Desahucio por expiración de plazo o finalización de contrato

La Ley de Enjuiciamiento civil en su artículo 250 regula los diferentes desahucios que el arrendador puede interponer en forma de demanda, en el presente post nos vamos a centrar en el desahucio por expiración de plazo contractual, popularmente conocido como desahucio por finalización de contrato, contenido en el artículo 250.1.1º LEC que se tramita por el cauce del juicio verbal.

El artículo señalado indica que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre la expiración del plazo fijado contractual o legalmente destinado a que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer recupere la posesión del inmueble.

¿Cuándo es de aplicación el desahucio por expiración de plazo contractual?

El desahucio por expiración de plazo, procede tanto para viviendas como para locales comerciales o cualquier otro tipo de arrendamiento de inmuebles, cuando se dan las siguientes circunstancias:

En contratos de vivienda:

• El contrato llega a su fin (5 años si es persona física y 7 si es jurídica) y el inquilino no abandona el inmueble habiendo sido notificado fehacientemente por el arrendador, con 4 meses de antelación tal como indica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), su voluntad de no renovar.
• Al arrendatario se la han terminado todas las prórrogas legales (5 + 3 años si el propietario es persona física y 7 + 3 años si es jurídica) o, en su caso, la duración que hayan pactado las partes si es superior al que indica la norma, y fue avisado formalmente por el casero su deseo de no renovar antes de entrar en tácita reconducción, es decir con 30 días de antelación, y no devuelve la posesión.

En contratos de locales comerciales:

A diferencia de los contratos de vivienda que están regulados por la LAU, los contratos de alquiler de locales comerciales no tienen prórrogas obligatorias, lo que permite a los propietarios poder interponer una demanda de desahucio por expiración del plazo contractualmente pactado al llegar la fecha de vencimiento, siempre que haya notificado debidamente al arrendatario su deseo de no renovar con el preaviso pactado en el contrato, entre treinta y sesenta días por lo general, y el inquilino no abandona el inmueble.

En contratos en fase de tácita reconducción:

El contrato entra en fase de tácita reconducción cuando finaliza el contrato de alquiler y sus prórrogas y el inquilino permanece 15 días en el inmueble sin oposición del arrendador, pagando la renta correspondiente.

En este escenario, nace un nuevo contrato que puede ser generalmente anual o mensual según se haya establecido en el contrato el pago de la renta. La tácita reconducción a los efectos que aquí interesan está regulada en el art. 1566 del Código Civil.

Si el contrato se encuentra en tácita reconducción, no es posible solicitar el desahucio por expiración de plazo hasta que termine cada periodo. De esta forma, si la renta se fijó anualmente, el preaviso debe enviarse al menos con treinta días antes de que finalice ese periodo anual; si la renta se fijó en meses cada período dura un mes y al final de cada período se podrá preavisar con treinta días la finalización del contrato.

Proceso de desahucio por finalización de contrato

Envío de burofax de preaviso:

Notificación formal de preaviso de treinta días, preferentemente por burofax, con la nota de prueba de correos de que la carta ha sido enviada correctamente y que ha sido entregada.

El contenido del burofax debe indicar de forma taxativa la voluntad del arrendador de no continuar con el contrato de alquiler; no se debe, ni es necesario, justificar esta decisión. Añadir que se necesita la vivienda para si o para familiares o que se quiere vender la finca, no hacen más que complicar el asunto y confundir al arrendatario.

Si el destinatario recibe la notificación y no la recoge o la deja en la oficina de correos, el preaviso causa sus efectos de igual manera, los tribunales lo entienden como pasividad o rechazo expreso según jurisprudencia constante del Tribunal Supremo, entre otras STS 22 de junio de 2022:

los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

Requerimiento y Oferta Vinculante:

Desde la entrada en vigor el 3 de abril de 2025, de la Ley Orgánica 1/2025, el intento de llegar a un acuerdo previo se convierte en un requisito de procedibilidad para presentar demandas civiles, es decir, si no se acredita de forma fehaciente que se ha notificado a la otra parte con invitación de alcanzar un acuerdo para evitar un procedimiento judicial a través de uno de los MASC que cita la Ley, la demanda no será admitida. El plazo para que el destinatario responda es de treinta días.

Presentación de demanda de desahucio por expiración de plazo:

Si en el intento de acuerdo no ha sido posible o el destinatario no responde, el propietario, arrendador o usufructuario tendrá que interponer una demanda de desahucio por expiración de plazo, representado por abogado y procurador, ante el juzgado correspondiente; el tribunal competente es el del partido judicial que corresponda con el domicilio arrendado.

Decreto de admisión:

Una vez Interpuesta la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia notificará el decreto de admisión al actor y dará traslado al demandado informando de la fecha de la vista y del lanzamiento y concediendo al inquilino 10 días hábiles para poder oponerse, también con abogado y procurador, y 3 días para pedir asistencia jurídica gratuita.

Si el inquilino optara por pedir asistencia jurídica gratuita, podrá solictar la suspensión del plazo para contestar a la demanda hasta que se le asigne un abogado del turno de oficio, ralentizando el procedimiento judicial.

Inquilino se opone a la demanda:

Si el demandado se opone, se celebrará vista y si la demanda es estimada, el Juez ordenará al inquilino el desalojo de la vivienda apercibiendo de la fecha de lanzamiento.

Inquilino no se opone a la demanda:

En el caso de que el inquilino no se oponga a la demanda, la vista no se celebrará, terminando el pleito por decreto y lanzamiento.

¿Se pueden reclamar las deudas pendientes en un desahucio por expiración de plazo?

Efectivamente, la ley permite acumular la acción de desahucio por expiración de plazo y la acción de reclamación de rentas incluyendo rentas futuras hasta la entrega efectiva de la posesión o el lanzamiento, todo ello mediante el mismo juicio verbal (arts. 250.1, 437.4. 3ª, y 220.2 LEC). 

Por lo tanto, si además de haber expirado el plazo del alquiler existen impagos de rentas o cantidades asimiladas, siempre es preferible el desahucio por expiración de plazo y acumular la acción de reclamación de cantidades, que el desahucio por falta de pago donde el demandado se puede enervar y consignar las cantidades que adeuda.

¿Puede alegar vulnerabilidad el inquilino?

Sí, el inquilino pude alegar vulnerabilidad pero ya no la del Real Decreto del 2020 que se ha venido prorrogando desde el COVID, recientemente derogado, sino lo ordenado en el art. 441.5 de Ley de Enjuiciamiento Civil modificado por la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. En este supuesto, para el caso de arrendamientos para uso de vivienda, el tribunal dará traslado a los Servicios Sociales y podrá suspender el procedimiento durante un plazo máximo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro meses si se trata de una persona jurídica.

¿Cuánto dura un desahucio por finalización de contrato?

Si el demandado acaba solicitando justicia gratuita y alega vulnerabilidad económica, el proceso de desahucio suele demorarse aproximadamente un año, aunque podría ser más si el juzgado de turno sufre excesiva carga de trabajo. Si no lo solicitara, el plazo más probable sería de unos 6 meses aproximadamente.

¿Cuánto cuesta un procedimiento de desahucio por finalización de contrato?

El coste de una demanda de desahucio por finalización de contrato depende de varios factores, esto son:

• Poder General Para Pleitos: Documento por el cual el cliente autoriza al abogado y al procurador para que actúen en su nombre y representación ante los Tribunales de Justicia. Si lo hace ante notario tiene un coste de entre 70€ y 90€ aproximadamente, pero si lo hace a través de la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia o compareciendo en el juzgado obteniendo poder apud acta, es gratuito.
• Honorarios del Abogado: Dependerá de la experiencia y del caché del abogado, pudiendo variar entre los 700€ y los 2000€.
• Honorarios del Procurador: suelen oscilar entre los 200€ y los 400€.
• Cerrajero: Aproximadamente entre 100€ y 150€.