Los contratos de alquiler temporal son legales en España, pero deben responder a una necesidad de alojamiento auténticamente transitoria, concreta y justificable. No basta con establecer una duración determinada en el contrato: es necesario acreditar por qué el arrendatario necesita la vivienda temporalmente y por qué esa necesidad no constituye su residencia habitual.
Esta exigencia, que ya formaba parte de la naturaleza jurídica del arrendamiento de temporada, adquiere especial relevancia con los recientes cambios legislativos en materia de vivienda. La finalidad es evitar que se utilicen contratos temporales para eludir las garantías de los arrendamientos de vivienda habitual, incluidas sus prórrogas legales.
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, refuerza este planteamiento mediante nuevas exigencias sobre la justificación de la temporalidad, la duración de los contratos y las consecuencias de utilizar esta modalidad contractual indebidamente.
Por su parte, el Real Decreto-ley 28/2026, de la misma fecha, introduce medidas relativas a la estabilidad de los arrendamientos de vivienda habitual, con entrada en vigor prevista para el 15 de noviembre de 2026.
En este artículo analizamos qué requisitos deben cumplir los contratos de alquiler temporal, qué documentación conviene conservar y cuáles son los riesgos jurídicos de formalizarlo incorrectamente.
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¿Qué es un contrato de alquiler temporal y qué legislación se aplica?
El alquiler temporal, también denominado arrendamiento de temporada o de vivienda temporal, es aquel que atiende una necesidad de alojamiento transitoria del arrendatario, vinculada a una circunstancia concreta y justificable.
Entre las situaciones que pueden justificar esta modalidad se encuentran:
- Desplazamientos laborales: cuando una persona debe residir temporalmente en otra localidad por motivos profesionales.
- Estudios o formación: cuando el arrendatario necesita alojamiento durante un curso académico, una estancia de investigación o un programa formativo.
- Tratamientos médicos: cuando una persona necesita residir temporalmente cerca de un centro sanitario.
- Situaciones transitorias relacionadas con otra vivienda: por ejemplo, mientras se espera la entrega de una vivienda adquirida o la finalización de unas obras que impiden ocupar la residencia habitual.
La concurrencia de alguna de estas circunstancias no convierte automáticamente el contrato de alquiler en temporal. Es necesario examinar las circunstancias reales del arrendamiento y su correspondencia con lo que se establece en el documento contractual.
Con carácter general, el marco jurídico estatal está integrado por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Código Civil y las modificaciones introducidas por la normativa posterior.
En Cataluña, además, debe atenderse a la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, vigente desde el 1 de enero de 2026, teniendo en cuenta su ámbito de aplicación y las cuestiones competenciales que puedan resultar relevantes.
Por tanto, antes de redactar un contrato, es imprescindible identificar la normativa aplicable a la vivienda y a la operación concreta.
Los nuevos decretos de vivienda refuerzan la exigencia de justificar la temporalidad
La principal novedad que debe tenerse en cuenta es que la temporalidad no puede quedar reducida a una etiqueta contractual.
El Real Decreto-ley 29/2026 modifica la LAU para exigir que los contratos de alquiler de vivienda temporal identifiquen expresamente la causa del desplazamiento del arrendatario y que dicha causa sea real y acreditable.
Además, atribuye al arrendador la carga de probar la existencia de esa causa. Si no se incluye debidamente en el contrato, este puede perder su consideración de arrendamiento temporal y quedar sometido al régimen de los arrendamientos de vivienda habitual, con efectos retroactivos desde su formalización.
Esta consecuencia es especialmente importante para los propietarios: un contrato denominado “de temporada” no queda automáticamente fuera de las garantías de la LAU por el mero hecho de tener una fecha de finalización determinada.
La finalidad del legislador es evitar que la modalidad temporal se utilice para reducir artificialmente la duración del alquiler o eludir las obligaciones legales del arrendador.
¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler temporal?
El artículo 9 bis de la LAU, introducido por el Real Decreto-ley 29/2026, establece que la duración se pacta libremente, pero debe ser superior a treinta y un días y, como regla general, no exceder de doce meses, atendiendo a las circunstancias que justifican la temporalidad.
Si el contrato se celebra por un periodo inferior a doce meses y, al llegar su vencimiento, continúa existiendo la causa que motivó el desplazamiento, las partes pueden acordar expresamente su prórroga.
La duración, sin embargo, debe analizarse junto con la causa del arrendamiento. No se trata de aplicar mecánicamente un límite temporal, sino de comprobar que el periodo pactado responde a la necesidad real del inquilino.
¿Qué sucede si el alquiler temporal supera los doce meses?
La ley contempla consecuencias específicas cuando la duración excede de doce meses sin justificación de la causa de temporalidad. También establece consecuencias cuando se suceden más de dos contratos de alquiler temporal consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda.
En estos supuestos, el primer contrato puede quedar sometido al régimen del arrendamiento de vivienda habitual, con aplicación de las garantías y prórrogas legales correspondientes.
Por ejemplo, si una empresa desplaza a un trabajador a Madrid durante un año y posteriormente necesita prolongar su estancia, será necesario examinar si subsiste la causa temporal y si la ampliación está debidamente justificada.
La prórroga no debe utilizarse como un mecanismo automático para mantener indefinidamente una relación que, en realidad, satisface una necesidad permanente de vivienda.
La cláusula de temporalidad: ¿qué debe incluir el contrato?
Uno de los aspectos más importantes al redactar los contratos de alquiler temporal es la cláusula que explica la finalidad del arrendamiento. No es suficiente con incorporar expresiones genéricas como «alquiler por temporada», «uso temporal» o «estancia por motivos personales».
El contrato debe identificar la circunstancia concreta que justifica la estancia, su carácter transitorio y la documentación que permite acreditar esa situación. También es recomendable identificar la residencia habitual del arrendatario y explicar por qué necesita alojarse temporalmente en el inmueble arrendado.
La finalidad es que exista una correspondencia clara entre la situación real del inquilino, el contenido del contrato y la duración pactada.
¿Qué ocurre si un contrato temporal se considera de vivienda habitual?
La utilización incorrecta de un contrato temporal puede tener consecuencias económicas y jurídicas relevantes para el propietario. Si se determina que el arrendamiento satisface realmente una necesidad permanente de vivienda o que no cumple los requisitos legales de la modalidad temporal, puede aplicarse el régimen de los arrendamientos de vivienda habitual.
Entre las principales consecuencias se encuentran las siguientes:
- La aplicación de los plazos mínimos y las prórrogas legales que correspondan.
- La revisión de la renta y de otras condiciones contractuales conforme a la normativa aplicable.
- La posible improcedencia de exigir la devolución de la vivienda al llegar la fecha de finalización inicialmente prevista.
- La aparición de conflictos judiciales y costes que podrían haberse evitado con una correcta redacción contractual.
En los arrendamientos de vivienda habitual, el artículo 9 de la LAU establece, con carácter general, una duración mínima de cinco años cuando el arrendador es persona física y de siete años cuando es persona jurídica, en los términos legalmente previstos. Por ello, la elección incorrecta de la modalidad contractual puede alterar sustancialmente la posición jurídica del arrendador.
Fianza y garantías adicionales en el alquiler temporal
La fianza y las garantías adicionales también deben revisarse antes de formalizar el contrato. Es importante distinguir entre la fianza legal, las garantías adicionales y las obligaciones de depósito de la fianza que puedan establecer las normas autonómicas.
No debe darse por supuesto que todos los contratos de alquiler temporal están sujetos a un régimen idéntico al de los arrendamientos de vivienda habitual o que basta con exigir dos mensualidades para cumplir todas las obligaciones legales.
El Real Decreto-ley 29/2026 introduce, además, una limitación específica para las garantías adicionales en los arrendamientos temporales: su valor no puede exceder de una mensualidad de renta, conforme a la nueva redacción del artículo 36.5 de la LAU.
En consecuencia, el propietario debe comprobar qué régimen resulta aplicable a su contrato, qué conceptos puede exigir y qué obligaciones de depósito corresponden a la comunidad autónoma en la que se encuentra el inmueble.
¿Cómo afectan los nuevos decretos a los contratos temporales en Cataluña?
En Cataluña, el análisis requiere una especial atención porque la Ley 11/2025, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, establece previsiones específicas para determinados arrendamientos temporales.
Esta normativa contempla, entre otras cuestiones, la acreditación de la finalidad temporal y la aplicación de determinadas reglas propias de los arrendamientos de vivienda a contratos temporales por motivos profesionales, laborales, de estudios, atención médica o situaciones provisionales relacionadas con otra vivienda.
También debe atenderse al régimen aplicable a la fianza, las garantías y la renta, según las circunstancias previstas legalmente.
La aplicación conjunta de la normativa estatal y catalana exige estudiar el tipo de contrato, la fecha de formalización, la finalidad del arrendamiento y el ámbito territorial correspondiente.
Por tanto, no es aconsejable utilizar un mismo modelo contractual de forma indiscriminada en Madrid, Barcelona y otras localidades sin comprobar previamente las particularidades normativas que puedan afectar a cada operación.
¿Qué debe hacer un propietario para evitar un posible fraude de ley?
La mejor forma de reducir riesgos es actuar con rigor desde el inicio de la relación contractual. Por tanto, antes de firmar un contrato de alquiler temporal, resulta recomendable:
- Analizar la causa de temporalidad. Comprobar que responde a una necesidad real y transitoria del arrendatario.
- Redactar correctamente el contrato. Incorporar una cláusula específica que explique la finalidad del arrendamiento y su relación con la duración pactada.
- Conservar la documentación justificativa. Reunir las pruebas que permitan acreditar la causa temporal.
- Revisar la duración y las posibles prórrogas. Evitar renovaciones sucesivas que puedan desvirtuar la naturaleza del contrato.
- Comprobar la normativa aplicable. Tener en cuenta las disposiciones estatales y autonómicas, así como las reglas transitorias que puedan afectar al contrato.
- Revisar las condiciones económicas. Verificar la renta, la fianza, las garantías adicionales y las obligaciones de depósito.
Una redacción contractual adecuada no elimina por sí sola todos los riesgos, pero permite identificar los problemas con antelación y mejorar la seguridad jurídica de la operación.
Conclusión: el alquiler temporal exige una justificación real y documentada
Los recientes cambios normativos refuerzan una idea esencial: la temporalidad debe responder a la realidad del arrendamiento, no ser una fórmula para eludir las garantías de la vivienda habitual.
La causa del desplazamiento, la duración pactada, la documentación justificativa y las condiciones económicas deben guardar coherencia entre sí.
Para los propietarios, anticiparse a estas exigencias y contar con asesoramiento de un abogado especializado en arrendamientos es una medida fundamental para reducir riesgos y evitar que un contrato concebido como temporal termine sometido a un régimen legal diferente del inicialmente previsto.
