Mi inquilino no me paga el alquiler, ¿qué puedo hacer?

Cuando un propietario pone una vivienda en alquiler y se encuentra ante un inquilino que no paga la renta, no solo sufre una situación económica adversa o comprometida, muchos de ellos dependen de este ingreso para poder llegar a fin de mes, pero es que además, se da una circunstancia de máximo estrés sin saber muy bien cómo proceder. En este artículo vamos a explicar los pasos a seguir para recuperar la vivienda a la mayor brevedad posible.

La principal obligación del arrendador es la de ceder la vivienda o local arrendado para que el inquilino la use durante un determinado periodo de tiempo, si hablamos de alquiler de vivienda, además, el inmueble debe cumplir determinados estándares de habitabilidad y confort. Pues bien, desde el lado del arrendatario, su obligación esencial es pagar la renta o como dice el art. 1543 del Código Civil, un precio cierto.

Por su parte, el art. 1555 CC, establece de forma taxativa que el arrendatario está obligado a pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos. La renta será la libremente pactada entre las partes y la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que el inquilino debe proceder al pago en los siete primeros días de cada mes y siempre por adelantado.

Dicho lo anterior, si el inquilino incumple en su obligación esencial y no paga el alquiler, la ley faculta al arrendador para emprender de inmediato acciones legales encaminadas a que el juez ordene el lanzamiento, esto es, resuelva el desalojo del inmueble del arrendatario incumplidor y de todas aquellas personas que con él convivan. Así lo expresa el art.27 LAU, dedicado al incumplimiento de las obligaciones que en su apartado 2º dispone que:

Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

¿Qué debe hacer el arrendador cuando un inquilino deja de pagar el alquiler?

El art. 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, regula un procedimiento específico y especializado para recuperar la posesión del inmueble alquilado para el caso de que el arrendatario deje de cumplir con los pagos que le corresponden. Se trata de juicio verbal que acumula dos peticiones al juzgado correspondiente: la resolución del contrato y el desalojo del inquilino y la recuperación de las rentas pendientes.

Pasos para desahuciar a un inquilino que no paga:

Para que un arrendador pueda cobrar las rentas impagadas del inquilino moroso y recuperar la vivienda, debe seguir los siguientes pasos:

Contactar con el inquilino:

Cuando un inquilino no paga la renta, lo primero que debe hacer el propietario es contactar con el arrendatario para saber si el impago se debe a un problema puntual e intentar resolver el problema de forma amistosa, o si se encuentra ante un inquilino que ha decidido dejar de pagar el alquiler y por tanto no quedará más remedio que emprender acciones legales.

Acudir al MASC, paso previo obligatorio antes de demandar:

El primer paso que debe dar el arrendador defraudado a partir de la Ley 1/2025 que entró en vigor el 3 de abril de 2025, es acudir al MASC (medios adecuados de solución de controversias) antes de interponer una demanda. Se trata de un procedimiento extrajudicial obligatorio previo en el que negocian abogados, mediadores y negociadores con la intención de llegar a un acuerdo amistoso. Esta primera comunicación debería ser ya guida y preferentemente redactada por un abogado de libre designación.

Dirigirse a un abogado especialista en Derecho Inmobiliario:

Sea cual sea la cuantía de las rentas solicitadas y en consecuencia, la demanda de desahucio debe ir firmada por abogado y procurador, siendo necesario aportar un poder general para pleitos otorgado por notario cuyo coste oscila entre los 50€ y 120€ dependiendo de si es persona física o jurídica, o mediante un poder apud acta solicitado en el propio juzgado y sin ningún coste o bien, generado online con firma electrónica desde la web del Ministerio de Justicia, igualmente sin coste alguno.

Enviar burofax antes de demandar:

La interposición del burofax y la oferta vinculante, obedece en primer lugar al cumplimiento que exige la Ley 1/2025, como ya ha quedado explicado y además, a la prevención de que el inquilino no se enerve y ello porque si no se pone al corriente de pagos en los treinta días que se le otorgan en el burofax, interpuesta la demanda, ya no podrá enervarse aunque pague lo que debe antes de oponerse a la misma. Esto es bueno cuando el arrendador lo que quiere es recuperar el inmueble lo antes posible porque ha perdido la confianza en el inquilino.

Interponer demanda de Desahucio:

El abogado presentará una demanda de desahucio solicitando el desalojo del inquilino moroso y de quienes conviven con él y el pago de las cantidades debidas, es decir, las rentas impagadas y/o gasto de suministros hasta la fecha del desahucio, más las costas del procedimiento.

Notificar al inquilino moroso:

Tras ser admitida la demanda, el juzgado se encargará de notificar al arrendador, a través de su propio servicio de correos, quien dispondrá de un plazo de 10 días hábiles para oponerse. Teniendo en cuenta la demora del juzgado en hacer efectiva la comunicación, no suele ser antes de 30 días, convendría valorar otras alternativas para adelantar el proceso lo máximo posible.

Esperar la resolución judicial y el lanzamiento:

• Sin oposición: si el inquilino no se opone a la demanda y en consecuencia no se celebra vista, el proceso termina por decreto dictado por el Letrado de la Administración de Justicia, que ordenará el desalojo o lanzamiento del inquilino y de cuantos ocupantes estén en el inmueble y condenará en costas al demandado.
• Con oposición: Si el inquilino moroso se opone a la demanda y la responde con abogado y procurador, el juzgado señalará fecha para la vista y para el lanzamiento; tras la vista, quedando acreditado el incumplimiento del arrendatario, se dicta sentencia y ordena el lanzamiento, pues salvo excepciones muy tasadas, el demandado deudor de las rentas o cantidades complementarias sólo puede alegar si, en su criterio, debe o no la cantidad reclamada. Igual que ocurre con el decreto, con esta resolución judicial el juez ordena el pago de las cantidades debidas y el lanzamiento.

¿Qué hacer si el inquilino desahuciado no paga las rentas que debe?

Si bien es cierto que las resoluciones del juzgado son para cumplirse, en no pocos casos el inquilino es desalojado de la vivienda o local pero no paga lo que debe de alquiler, en estos casos podemos embargar o ejecutar los bienes del deudor, pero es necesario que el demandante, en este caso el propietario, tenga que interponer una segunda demanda de ejecución para perseguir los bienes del deudor, basada en la sentencia o decreto que será el título judicial que trae causa a la posterior ejecución de los bienes.

¿Cuándo debería el propietario demandar al inquilino que no paga el alquiler?

La respuesta en la mayoría de los casos es cuanto antes; desde el primer retraso. Del art. 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se desprende que es posible demandar al arrendatario desde el impago de la primera renta o de las cantidades complementarias que le correspondan al inquilino: suministros, comunidad, IBI y cualesquiera otras, estas últimas siempre que estén correctamente detalladas en el contrato de alquiler.

Así lo ha entendido el Tribunal Supremo en sentencias como por ejemplo la STS Sala 1ª de 27 de marzo de 2014 que señala que procede la resolución del contrato:

y esto, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

¿Cuánto cuesta echar a un inquilino que no paga el alquiler?

El coste de una demanda de desahucio varía dependiendo de la experiencia y el caché de cada despacho profesional, pero al objeto de tener una idea global, el precio de un procedimiento de desahucio podría oscilar entre los 700€ y 1500€ desde la interposición de la demanda hasta la sentencia o decreto, incluyendo los honorarios de abogado, procurador y gastos de poder general.

¿Cuánto tiempo se tarda en echar a un inquilino moroso?

Desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento del arrendador, el tiempo medio de duración del proceso de desahucio de un inquilino moroso oscilar entre los seis meses y un año, dependiendo sustancialmente de la carga de trabajo que tenga cada juzgado que por turno le haya correspondido entender del asunto, habiendo casos que superan la anualidad. El juzgado competente siempre será el del partido judicial donde esté la vivienda o el local arrendado.

Requisitos para demandar a un inquilino que no paga el alquiler tras nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda:

Todas las demandas de desahucio interpuestas con posterioridad al 26 de mayo de 2023 han de cumplir con determinados requisitos de procedibilidad fundamentalmente de naturaleza administrativa, lo que quiere decir que, si estos requisitos no se cumplen por el propietario demandante, la demanda puede ser inadmitida por el juzgado con el correspondiente perjuicio económico y sobre todo de tiempo, debiendo indicar en la demanda lo siguiente:

• Si la vivienda ocupada es vivienda habitual del ocupante o no.
• Acreditar si se es gran tenedor o no: se considera grandes tenedores a quienes tengan más de 10 inmuebles o posean una superficie de 1500 m2 de uso residencial, y a quienes dispongan de un mínimo de cinco inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en zonas declaradas como tensionadas.
• Documentar si los ocupantes de la vivienda que se quiere recuperar están en situación de vulnerabilidad, exigible a los grandes tenedores.
• Aportar documento que acredite haber acudido a un procedimiento previo de conciliación o intermediación: también de obligación para los grandes tenedores.

Cómo actuar si el inquilino moroso está sin contrato de alquiler

En la legislación española es perfectamente válido el contrato verbal, pero la dificultad para poder interponer una demanda de desahucio radica en poder probar su existencia. El demandante, propietario o usufructuario arrendador, tendrá que acreditar ante el juez que el inquilino ha dejado de hacer frente a sus obligaciones de pago, o bien, que el contrato ha llegado a su término y que el ocupante no se quiere ir, y para ello deberá disponer de pruebas documentales que lo acredite. Para más información, te recomendamos leer nuestro artículo: Desahucio de inquilino sin contrato de alquiler: ¿cómo desalojar la vivienda?