La Ley 12/2023, de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda con entrada en vigor el 26 de mayo de este año, es una norma transversal que modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuestiones sustantivas y la Ley de Enjuiciamiento Civil para todos los procedimientos de desahucio,pero, sobre todo, es una norma administrativa que protege a personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad social.
Si bien la finalidad de proteger a los colectivos más débiles resulta plausible, no es menos cierto que añade una gran complejidad a efectos prácticos para los arrendadores y propietarios que pretendan recuperar la posesión de sus inmuebles ante una ocupación ilegal, inquilinos que no cumplen con sus obligaciones da pago y en los supuestos de terminación del contrato de arrendamiento cuando el inquilino no se va, es en estos supuestos y en la parte procesal de la demanda de desahucio donde se centra el presente artículo.
Los motivos que tiene el arrendador o propietario para desahuciar no han variado con la nueva ley de vivienda, pues las diferentes versiones de la demanda de desahucio que regula la LEC quedan intactos. Lo que hace la reforma es alterar la carga de la prueba, por ejemplo, debiendo el demandante indicar en la demanda si la vivienda ocupada es vivienda habitual o no del ocupante, cuestión de difícil justificación, imponiendo al demandante el cumplimiento de determinados requisitos que convierten el procedimiento, que debería ser ágil y sencillo en algo complejo que compromete la seguridad jurídica.
Más allá de las cuestiones ideológicas que subyacen en la nueva ley de vivienda, no se cuestionan las buenas intenciones del legislador, esta entrada se centra en los nuevos requisitos que tiene que cumplir la parte actora para que la demanda de desahucio arrendaticia sea procedente y en consecuencia, admitida por los juzgados.
Requisitos para interponer una demanda de desahucio con la ley de vivienda 12/2023
Acudir al SMAC (intento de acuerdo como requisito de procedibilidad antes de la interposición de la demanda)
El primer paso que debe dar el arrendador, ya sea persona física, jurídica, gran tenedor o particular, a partir de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia que entró en vigor el 3 de abril de 2025, es intentar llegar a un acuerdo con la parte contraria a través de los llamados MASC (medios adecuados de solución de controversias) acudiendo a la mediación, la conciliación o el arbitraje. Sin este trámite, no es posible interponer ningún tipo de desahucio porque se trata de un requisito de procedibilidad y sin acreditar este intento, la demanda no será admitida a trámite.
Para grandes tenedores
Se consideran grandes tenedores a los propietarios, persona física o jurídica que sean propietarios de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o bien posean una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros.
Cuando se trate de un mercado residencial tensionado, se considera gran tenedor a los titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial que estén ubicados en zonas que hayan sido declaradas así por la Administración territorial competente pero siempre dentro de esta ubicación.
Decae la necesidad de acreditar la situación de vulnerabilidad de los ocupantes
La ley de vivienda 12/2023, a diferencia de los pequeños propietarios, exigía a los grandes tenedores aportar con la demanda de desahucio un documento que acreditara si concurría o no la situación de vulnerabilidad de los demandados y otro de haber intentado llegar a un acuerdo extrajudicial, pero el Tribunal Constitucional (TC) declaró inconstitucionales estos requisitos de procedibilidad por considerarlos una limitación del derecho de acceso a la justicia y vulnerar la competencia estatal. Sentencia 26/2025, de 29 de enero, que afecta a determinados preceptos de la Ley 12/2023 de Vivienda.
Para particulares no grandes tenedores
Demostrar no ser un gran tenedor
En la propia demanda de desahucio, el titular de la vivienda o viviendas ocupadas tendrá que acreditar que no ser un gran tenedor. Para ello, deberá solicitar al Registro de la Propiedad una nota simple de localización de la ley 12/2023.
Día y hora exacta del lanzamiento
Esta medida que exige la nueva ley a los juzgados si es más acorde con la seguridad jurídica a la que aspira toda sociedad y es que en la Sentencia o en el Decreto quede reflejado el día y hora” exacta” del lanzamiento. Los Arts. 440.3 y 440.4 de la LEC. ya contemplaban este requisito y los juzgados de Barcelona ya lo estaba llevando a cabo.
¿Necesita un abogado experto en desahucios?
Póngase en contacto con nosotros y obtenga una primera consulta GRATIS.
