sea parte del contrato.

  • En tercer lugar, si el arrendador y su agencia no responden favorablemente al requerimiento, hay que interponer demanda ante el juzgado de lo civil que tenga competencia territorial en el lugar donde esté sito el domicilio arrendado.

Si la cuantía reclamada es inferior a 2000€, el inquilino puede reclamar sin coste alguno cumplimentando un modelo disponible en los juzgados, si la cantidad supera esta cifra, debe interponer demanda de reclamación de cantidad con abogado especialista en desahucios y procurador.

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40 Comentarios
  1. Federico

    Se puede recuperar el Honorario de la inmobiliaria si el inquilino incumple el contrato y abandona la vivienda a los 5 meses? Si es que no se puede entonces el inquilino puede cambiar de inmueble cada vez que encuentre uno mas barato sin ningún coste cargando al propietario con todos los gastos.

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Federico, gracias por tu consulta. Los gastos de agencia le corresponde abonarlos al arrendador por ley; la misma ley otorga carácter imperativo al cumplimiento de los primeros seis meses de arrendamiento al arrendatario; el resto de la pregunta es complicado de responder, más aún sin conocer si la pregunta se formula desde la perspectiva del casero o del inquilino y, por último, sería imprescindible analizar lo pactado en el contrato.

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      • Yolanda

        Tengo una pregunta para usted llevo 1 año y un par de meses viviendo de alquiler,llevo de baja laboral más de 18 meses y ahora la propietaria me ha mandado un burofax para que me vaya en 2 meses porque dice que necesita la vivienda,en 2 meses no puedo encontrar vivienda,los gastos de inmobiliaria y fianza me los tienen que devolver o se los quedan? Y si en el caso que fuera persona vulnerable y enferma me podría echar aunque siguiera pagando.Ella vive en el mismo pueblo en una casa que se hizo.en el caso de que no fuera a ocupar su vivienda podría denunciarla por falso testimonio?gracias y un saludo

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        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Yolanda, gracias por tu consulta. Si el contrato es de fecha posterior a marzo 2019, no tiene una cláusula donde se prevea la suspensión de prórroga por causa de necesidad y/o en el burofax la casera no explica y acredita por qué necesita la vivienda, es muy probable que no te tengas que marchar de la vivienda. La situación económica y personal en la que te encuentras sólo podría defenderse en un proceso judicial y no debería dar lugar a ello. Lo más prudente y menos gravoso sería analizar el asunto en profundidad y responder al burofax de tu casera.

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  2. Sonia

    Buenas noches.
    Alquile la vivienda en marzo del 2023 , a mi me cobraron 600 euros es decir una mensualidad por alquilarse el piso y a mi inquilina 850 euros , no se me dio fianza y ahora la inquilina se va y la inmobiliaria me dice que yo soy la que la tengo que pagar la fianza .

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Sonia, gracias por tu consulta. Al inquilino le corresponde el pago de la fianza equivalente a un mes de renta que ha de ser restituida al final del arriendo siempre que se encuentre al corriente de pago. Atendiendo a las circunstancias que comentas, habrá que atender a lo que diga el contrato, es decir, si en el contrato se ha indicado que el arrendatario depositó en su día la fianza; en segundo lugar, el arrendador tendría que haber depositado esta misma fianza en el instituto de vivienda que corresponda y, en tercer lugar, habrá que comprobar los recibos que debió emitir la agencia en el momento de recibir el dinero y por qué conceptos se abonaron estas cantidades. Analizados estos datos, tendrás que ponerte de acuerdo con la agencia y con el inquilino saliente y, para otra ocasión, este tipo de comprobaciones hay que realizarlas en el momento de la firma del contrato de alquiler para evitar, precisamente, problemas posteriores.

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      • Rocío

        Buenas tardes, firme el alquiler de una vivienda el 20 de mayo de 2024, aboné 550€ a la inmobiliaria y 550€ a la por fianza. Puedo reclamar los de la inmobiliaria y que los pague la dueña del piso? O cómo la ley salió el día 25 de mayo estoy fuera de ese periodo. Gracias

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        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Rocío, gracias por tu consulta. En efecto la nueva ley de vivienda entró en vigor el 26 de mayo 2023 por lo que no te puedes amparar en la ley. Tampoco te favorece que reclames ahora, casi un año después de haber admitido pagar la comisión de agencia.

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  3. Oreste

    En gran canaria en santa Lucía de tirajana y San Bartolomé hay varias agencias como idealista cobrando gentíos de inmobiliaria y cuando dices que es ilegar le dan el arquiler a otro están cobrando 1000€ 900€ y hasta 800€ como se puede demandar esto y cómo podemos cojer un piso sin que la
    Inmobiliaria incumpla

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Orestes, gracias por tu consulta. La Ley ordena que los gastos de agencia deben ser asumidos por el arrendador, es evidente que no es un buen comienzo del alquiler discutiendo los gastos, la única solución sería firmar el contrato y reclamar después. La solución no es fácil y este despacho recomienda siempre hablar las cosas y llegar a un acuerdo con el propietario para que sea él quien asuma los gastos de agencia desde el principio.

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  4. Ricardo

    Hola,

    Recientemente, hemos estado en proceso de alquilar un piso a través de una agencia. En el curso de este proceso, nos vimos obligados a realizar una reserva y firmar un documento de reserva que contiene una cláusula específica que nos genera inquietudes.

    La cláusula en cuestión, la número 6ª, establece lo siguiente: «Sexto: en el momento de la firma del contrato, la PARTE INTERESADA abonará a DILONGTHEWORLD S.L. en concepto de honorarios profesionales, el equivalente a un mes de alquiler.»

    Hemos tomado conocimiento de que, a partir del 26 de mayo, se aprobó una nueva Ley de la Vivienda que prohíbe este tipo de obligación en cuanto a los honorarios profesionales en el proceso de alquiler. Dado que esta obligación ya no es legal, nos surge la duda sobre cómo proceder en esta situación.

    Cabe destacar que hasta la fecha, no hemos realizado ningún pago a la agencia, ya que acabamos de descubrir esta información. Nuestra intención es actuar de acuerdo con la legalidad y evitar cualquier involucramiento en prácticas ilegales.

    En este contexto:

    ¿Cómo proceder con la cláusula de honorarios profesionales incluida en el documento de reserva que hemos firmado?
    ¿Es posible no realizar el pago a la agencia sin enfrentar posibles problemas legales?
    ¿Qué acciones o pasos recomendados podríamos seguir para resolver esta situación de manera legal y ética?

    Agradecemos de antemano su atención a este asunto y esperamos contar con su orientación experta. Quedamos a la espera de su pronta respuesta.

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Ricardo, gracias por tu consulta. La Agencia será quién cometa la ilegalidad por el cobro de lo indebido, no vosotros. Si al final tenéis que pagar podréis reclamarlo mediante un requerimiento a la agencia. Eso sí, si decidís pagar tenéis que pedir factura y el concepto por lo que abonáis ese dinero para poder reclamarlo.

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    • Cirlene

      Buenas noches. Estoy de alquiler en un piso hace 8 meses y la dueña me lo pidió porque lo va a vender. No me lo ha dicho por escrito. Aparte de esto, tengo a mi madre enferma con Alzheimer, es decir , volver al período de adaptación de una nueva casa.
      No encuentra un piso que se adapte a mis posibilidades ni a la condición de mi madre. Aparte tiene movilidad reducida
      Gracias

      Responder
      • Emilio Díaz Rojas

        Estimada Cirlene, gracias por tu consulta. No tienes que marcharse de la vivienda arrendada, el propietario-arrendador no ha cumplido con los requisitos que exige la ley para interrumpir la prórroga por causa de necesidad.

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        • Cirlene

          Gracias Emilio. Si ella no me pide el piso por escrito, al cumplirse el 31 de mayo el año de contrato, se me renueva automáticamente?

          Responder
          • Emilio Díaz Rojas

            Estimada Cirlene, en el artículo exponemos los requisitos que exige la ley para interrumpir la prórroga por causa de necesidad, siendo uno de ellos que haya transcurrido al menos un año de contrato, no así la necesidad de vender. Te recomendamos volver a leerlo y echar un vistazo también a las respuestas que hemos ido dando en el chat. Si sigues teniendo dudas quizás lo que necesites es asesoramiento particular.

      • Jose

        Mi casera me envía burofax rescindido el contrato al año(31.05.24), me da plazo hasta 31.07.24, comunicando que necesita la vivienda.
        Yo se que no la necesita para vivir, lo que quiere es venderla.
        Que puedo exigirla para que demuestre que realmente la necesita.
        Puedo pedirla indemnización por rescindir contrato al año de una vivienda vacía lo que ocasionó gastos de mudanza, gastos de compra de muebles, gastos de inmobiliaria, fianza y mes de entrada, osea cerca de 6.000 euros.
        Gracias

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Estimado José, gracias por tu consulta. Llegados a este extremo, si el casero no justifica la necesidad y el contrato es para uso de vivienda, deberías ponerte en manos de un abogado especializado. El burofax debes responderlo pues tu silencio puede ser interpretado como que consientes en marcharte.

          Responder
          • Jose

            Muchas gracias D. Emilio, ¿ y como me debe justificarme el propietario el uso de la vivienda? En el burofax dice que la necesita para su uso.
            Gracias

          • Emilio Díaz Rojas

            Estimado José, para profundizar en el asunto deberías solicitar los servicios de un abogado especialista.

  5. Jose MC

    Hola. Acabo de alquilar un piso en el que me han obligado a pagar una mensualidad a la inmobiliaria. He firmado el contrato por 6 meses y al séptimo renuevo con el propietario directamente. En dicho contrato especifica que una mensualidad para la inmobiliaria, otra de fianza y otra de por el mes adelantado. He firmado el contrato por que sino no me lo alquilaban. No me han dado factura.
    Puedo reclamar la mensualidad de la inmobiliaria.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado José, gracias por tu consulta. Entiendo que firmaras el contrato para no perder la oportunidad de arrendar pero deberías haber exigido la factura en el momento, claro que puedes reclamar, siempre y cuando puedas acreditar el pago realizado a la agencia.

      Responder
  6. Javier

    Buenas tardes
    Mi hija ha firmado un contrato de alquiler con 3 amigas suyas más para el curso que viene. Son estudiantes y la duración del contrato es de 10 meses. La Agencia le impone al arrendatario el pago de sus honorarios, una mensualidad + IVA. es correcto al no ser un alquiler de vivienda habitual??.
    Gracias!!!

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Javier, gracias por tu consulta. El contrato tiene apariencia de arrendamiento distinto de vivienda, al no estar amparado por el paraguas de la LAU, será lo que libremente pactéis entre las partes.

      Responder
  7. Juan

    Buenos días:

    En el caso de alquiler de local por parte de una empresa, debe esa empresa como inquilina del local, pagar los honorarios a la inmobiliaria, aún sin haber solicitado esta los servicios de la agencia para buscar inmueble? O debe ser el propietario del local quien lo debe pagar, al haber pedido los servicios a la inmobiliaria?
    Muchas gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Juan, gracias por tu consulta. La Ley de arrendamientos sólo establece la obligación del pago de honorarios de agencia al propietario para alquileres que satisfagan el uso de vivienda habitual; para contratos distintos al uso de vivienda será lo que pacten las partes.

      Responder
  8. Ruben

    Buenos dias:

    Mi hermana firmo un contrato de alquiler de una habitación en Agosto de 2023, pago honorarios a la inmobiliaria y fianza ahora se ve obligada a abandonar la habitación y el propietario, accede a devolverle la fianza pero no los honorarios con la inmobiliaria.

    ¿Es correcto?

    Muchas gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Rubén, gracias por tu consulta. Habría que ver el papel que hace la inmobiliaria en el contrato de alquiler y cómo presenta la factura, pero ya te adelanto que sea correcto o no, lo más probable es que no te devuelva los honorarios de agencia de manera amistosa.

      Responder
  9. María José

    Buenos días.

    Tengo una duda respecto al alquiler temporal. Según la ley establece que «El arrendatario deberá abonar los gastos de agencia en los contratos celebrados que tengan como destino un uso distinto de vivienda» como por ejemplo el alquiler temporal. ¿A qué periodo de tiempo se refiere? Yo estoy buscando piso en alquiler para un periodo mínimo de 6 meses, sin saber el máximo, ya que estoy a la espera de traslado. El alquiler será para vivienda habitual mía y de mí familia, ya que nos trasladamos todos, incluido cambio de centro infantil para mi hijo. ¿Estaría obligada a pagar los honorarios de la agencia? Gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada María José, gracias por tu consulta. Ninguna norma jurídica obliga al arrendatario a pagar los gastos de agencia.

      Responder
    • Patricio

      Hola, tengo un contrato de alquiler desdé 2014 y la dueña del piso me pide la vivienda sin burofax ni nada comunicado por la vía legal y yo no encuentro casa para vivir y yo la verdad no quiero dejar la vivienda yo nunca e dejado de pagar gracias

      Responder
      • Emilio Díaz Rojas

        Estimado Patricio, gracias por tu consulta. Para que el preaviso del arrendador poniendo fin al contrato surta sus efectos, debe hacerse por escrito y en los plazos que indica la ley.

        Responder
  10. Rubi

    Buenas. Sabes cuanto tiempo tengo para poder reclamar dicha comisión desde que empieza el contrato?. Gracias.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Rubí, gracias por tu consulta. El plazo de prescripción de la acción para la reclamación de honorarios por servicios profesionales es de tres años desde la finalización de los servicios profesionales. En mi opinión, como agencia mediadora el servicio de la agencia finaliza cuando las partes firman el contrato de arrendamiento.

      Responder
  11. Virginia Rodriguez

    Hola! alquile el piso a finales de abril de 2023, la ley fue aprobada a finales de mayo, puedo reclamar la comisión de la agencia?.gracias

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Virginia, gracias por tu consulta. Claro que puedes reclamar, pero la agencia difícilmente te devuelva el dinero y tendrás que demandar y la decisión final depende del juez que te corresponda.

      Responder
  12. Miguel

    Buenas, firmé un contrato de arrendamiento en julio de 2023, como arrendatario y pague 2 meses de fianza y 1 de gastos de gestión inmobiliaria, a si se ve reflejado en el contrato. Aun estaría en plazo para poder reclamar o demandar ?? Gracias.

    Responder
    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Miguel, gracias por tu consulta. Si, está en plazo, además tu contrato es posterior a las modificaciones operadas por la Ley de Vivienda que establece claramente que los honorarios de agencia debe afrontarlos el arrendador.

      Responder
      • miguel

        Muchas gracias por su atención, sabría decirme una estimación de lo que suele tardar el proceso de demanda de este tipo ?? la suma que pagué en concepto de gastos de gestión inmobiliaria ascienden a 2400 euros

        Responder
        • Emilio Díaz Rojas

          Antes de pensar en demandar, debería intentar requerir formalmente a la agencia de manera extrajudicial, los tiempos de duración de los procedimientos judiciales son indeterminados, dependen de cada juzgado.

          Responder

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