Desahucio por impago de alquiler en España (Guía 2025)

Si un inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario tiene derecho a recuperar su vivienda o local mediante un procedimiento judicial conocido como desahucio por impago de rentas. Este proceso permite al arrendador resolver el contrato, reclamar las cantidades adeudadas y recuperar la posesión del inmueble.

Pagar la renta es una obligación esencial del arrendatario, establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Cuando el inquilino incumple este deber, el arrendador puede ejercer sus derechos legales y solicitar al juzgado:

1. La resolución del contrato de arrendamiento.
2. El pago de las rentas pendientes y los intereses de demora, además de las costas judiciales si procede.
3. El lanzamiento del inquilino y la recuperación del inmueble.

De esta manera, el desahucio se convierte en la vía legal más eficaz para poner fin a una situación de impago y garantizar que el propietario pueda volver a disponer de su vivienda o local cuanto antes.

Proceso de desahucio por impago de alquiler: pasos y trámite judicial

El procedimiento de desahucio por impago de rentas permite al propietario recuperar su vivienda o local y reclamar las mensualidades impagadas. En una misma demanda, el abogado del arrendador puede ejercer dos acciones conjuntamente:

1. Reclamar las rentas debidas.
2. Solicitar la resolución del contrato y la recuperación de la posesión del inmueble.

Ambas solicitudes se tramitan ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la vivienda o el local arrendado.

Pasos del proceso de desahucio por impago de alquiler:

¿Qué ocurre si el inquilino no paga tras la sentencia?

Si el arrendatario no abona las rentas después del decreto de archivo o la sentencia, el propietario puede presentar una demanda de ejecución para embargar bienes, cuentas o nóminas del deudor hasta cubrir la deuda, con sus intereses y costas.

¿Cuánto tarda un desahucio por impago de alquiler en España?

El tiempo medio para resolver un desahucio por impago de alquiler en España suele oscilar entre 6 y 12 meses, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado, de si hay oposición, enervación, suspensión por vulnerabilidad y/o solicitud de asistencia jurídica gratuita, pudiendo en ocasiones prolongarse el proceso hasta 2 años.

Para una mejor orientación, a continuación, detallamos los plazos aproximados por fase:

Factores que influyen en la duración del proceso

1. Sobrecarga del juzgado: Si el caso recae en un juzgado con gran volumen de trabajo o falta de personal, los plazos pueden alargarse notablemente.
2. Retrasos en la notificación al inquilino: Los problemas en la entrega de la demanda o la negativa del arrendatario a recibirla pueden demorar el procedimiento varias semanas.
3. Solicitud del demandado de asistencia jurídica gratuita: el demandado dispone de tres días en los que se suspende el plazo de los 10 días que tiene para responder a la demanda, pero la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita también tiene sus tiempos para admitir o denegar la solicitud.
4. Enervación del inquilino: El arrendatario puede pagar la deuda dentro de los 10 días siguientes a la notificación de la demanda y paralizar el desahucio (solo una vez). Esto retrasa o incluso evita el lanzamiento.
5. Oposición del inquilino a la demanda: Si el inquilino se opone, el juzgado debe celebrar una vista antes de dictar sentencia, lo que puede añadir uno o dos meses adicionales.
6. Situaciones de vulnerabilidad: Si los servicios sociales intervienen para valorar una situación de vulnerabilidad económica o social, el procedimiento puede suspenderse temporalmente hasta que se adopten medidas de protección y resuelva el juzgado.

Consejos para acelerar el proceso de desahucio

• Contrata un abogado especialista en desahucios: un profesional con experiencia puede preparar la demanda correctamente, evitar errores formales y acortar plazos.
• Aporta documentación completa desde el inicio: contrato, recibos impagados, burofaxes, etc. Es imprescindible que lo solicitado en el burofax y Oferta Vinculante coincida con lo que se solicitará posteriormente en la Demanda.
• Cumple la fase MASC de forma ágil: acudir con una propuesta clara puede evitar la vía judicial; no cumplir con este requisito es un motivo claro de inadmisión de la demanda.
• Mantente informado del estado del procedimiento para responder de inmediato a los requerimientos del juzgado.

¿Cuánto cuesta un desahucio por impago de alquiler en 2025?

Iniciar una demanda de desahucio por impago de alquiler conlleva una serie de gastos legales y administrativos que debe asumir el propietario. El importe total dependerá de la complejidad del caso, el tipo de inmueble y los honorarios de los profesionales intervinientes.

A continuación, te mostramos los costes orientativos más habituales:

Coste total estimado: entre 1.000 € y 2.500 €, dependiendo del caso concreto.

¿Quién paga las costas del juicio?

En la mayoría de los casos, cuando el arrendador gana el procedimiento, el juez condena al inquilino al pago de las costas judiciales. Esto significa que el propietario puede recuperar parte o la totalidad de los gastos (abogado, procurador y tasas) a través de la sentencia.

Consejo profesional

Aunque existen modelos de demanda y procedimientos simplificados, contar con un abogado especialista en desahucios es la mejor forma de asegurar que el proceso se tramite correctamente y sin demoras. Un error en la demanda o en la notificación puede retrasar varios meses la recuperación del inmueble.

¿Cómo puede el inquilino evitar un desahucio por impago de alquiler?

Un inquilino que ha dejado de pagar el alquiler puede evitar el desahucio si actúa con rapidez y buena fe, disponiendo de varias oportunidades para regularizar la deuda antes de que se produzca el lanzamiento judicial.

Estas son las principales formas que tiene un inquilino para evitar un desahucio por impago de rentas:

• Pago voluntario tras recibir el burofax: Cuando el propietario envía un burofax de requerimiento de pago, el inquilino puede abonar la deuda pendiente dentro del plazo indicado (generalmente 30 días). Si paga en este momento, el arrendador no tiene por qué acudir a los tribunales y se mantiene la vigencia del contrato. Consejo: guarda siempre el comprobante de pago y la comunicación con el arrendador como prueba del cumplimiento.
• Acuerdo extrajudicial durante la fase MASC: desde la entrada en vigor de la Ley 1/2025, es obligatorio intentar un acuerdo amistoso a través de los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar la demanda judicial. Durante esta fase, el inquilino puede negociar un plan de pagos o una condonación parcial de la deuda, con la ayuda de un abogado o mediador. Alcanzar un acuerdo en MASC no solo evita el juicio, sino también las costas judiciales.
• Enervación de la acción de desahucio: Si la demanda ya ha sido presentada, el inquilino todavía puede pagar la deuda completa dentro de los 10 días siguientes a la notificación judicial. Este derecho, llamado enervación, detiene el procedimiento y permite al arrendatario conservar la vivienda.

Importante:

• La enervación solo puede ejercerse una vez.
• No será posible si el propietario ya había reclamado el pago previamente mediante burofax o requerimiento notarial.

Recomendación del despacho

Si eres inquilino y estás atravesando dificultades económicas, busca asesoramiento legal antes de que se inicie el proceso judicial. Un abogado especializado puede ayudarte a negociar un acuerdo o solicitar ayudas públicas de vivienda para evitar el desahucio.

Desahucio sin contrato de alquiler: ¿es posible?

Sí, es posible iniciar un procedimiento de desahucio sin contrato escrito, aunque el proceso puede ser más complejo. En estos casos, el arrendador debe demostrar la existencia de una relación arrendaticia verbal o la ocupación sin título legal, lo que determinará el tipo de acción judicial a seguir.

Desahucio por precario (ocupación sin contrato):

Si la persona que ocupa la vivienda no tiene contrato ni paga renta, se considera que está en situación de precario. El propietario puede interponer una demanda de desahucio por precario, solicitando al juzgado la recuperación del inmueble.

Pruebas útiles:

• Recibos de suministros a nombre del propietario.
• Escritura de propiedad o nota simple del Registro.
• Comunicaciones o requerimientos enviados al ocupante.

Este procedimiento se puede complicar si el precarista consigue probar la existencia de un arrendamiento, aunque no esté pagando rentas. En estos casos la demanda puede ser desestimada y condenado en costas el propietario, pues el sentido de la ley es que, entonces no se debería haber acudido a un procedimiento de precario, sino a un desahucio por falta de pago.

Desahucio con contrato verbal o sin documento firmado

Cuando existe un acuerdo verbal (por ejemplo, pago mensual acordado sin firmar un contrato), el propietario puede igualmente acreditar la relación arrendaticia mediante pruebas indirectas, como:

• Transferencias bancarias periódicas.
• Mensajes o correos electrónicos con el inquilino.
• Testimonios o comunicaciones que evidencien el acuerdo.

En este caso, la vía judicial es un desahucio por falta de pago, idéntico al de los contratos escritos.

Recomendaciones legales

• Antes de demandar, envía un burofax requerimiento de pago o desalojo por burofax, dejando constancia del incumplimiento.
• Acompaña la demanda con todas las pruebas posibles que acrediten la ocupación o la relación de arrendamiento.
• Busca siempre el asesoramiento de un abogado especializado en desahucios, ya que los casos sin contrato pueden generar incidencias procesales.

Conclusión

El desahucio sin contrato, es perfectamente viable en España, pero al igual que cualquier otro tipo de desahucio, y sobre todo del desahucio por precario, exige una preparación probatoria sólida y un planteamiento jurídico correcto. En Emilio Rojas Abogados, analizamos cada situación para determinar la vía judicial más rápida y efectiva según las pruebas disponibles.