Desahucio por impago de alquiler en España (Guía 2026)

Pagar la renta es una obligación esencial del arrendatario establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por tanto, cuando un inquilino deja de pagar el alquiler, el propietario tiene derecho a recuperar su vivienda o local mediante un procedimiento judicial conocido como desahucio por impago, en el que se solicita al juzgado, en una misma demanda, la resolución del contrato de arrendamiento, el pago de las rentas pendientes y los intereses de demora, además de las costas judiciales si procede y el desalojo del inquilino.

De esta manera, el desahucio se convierte en la vía legal más eficaz para poner fin a una situación de impago y garantizar que el propietario pueda volver a disponer de su inmueble cuanto antes, para volver a destinarlo al alquiler, venderlo o disfrutarlo.

Fases de desahucio por impago de alquiler: pasos y trámite judicial

Notificación fehaciente al inquilino:

Antes de acudir al juzgado, el propietario puede enviar un burofax con acuse de recibo y certificación de texto, reclamando el pago de las rentas en un plazo de 30 días. Este paso no es obligatorio, pero sí recomendable para evitar que el inquilino pueda enervar la acción (pagar después y paralizar el desahucio).

Intento de acuerdo extrajudicial (MASC):

Desde la entrada en vigor de la Ley 1/2025, de 3 de abril, es obligatorio intentar resolver el conflicto mediante los Medios Adecuados de Solución de Controversias (MASC) antes de presentar la demanda. Un abogado especializado puede representar al arrendador en esta fase y negociar un acuerdo de pago, también está contemplado en la norma acudir a un mediador o a arbitraje.

Presentación de la demanda de desahucio:

Si no hay acuerdo ni pago, el propietario, asistido de abogado y procurador, independientemente de la cuantía que reclame, podrá interponer demanda de desahucio ante el juzgado de la ciudad donde se encuentre la vivienda alquilada o el local arrendado, solicitando el pago de la deuda y el desalojo del inmueble.

Admisión a trámite y notificación judicial:

A los 30 días, aproximadamente, desde la presentación de la demanda, el juzgado notificará el decreto de admisión concediendo al inquilino 10 días para desalojar el inmueble, pagar la deuda pendiente (si aún puede enervar la acción) u oponerse a la demanda; y 3 días para pedir asistencia legal gratuita. El documento cuenta también con información relevante como son la fecha del juicio y la del lanzamiento.

La notificación al inquilino le llega en formato de papel al inmueble alquilado desde el servicio de correo del propio juzgado, pero para acelerar el trámite, la ley permite que pueda hacerlo el procurador del demandante.

Oposición o falta de oposición del inquilino:

• Si el demandado no presenta oposición, el juzgado dicta decreto de archivo ordenando el lanzamiento y el pago de la deuda más las costas e intereses.
• Si el inquilino se opone a la demanda, como suele ocurrir en la mayoría de los casos, se celebrará vista por los cauces del juicio verbal, donde el juez resolverá mediante sentencia.

Lanzamiento y recuperación del inmueble:

En la fecha y hora señalada, el Letrado de la Administración de Justicia, la Policía, el cerrajero y, si es necesario, un servicio de mudanza, acudirán al inmueble para ejecutar el lanzamiento. Se levantará acta judicial del estado en que se encuentre la vivienda.

¿Qué ocurre si el inquilino no paga tras la sentencia?

Si el arrendatario no abona las rentas después del decreto de archivo o la sentencia, el propietario puede presentar una demanda de ejecución para embargar bienes, cuentas o nóminas del deudor hasta cubrir la deuda, con sus intereses y costas.

¿Cuánto tarda un desahucio por falta de pago en España?

El tiempo medio para resolver un desahucio por impago de alquiler en España suele oscilar entre 6 y 12 meses, pudiendo en ocasiones prolongarse hasta los 2 años. Los factores que influyen en la duración del proceso de desahucio son los siguientes:

1. Sobrecarga del juzgado: Si el caso recae en un juzgado con gran volumen de trabajo o falta de personal, los plazos pueden alargarse notablemente.
2. Retrasos en la notificación al inquilino: Los problemas en la entrega de la demanda o la negativa del arrendatario a recibirla pueden demorar el procedimiento varias semanas.
3. Solicitud del demandado de asistencia jurídica gratuita: si el demandado solicita este servicio antes de los 3 días desde la recepción de la demanda, se suspende el plazo de los 10 días que tiene para responder, reanudándose una vez asignado el abogado de oficio que suele ser a los 30 días aproximadamente.
4. Enervación del inquilino: El arrendatario puede pagar la deuda dentro de los 10 días siguientes a la notificación de la demanda y paralizar el desahucio (solo una vez). Esto retrasa o incluso evita el lanzamiento.
5. Oposición del inquilino a la demanda: Si el inquilino se opone, el juzgado debe celebrar una vista antes de dictar sentencia, lo que puede añadir uno o dos meses adicionales.
6. Situaciones de vulnerabilidad: Si los servicios sociales intervienen para valorar una situación de vulnerabilidad económica o social, el procedimiento puede suspenderse temporalmente hasta que se adopten medidas de protección y resuelva el juzgado.

Para una mejor orientación, a continuación, detallamos los plazos aproximados por fase:

Consejos para acelerar el proceso de desahucio

• Contrata un abogado especialista en desahucios: un profesional con experiencia puede preparar la demanda correctamente, evitar errores formales y acortar plazos.
• Aporta documentación completa desde el inicio: contrato, recibos impagados, burofaxes, etc. Es imprescindible que lo solicitado en el burofax y Oferta Vinculante coincida con lo que se solicitará posteriormente en la Demanda.
• Cumple la fase MASC de forma ágil: acudir con una propuesta clara puede evitar la vía judicial; no cumplir con este requisito es un motivo claro de inadmisión de la demanda.
• Mantente informado del estado del procedimiento para responder de inmediato a los requerimientos del juzgado.

¿Cuánto cuesta un desahucio por impago de alquiler en 2026?

Iniciar una demanda de desahucio por impago de alquiler conlleva una serie de gastos legales y administrativos que debe asumir el propietario. El importe total dependerá de la complejidad del caso, el tipo de inmueble y los honorarios de los profesionales intervinientes.

A continuación, te mostramos los costes orientativos más habituales:

Coste total estimado: entre 1.000 € y 2.500 €, dependiendo del caso concreto.

¿Quién paga las costas del juicio?

En la mayoría de los casos, cuando el arrendador gana el procedimiento, el juez condena al inquilino al pago de las costas judiciales. Esto significa que el propietario puede recuperar parte o la totalidad de los gastos (abogado, procurador y tasas) a través de la sentencia.

Consejo profesional

Aunque existen modelos de demanda y procedimientos simplificados, contar con un abogado especialista en desahucios es la mejor forma de asegurar que el proceso se tramite correctamente y sin demoras. Un error en la demanda o en la notificación puede retrasar varios meses la recuperación del inmueble.

¿Cómo puede el inquilino evitar un desahucio por no pagar el alquiler?

Un inquilino que ha dejado de pagar el alquiler, puede evitar el desahucio por impago si actúa con rapidez y buena fe, disponiendo de varias oportunidades para regularizar la deuda antes de que se produzca el lanzamiento judicial.

Estas son las principales formas que tiene un inquilino para evitar un desahucio por impago de rentas:

• Pago voluntario tras recibir el burofax: Cuando el propietario envía un burofax de requerimiento de pago, el inquilino puede abonar la deuda pendiente dentro del plazo indicado (generalmente 30 días). Si paga en este momento, el arrendador no tiene por qué acudir a los tribunales y se mantiene la vigencia del contrato. Consejo: guarda siempre el comprobante de pago y la comunicación con el arrendador como prueba del cumplimiento.
• Acuerdo extrajudicial durante la fase MASC: Durante esta fase, el inquilino puede negociar un plan de pagos o una condonación parcial de la deuda, con la ayuda de un abogado o mediador. Alcanzar un acuerdo en MASC no solo evita el juicio, sino también las costas judiciales.
• Enervación de la acción de desahucio: Si la demanda ya ha sido presentada, el inquilino todavía puede pagar la deuda completa dentro de los 10 días siguientes a la notificación judicial. Este derecho, llamado enervación, detiene el procedimiento y permite al arrendatario conservar la vivienda. Cabe aclarar que la enervación solo puede ejercerse una vez y que no será posible si el propietario ya había reclamado el pago previamente mediante burofax o requerimiento notarial.

Si eres inquilino y estás atravesando dificultades económicas, busca asesoramiento legal antes de que se inicie el proceso judicial. Un abogado especializado puede ayudarte a negociar un acuerdo o solicitar ayudas públicas de vivienda para evitar el desahucio.

Desahucio sin contrato de alquiler: ¿es posible?

Sí, es posible iniciar un procedimiento de desahucio sin contrato escrito, aunque el proceso puede ser más complejo. En estos casos, el arrendador debe demostrar la existencia de una relación arrendaticia verbal o la ocupación sin título legal, lo que determinará el tipo de acción judicial a seguir. En Emilio Rojas Abogados analizamos cada situación para determinar la vía judicial más rápida y efectiva según las pruebas disponibles.