Mi inquilino no me paga el alquiler, ¿qué puedo hacer?

Cuando un inquilino no paga el alquiler, la ley faculta al arrendador para emprender acciones legales encaminadas a que el juez ordene el lanzamiento, esto es, resuelva el contrato de arrendamiento y ordene el desalojo del inmueble al arrendatario incumplidor y de todas aquellas personas que con él convivan. Así lo expresa el art.27 de la LAU en su apartado 2. b).

En este artículo vamos a explicarte cómo debe actuar un propietario o usufructuario arrendador cuando el inquilino deja de pagar las rentas del alquiler.

¿Qué debe hacer el arrendador ante un inquilino que no pagar el alquiler?

Cuando un inquilino no paga la renta, lo primero que debe hacer el arrendador es contactar con él para identificar si el impago se debe a un problema puntual y resolverlo de forma amistosa, o si se encuentra ante un inquilino que ha decidido dejar de pagar el alquiler.

Si el motivo es el segundo, el art. 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil regula un procedimiento específico y especializado para recuperar la posesión del inmueble alquilado para los casos en que el arrendatario deja de cumplir con los pagos que le corresponden. Se trata de juicio verbal que acumula dos pretensiones o si se quiere decir técnicamente, acumula dos acciones contempladas en un mismo procedimiento:

• El desahucio y el apercibimiento de desalojo si no abandona el inmueble.
• La reclamación de las rentas debidas.

Pasos para desahuciar a un inquilino que no paga la renta:

Para que un arrendador pueda cobrar las rentas impagadas del inquilino y recuperar la posesión de la vivienda, una vez agotada la vía amistosa, deberá seguir los siguientes pasos:

1. Envío de burofax (comunicación fehaciente):

La interposición del burofax y la Oferta Confidencial Vinculante, obedece en primer lugar al cumplimiento que exige la Ley 1/2025 y en segundo lugar a la prevención de que el inquilino no se enerve, es decir, no consigne las rentas reclamadas en el juzgado frustrando la demanda. La precaución de la no enervación es una cautela importante cuando lo que más le interesa al arrendador es recuperar el inmueble lo antes posible porque ha perdido la confianza en el inquilino.

2. Acudir al MASC, paso previo obligatorio antes de demandar:

La Ley 1/2025 que entró en vigor el 3 de abril de 2025, obliga al arrendador a acudir a los MASC (medios adecuados de solución de controversias) para intentar alcanzar un acuerdo amistoso antes de interponer una demanda.

Este intento debe ser probado y acreditado en la demanda, si no es así y tratándose de un requisito de procedibilidad, si el demandante no lo hace bien, la demanda puede ser inadmitida.

3. Interponer demanda de Desahucio:

Sea cual sea la cuantía de las rentas solicitadas y al tratarse de una especialidad por la materia, la demanda de desahucio debe ir firmada por abogado y procurador y presentarse en el Tribunal del partido judicial donde se encuentre el inmueble arrendado.

4. Notificación al inquilino moroso:

Tras ser admitida la demanda, el juzgado notificará al arrendatario, a través de su propio servicio de comunicaciones, quien dispondrá de un plazo de 10 días hábiles para oponerse, pagar la deuda si aún puede enervarse o desalojar el inmueble; y de 3 días para solicitar asistencia jurídica gratuita.

En la notificación también viene la fecha de la vista y la del lanzamiento que podrá ser modificada a la vista del comportamiento del arrendatario demandado.

5. Esperar la resolución judicial y el lanzamiento:

• Sin oposición: si el inquilino no se opone a la demanda y en consecuencia no se celebra vista, el proceso termina por decreto dictado por el Letrado de la Administración de Justicia, que ordenará el desalojo o lanzamiento del inquilino y de cuantos ocupantes estén en el inmueble y condenará en costas al demandado.
• Con oposición: Si el inquilino moroso se opone a la demanda, el Tribunal señalará fecha para la vista y para el lanzamiento; tras la vista, quedando acreditado el incumplimiento del arrendatario, el juez dictará sentencia dando por resuelto el contrato, apercibiendo del lanzamiento y el pago de las cantidades debidas con sus intereses y condena en costas.

Cabe destacar que la ley permite actualizar los meses de alquiler pendientes el mismo día del juicio si se solicitó al demandar, para ello, es imprescindible que el propietario mantenga la deuda calculada al día. El importe no será el mismo en los avisos previos que el día de la vista, ya que el proceso judicial suele alargarse varios meses.

¿Qué hacer si el inquilino desahuciado no paga las rentas que debe?

Si bien es cierto que las resoluciones del juzgado son para cumplirse, en no pocos casos el inquilino es desalojado pero no paga lo que debe del alquiler, en estos casos podemos embargar o ejecutar los bienes del deudor, pero es necesario que el demandante tenga que interponer una segunda demanda de ejecución para perseguir los bienes del deudor, basada en la sentencia o decreto que será el título judicial habilitante el que trae causa a la posterior traba de los bienes del deudor.

¿Cuándo debería el propietario demandar a un inquilino que no paga el alquiler?

La respuesta en la mayoría de los casos es cuanto antes. Del art. 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se desprende que es posible demandar al arrendatario desde el impago de la primera renta o de las cantidades complementarias que le correspondan al inquilino: suministros, comunidad, IBI y cualesquiera otras, estas últimas siempre que estén correctamente detalladas en el contrato de alquiler.

¿Cuánto cuesta echar a un inquilino que ha dejado de pagar la renta?

El coste de una demanda de desahucio varía dependiendo de la experiencia y el caché de cada despacho profesional, pero al objeto de tener una idea global, el precio de un procedimiento de desahucio por impago de alquiler podría oscilar entre los 1000€ y 2500€ desde la interposición de la demanda hasta la sentencia o decreto, incluyendo:

• Poder notarial para pleitos: Unos 90€ ante notario o a coste 0 en el juzgado mediante lo que se conoce como poder apud acta, o a través de la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia
• Honorarios de abogado: entre 700€ y 2000€.
• Honorario de procurador: entre 150€ y 400€.
• Cambio de cerradura: entre 100€ y 150€.

¿Cuánto tiempo se tarda en echar a un inquilino moroso?

Desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento del arrendador, el tiempo medio de duración del proceso de desahucio de un inquilino que no paga el alquiler, oscilar entre los seis meses y un año, dependiendo de la carga de trabajo que tenga cada juzgado que por turno le haya correspondido entender del asunto, habiendo casos que superan la anualidad.

Otras causas que pueden alargar el proceso de desahucio, además de la del propio juzgado, son: retrasos en la notificación, que el demandado solicite justicia gratuita, que se enerve, se oponga a la demanda y/o se encuentre en situación de vulnerabilidad. En este último caso, a día de la fecha no están en vigor las suspensiones extraordinarias del lanzamiento por vulnerabilidad social y/o económica pero si es de aplicación la suspensión legal del art. 441 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

• 2 meses: Para personas físicas propietarias (pequeños propietarios).
• 4 meses: Para personas jurídicas (grandes tenedores) o propietarios con más de 10 viviendas.

Cómo actuar si el inquilino moroso está sin contrato de alquiler

En la legislación española es perfectamente válido el contrato verbal, pero la dificultad para poder interponer una demanda de desahucio sin contrato radica en poder probar su existencia. El demandante, propietario o usufructuario arrendador, tendrá que acreditar ante el juez que el inquilino no paga el alquiler y para ello deberá disponer de pruebas documentales que lo acredite.