Recuperar honorarios o comisión de inmobiliarias por alquiler con nueva ley 2023

Honorarios inmobiliarias por alquiler 2023. ¿Cómo recuperar la comisión?

Emilio Díaz Rojas

9 Nov, 2023

La  Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, parece haber resuelto las dudas existentes en cuanto a quién tiene que pagar la comisión u honorarios por alquiler de las agencias inmobiliarias, que a partir de la entrada en vigor corresponden al arrendador siempre que el contrato de arrendamiento sea para uso de vivienda.

Los gastos de intermediación del contrato de alquiler, en la mayoría de los casos, los abonaba el inquilino y ello porque la perspectiva de las inmobiliarias era que, en efecto, el potencial arrendatario requería a la agencia de sus servicios para encontrar vivienda y mediar con el propietario. En este escenario no era extraño que las agencias inmobiliarias llegasen a facturar comisión a ambas partes del contrato por los servicios prestados al poner en contacto a los dos interesados.

Lo anteriormente expuesto no debe interpretarse como una crítica a las agencias mediadoras que hacen una labor más que plausible en la tarea, cada vez más complicada, en el seno del mercado de viviendas de alquiler.

Pues bien, este panorama de incertidumbre parece que ha sido aclarado con la nueva Ley que, a pesar de ser una norma prioritariamente administrativa, ha modificado a la propia Ley de Arrendamientos de manera clara y transparente.

La Ley de Arrendamientos antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de 2023 por el Derecho a la vivienda.

La LAU del 94, en su versión del RD 7/2019, establecía en su artículo 20 que “los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica”.

De acuerdo con el precitado artículo, la gestión de la agencia debía ser afrontada por el arrendador en el caso de que este fuese persona jurídica, nada se decía para los supuestos de los grandes tenedores o arrendadores con varios inmuebles lo que dejaba grandes dudas al respecto.

¿Quién paga la comisión por gestión de alquiler de las agencias inmobiliarias a partir de la nueva Ley de Vivienda?

Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha introducido que los honorarios o comisión los pagan los propietarios a las inmobiliarias, en los casos de alquiler de vivienda habitual. La nueva normativa contempla en el Apartado 1 del Artículo 20 que “Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador”. 

¿Entonces, cuándo tiene que pagar el inquilino los honorarios por gestión de alquiler a las inmobiliarias?

El arrendatario deberá abonar los gastos de agencia en los contratos celebrados que tengan como destino un uso distinto de vivienda, esto es, arrendamientos turísticos, de locales, alquileres temporales y siempre que sea el inquilino quién solicite los servicios de la agencia para que le ayuden a buscar el inmueble.

Tampoco rige la imposición de la nueva Ley de vivienda en los arrendamientos suntuosos o de lujo que superen los 300 metros cuadrados construidos o tengan una renta superior a 5.5 veces el salario mínimo interprofesional como indica el art. 4.2 LAU y, en general, todos los alquileres que queden fuera de la protección que la Ley concede a los arrendamientos que tienen por objeto y destino satisfacer la necesidad de vivienda habitual.

¿Qué hacen las agencias inmobiliarias después de la nueva ley?

Algunas agencias inmobiliarias cobran los gastos de agencia al arrendatario e incluso continúan cobrando comisión por sus servicios a ambas partes del contrato, so pretexto de que despliegan servicios jurídicos y ofrecen un seguimiento durante toda la vida del alquiler. Entendemos que cambiar de nombre el servicio prestado no ampara que se exceptúe la obligación del arrendador de abonar a la agencia cualquiera que sea la actividad que haya realizado siempre que la finalidad sea formalizar el contrato de alquiler.

Lo más recomendable es el dialogo en los tratos preliminares entre el inquilino y el casero y por supuesto, el agente que esté mediando en la gestión para poder analizar cada caso concreto antes de que nazca el problema y el inquilino tenga que repetir la cantidad abonada a la agencia a su casero, pues es fácil comprender que no es una buena manera de dar comienzo a una relación contractual que se va a extender durante cinco o siete años.

¿Cómo pueden recuperar los inquilinos la comisión por alquiler cobrada indebidamente por las inmobiliarias?

El procedimiento es sencillo, el problema es que ya la propia gestión va a comprometer la buena relación entre el inquilino y el casero, aunque debe predominar el derecho del arrendatario a recuperar la cuantía indebidamente abonada.

  • En primer lugar, lo propio sería requerir la devolución del dinero al propietario mediante burofax formalizado en una oficina de correos.

  • En segundo lugar, merece la pena dar traslado de la carta con el sello de correos por email a la inmobiliaria para que esté informada de la disputa ya que, a fin de cuentas, es quién ha percibido el dinero, aunque no sea parte del contrato.

  • En tercer lugar, si el arrendador y su agencia no responden favorablemente al requerimiento, hay que interponer demanda ante el juzgado de lo civil que tenga competencia territorial en el lugar donde esté sito el domicilio arrendado.

Si la cuantía reclamada es inferior a 2000€, el inquilino puede reclamar sin coste alguno cumplimentando un modelo disponible en los juzgados, si la cantidad supera esta cifra, debe interponer demanda de reclamación de cantidad con abogado especialista en desahucios y procurador.

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20 Comentarios
  1. Federico

    Se puede recuperar el Honorario de la inmobiliaria si el inquilino incumple el contrato y abandona la vivienda a los 5 meses? Si es que no se puede entonces el inquilino puede cambiar de inmueble cada vez que encuentre uno mas barato sin ningún coste cargando al propietario con todos los gastos.

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Federico, gracias por tu consulta. Los gastos de agencia le corresponde abonarlos al arrendador por ley; la misma ley otorga carácter imperativo al cumplimiento de los primeros seis meses de arrendamiento al arrendatario; el resto de la pregunta es complicado de responder, más aún sin conocer si la pregunta se formula desde la perspectiva del casero o del inquilino y, por último, sería imprescindible analizar lo pactado en el contrato.

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      • Yolanda

        Tengo una pregunta para usted llevo 1 año y un par de meses viviendo de alquiler,llevo de baja laboral más de 18 meses y ahora la propietaria me ha mandado un burofax para que me vaya en 2 meses porque dice que necesita la vivienda,en 2 meses no puedo encontrar vivienda,los gastos de inmobiliaria y fianza me los tienen que devolver o se los quedan? Y si en el caso que fuera persona vulnerable y enferma me podría echar aunque siguiera pagando.Ella vive en el mismo pueblo en una casa que se hizo.en el caso de que no fuera a ocupar su vivienda podría denunciarla por falso testimonio?gracias y un saludo

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        • Emilio Díaz Rojas

          Estimada Yolanda, gracias por tu consulta. Si el contrato es de fecha posterior a marzo 2019, no tiene una cláusula donde se prevea la suspensión de prórroga por causa de necesidad y/o en el burofax la casera no explica y acredita por qué necesita la vivienda, es muy probable que no te tengas que marchar de la vivienda. La situación económica y personal en la que te encuentras sólo podría defenderse en un proceso judicial y no debería dar lugar a ello. Lo más prudente y menos gravoso sería analizar el asunto en profundidad y responder al burofax de tu casera.

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  2. Sonia

    Buenas noches.
    Alquile la vivienda en marzo del 2023 , a mi me cobraron 600 euros es decir una mensualidad por alquilarse el piso y a mi inquilina 850 euros , no se me dio fianza y ahora la inquilina se va y la inmobiliaria me dice que yo soy la que la tengo que pagar la fianza .

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimada Sonia, gracias por tu consulta. Al inquilino le corresponde el pago de la fianza equivalente a un mes de renta que ha de ser restituida al final del arriendo siempre que se encuentre al corriente de pago. Atendiendo a las circunstancias que comentas, habrá que atender a lo que diga el contrato, es decir, si en el contrato se ha indicado que el arrendatario depositó en su día la fianza; en segundo lugar, el arrendador tendría que haber depositado esta misma fianza en el instituto de vivienda que corresponda y, en tercer lugar, habrá que comprobar los recibos que debió emitir la agencia en el momento de recibir el dinero y por qué conceptos se abonaron estas cantidades. Analizados estos datos, tendrás que ponerte de acuerdo con la agencia y con el inquilino saliente y, para otra ocasión, este tipo de comprobaciones hay que realizarlas en el momento de la firma del contrato de alquiler para evitar, precisamente, problemas posteriores.

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  3. Oreste

    En gran canaria en santa Lucía de tirajana y San Bartolomé hay varias agencias como idealista cobrando gentíos de inmobiliaria y cuando dices que es ilegar le dan el arquiler a otro están cobrando 1000€ 900€ y hasta 800€ como se puede demandar esto y cómo podemos cojer un piso sin que la
    Inmobiliaria incumpla

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Orestes, gracias por tu consulta. La Ley ordena que los gastos de agencia deben ser asumidos por el arrendador, es evidente que no es un buen comienzo del alquiler discutiendo los gastos, la única solución sería firmar el contrato y reclamar después. La solución no es fácil y este despacho recomienda siempre hablar las cosas y llegar a un acuerdo con el propietario para que sea él quien asuma los gastos de agencia desde el principio.

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  4. Ricardo

    Hola,

    Recientemente, hemos estado en proceso de alquilar un piso a través de una agencia. En el curso de este proceso, nos vimos obligados a realizar una reserva y firmar un documento de reserva que contiene una cláusula específica que nos genera inquietudes.

    La cláusula en cuestión, la número 6ª, establece lo siguiente: «Sexto: en el momento de la firma del contrato, la PARTE INTERESADA abonará a DILONGTHEWORLD S.L. en concepto de honorarios profesionales, el equivalente a un mes de alquiler.»

    Hemos tomado conocimiento de que, a partir del 26 de mayo, se aprobó una nueva Ley de la Vivienda que prohíbe este tipo de obligación en cuanto a los honorarios profesionales en el proceso de alquiler. Dado que esta obligación ya no es legal, nos surge la duda sobre cómo proceder en esta situación.

    Cabe destacar que hasta la fecha, no hemos realizado ningún pago a la agencia, ya que acabamos de descubrir esta información. Nuestra intención es actuar de acuerdo con la legalidad y evitar cualquier involucramiento en prácticas ilegales.

    En este contexto:

    ¿Cómo proceder con la cláusula de honorarios profesionales incluida en el documento de reserva que hemos firmado?
    ¿Es posible no realizar el pago a la agencia sin enfrentar posibles problemas legales?
    ¿Qué acciones o pasos recomendados podríamos seguir para resolver esta situación de manera legal y ética?

    Agradecemos de antemano su atención a este asunto y esperamos contar con su orientación experta. Quedamos a la espera de su pronta respuesta.

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Ricardo, gracias por tu consulta. La Agencia será quién cometa la ilegalidad por el cobro de lo indebido, no vosotros. Si al final tenéis que pagar podréis reclamarlo mediante un requerimiento a la agencia. Eso sí, si decidís pagar tenéis que pedir factura y el concepto por lo que abonáis ese dinero para poder reclamarlo.

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    • Cirlene

      Buenas noches. Estoy de alquiler en un piso hace 8 meses y la dueña me lo pidió porque lo va a vender. No me lo ha dicho por escrito. Aparte de esto, tengo a mi madre enferma con Alzheimer, es decir , volver al período de adaptación de una nueva casa.
      No encuentra un piso que se adapte a mis posibilidades ni a la condición de mi madre. Aparte tiene movilidad reducida
      Gracias

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      • Emilio Díaz Rojas

        Estimada Cirlene, gracias por tu consulta. No tienes que marcharse de la vivienda arrendada, el propietario-arrendador no ha cumplido con los requisitos que exige la ley para interrumpir la prórroga por causa de necesidad.

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        • Cirlene

          Gracias Emilio. Si ella no me pide el piso por escrito, al cumplirse el 31 de mayo el año de contrato, se me renueva automáticamente?

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          • Emilio Díaz Rojas

            Estimada Cirlene, en el artículo exponemos los requisitos que exige la ley para interrumpir la prórroga por causa de necesidad, siendo uno de ellos que haya transcurrido al menos un año de contrato, no así la necesidad de vender. Te recomendamos volver a leerlo y echar un vistazo también a las respuestas que hemos ido dando en el chat. Si sigues teniendo dudas quizás lo que necesites es asesoramiento particular.

  5. Jose MC

    Hola. Acabo de alquilar un piso en el que me han obligado a pagar una mensualidad a la inmobiliaria. He firmado el contrato por 6 meses y al séptimo renuevo con el propietario directamente. En dicho contrato especifica que una mensualidad para la inmobiliaria, otra de fianza y otra de por el mes adelantado. He firmado el contrato por que sino no me lo alquilaban. No me han dado factura.
    Puedo reclamar la mensualidad de la inmobiliaria.

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado José, gracias por tu consulta. Entiendo que firmaras el contrato para no perder la oportunidad de arrendar pero deberías haber exigido la factura en el momento, claro que puedes reclamar, siempre y cuando puedas acreditar el pago realizado a la agencia.

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  6. Javier

    Buenas tardes
    Mi hija ha firmado un contrato de alquiler con 3 amigas suyas más para el curso que viene. Son estudiantes y la duración del contrato es de 10 meses. La Agencia le impone al arrendatario el pago de sus honorarios, una mensualidad + IVA. es correcto al no ser un alquiler de vivienda habitual??.
    Gracias!!!

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Javier, gracias por tu consulta. El contrato tiene apariencia de arrendamiento distinto de vivienda, al no estar amparado por el paraguas de la LAU, será lo que libremente pactéis entre las partes.

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  7. Juan

    Buenos días:

    En el caso de alquiler de local por parte de una empresa, debe esa empresa como inquilina del local, pagar los honorarios a la inmobiliaria, aún sin haber solicitado esta los servicios de la agencia para buscar inmueble? O debe ser el propietario del local quien lo debe pagar, al haber pedido los servicios a la inmobiliaria?
    Muchas gracias

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    • Emilio Díaz Rojas

      Estimado Juan, gracias por tu consulta. La Ley de arrendamientos sólo establece la obligación del pago de honorarios de agencia al propietario para alquileres que satisfagan el uso de vivienda habitual; para contratos distintos al uso de vivienda será lo que pacten las partes.

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