El caos de los arrendamientos para uso de vivienda ha provocado que la falta de oferta y la desmesurada demanda de viviendas, den como resultado un aumento desorbitado del precio de las rentas y por ende, que prolifere el alquiler por habitaciones. Parece lógico pensar que alquilar una habitación resultará más económico para el inquilino, y ello, a pesar de que la renta de estos alquileres parciales también puede alcanzar precios elevados.
Los usuarios de este tipo de alquileres suelen ser jóvenes que tratan de independizarse, estudiantes y personas que acuden a las grandes ciudades con la idea de buscar mejores oportunidades de empleo. Sin embargo, cabe preguntarse si el arrendamiento de habitaciones es legal, si también es legal el alquiler de habitación sin contrato y qué requisitos debe cumplir el contrato y, en tercer lugar, si los referidos arrendamientos deben o no estar amparados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), lo que atañe directamente a la duración del contrato, a sus prorrogas y a su terminación.
En el presente post, te damos las claves del régimen jurídico que debe aplicarse al arrendamiento de habitaciones que todo arrendador y arrendatario debe observar para disfrutar de un alquiler de habitación sin sorpresas desagradables y en concreto, qué circunstancias deben concurrir para saber si el arrendamiento parcial de una vivienda ha de considerarse temporal o, por el contrario, se ha de entender como un arrendamiento con las obligaciones y derechos que ordena la ley reguladora de los arrendamientos para uso de vivienda, pues en esta distinción, es donde se encuentra la base del conflicto.
Cómo evitar conflictos o problemas entre casero e inquilino en los alquileres por habitaciones
En la mayoría de las ocasiones, el problema trae causa de un absoluto desconocimiento jurídico de las partes del contrato por lo que, como cuestión previa, el propietario y el potencial inquilino deberían asesorarse acudiendo a un abogado que esté especializado en arrendamientos.
A mayor abundamiento, insistimos en que el asesor sea abogado en ejercicio y tenga la formación adecuada en derecho inmobiliario, pues su consejo no estará sometido a intereses de parte por cobrar una comisión, sino que cobrará sus honorarios por hacer un contrato conforme a derecho, atendiendo a las obligaciones y derechos de las partes, tendrá en cuenta qué cláusulas son de imperativo cumplimiento y redactará los pactos y acuerdos alcanzados por el inquilino y el casero manteniendo el equilibrio del contrato y huyendo de los modelos al uso que, en la mayoría de los casos, son obsoletos y/o presentan graves deficiencias normativas.
En este mismo escenario, el arrendador puede estar asistido de agencia de alquiler, inmobiliaria o terceros comisionistas, todos ellos grandes colaboradores en el mercado de alquiler, pero que no se les puede exigir un conocimiento exhaustivo de la ley y por tanto, en estos supuestos, el arrendatario debe exigir una supervisión profesional del contrato de arrendamiento.
Estos sencillos consejos evitarían ya un alto porcentaje de los conflictos judiciales que vemos cada día en los juzgados.
La legalidad del alquiler de habitaciones con o sin contrato
La duda puede suscitarse por la duración del contrato y por su destino, porque el arrendamiento de habitación es perfectamente conforme a derecho. El Código Civil en su artículo 1543 indica que:
En el arrendamiento de cosas una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.
De acuerdo con el precepto citado, la ley establece el precio cierto y la duración determinada como elementos esenciales del contrato de alquiler y, en consecuencia, si el arrendatario de una habitación sin contrato puede demostrar los pagos realizados a su casero parece indubitada la existencia del arriendo, pues en nuestro ordenamiento jurídico rige la libertad de forma y la existencia del acuerdo desde que el inquilino ocupa la habitación y el arrendador percibe la renta.
Siendo esto así, el problema de los alquileres de habitaciones sin contrato es que no consta la duración, por lo que habrá que resolver el asunto por acuerdo entre las partes o por vía de presunciones analizando el caso concreto. Ahora bien, el inquilino de habitación sin contrato, que abona en efectivo y el casero no da recibos va a tener serios problemas para hacer valer sus derechos.
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Arrendamientos de habitaciones para uso distinto de vivienda o temporal, ¿que normativa rige?
La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sec. 9ª, de 28 de marzo de 2019, nº 168/2019, rec. 885/2018 ampliamente citada, declara sin paliativos que el contrato de arrendamiento de habitación para uso de vivienda no cabe en la regulación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que se rige por lo pactado por las partes y lo dispuesto en los artículos 1.542 y siguientes del Código Civil.
Se explica por quienes comparten esta doctrina que no estamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto al Título II de la LAU, en tanto que su objeto, no es una «edificación habitable» del art.2.1 LAU, sino ante un arrendamiento para uso distinto del de vivienda conforme a lo previsto en el art.3.1 de la LAU, que no exige que el objeto del contrato sea una «edificación habitable», sino una mera «edificación».
Se explica que, aunque se permita la utilización de cocina y baño, el contrato recae sobre una habitación y, en consecuencia, no se dan las circunstancias previstas en el artículo 2.1 de la LAU:
se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
La SAP Vizcaya de 21-07-2006, nº 368/2006, rec. 509/2005, no deja lugar a dudas y se ampara en determinada doctrina del Tribunal Supremo, Sentencias del TS de 10-2-86 y 24-2-00:
(…)aquí, el objeto de arriendo es una habitación, con atribución del derecho a usar del baño, sala y cocina, permaneciendo el resto de las habitaciones de la vivienda bajo el ámbito de uso y disfrute de su propietario, por lo que se trata de situaciones radicalmente distintas que no posibilitan una interpretación extensiva de los preceptos de la LAU, dado que ésta define claramente su ámbito de aplicación, por lo que no cabe entender comprendidos entra las relaciones jurídicas que regula la que nos ocupa, que por sus peculiares características específicas no permite cobijarla bajo ninguna de las categorías de relaciones arrendaticias que contempla(…)
Habida cuenta de las sentencias analizadas los alquileres de habitación no están sometido a la LAU sino a lo convenido por las partes y a lo dispuesto en los artículos 1.542 y siguientes del Código Civil.
Es fundamental que, en estos casos, quede muy claro que las partes contratantes sepan que el destino que se va a dar al alquiler no es el de vivienda habitual, bien porque se trata claramente de una habitación de uso turístico o porque existe una cláusula de temporalidad que arroje, de forma indubitada, que el inquilino sabía y estaba de acuerdo en contratar un alquiler de habitación para un periodo determinado de tiempo y en circunstancias muy concretas.
Alquiler de habitaciones para uso de vivienda habitual bajo la normativa de la LAU
No obstante, lo anterior, y por más que los arrendamientos de habitación hayan recibido un tratamiento temporal, no existe inconveniente alguno en redactar contratos al amparo de la ley de Arrendamientos que con toda probabilidad van a contar con la anuencia de su señoría por otorgar más seguridad jurídica al arrendatario.
Los contratos de arrendamiento de habitación suelen llevar aparejada la utilización de zonas comunes y baño y, por tanto, va a reunir los requisitos que establece el art. 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, citado en el capítulo anterior.
Se observa entonces que es primordial el destino que las partes hayan querido otorgar la contrato. Si esto es así, habría que comprobar otros detalles tales como cuántos meses de fianza o garantías ha depositado el inquilino, si se ha empadronado y el tiempo y prorrogas del alquiler, si tras el análisis del documento de arriendo se desprende que la intención de los otorgantes era el uso de vivienda habitual, este contrato se regirá por la LAU y por tanto, el arrendatario tendrá derecho a las prórrogas legales y en su caso obligatorias previstas en la norma reguladora.
Pros y contras del alquiler por habitaciones
Los arrendamientos de habitaciones son perfectamente conformes a derecho y pueden ser una alternativa al alquiler de vivienda tradicional siempre y cuando las partes estén informadas de cómo redactar y que cláusulas deben ser imprescindibles para evitar conflictos.
El destino que se le dé al arrendamiento, el precio de la renta y su duración, son elementos esenciales de todo contrato de alquiler que, en estos casos, recobran una especial trascendencia al objeto de que el inquilino no se sienta increpado sorpresivamente por su casero para que tenga que devolver la habitación y salir intempestivamente del inmueble, y por su lado, que el arrendador no se encuentre envuelto en un requerimiento del inquilino informado que alegue que su contrato es en realidad un alquiler sometido a la LAU con una duración legal de cinco o siete años, plazos con los que el casero no contaba a consecuencia de no haberse informado antes de firmar el documento contractual asesorado por un experto.
Por último, en términos procesales, en materia de desahucios, los procedimientos funcionan exactamente igual que cualquier otro arrendamiento, del mismo modo las comunicaciones de preaviso, liquidación de fianza y cualesquiera otra eventualidad, a excepción, siempre en opinión de este despacho, del desahucio por extinción de prórroga por causa de necesidad.