Recuperar vivienda alquilada por necesidad del arrendador

La resolución del contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador de recuperar una vivienda alquilada, fue incluida en la reforma de la LAU por la L 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Posteriormente, a partir del 6 de marzo de 2019, esto es, la norma vigente a día de la fecha, importan dos modificaciones a este respecto:

• Que el plazo de prórroga legal de obligado cumplimiento para el arrendador persona física es de 5 años.
• Que podrá ejercitar el derecho a recuperar la vivienda siempre que sea persona física y se haya establecido en el contrato expresamente, que el arrendador va a necesitar la vivienda para él o para determinados familiares, con la intención de que el inmueble se constituya en su vivienda habitual.

La primera conclusión que se extrae de lo hasta aquí expuesto, es que este derecho que la ley concede al arrendador representa un límite a los derechos del arrendatario pues podrá poner fin al contrato sin tener que esperar hasta la finalización del quinto año de arriendo.

Requisitos para que el arrendador pueda recuperar una vivienda alquilada

Como hemos mencionado anteriormente, el art. 9.3 de la vigente LAU permite a un propietario poder recuperar una vivienda alquilada anticipadamente para uso propio o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de separación, divorcio o nulidad matrimonial, pero para ello, debe cumplir con una serie de requisitos y condiciones que detallamos a continuación:

• Ser persona física: Sólo podrán acogerse a esta norma los arrendadores que actúen como personas físicas y no como entidades jurídicas.
• Que esté recogido en el contrato: Es fundamental que este supuesto se haya plasmado en el contrato de arrendamiento, de lo contrario, el arrendador deberá esperar a que se cumplan los 5 años de contrato para poder recuperar la vivienda.
• Cumplir con los plazos pautados por la ley: El arrendador solo podrá recuperar la vivienda alquilada por necesidad cuando el arrendamiento entre en prórroga, es decir, una vez cumplido el primer año de contrato.
• Avisar con antelación suficiente: El arrendador deberá notificar al inquilino con 2 meses de antelación, tras haberse cumplido el plazo obligatorio de un año de contrato, para que el inquilino restituya la vivienda.
• Comunicar fehacientemente: Bien por medio de burofax o por correo electrónico si consta este tipo de comunicación en el contrato, con acuse de recibo y lectura o apertura.
• Demostrar la causa de necesidad: El propietario deberá probar y acreditar que necesita recuperar la vivienda alquilada, ya sea para uso propio, para un hijo o hija que desea independizarse, para sus padres o para su ex-cónyuge, enseñando por ejemplo una copia de la sentencia de divorcio.
• Que la necesidad sea sobrevenida: La necesidad de recuperar la vivienda arrendada debe ser por un cambio sobrevenido por circunstancias personales o familiares y no simuladas o planificada con antelación a la rúbrica del contrato.
• Destinar la vivienda a uso permanente: La vivienda solo podrá ser ocupada por las personas contempladas en la ley y deberá constar como su residencia habitual. Es decir, no podrá usarse como segunda residencia ni ser ocupada por un primo, amigo o allegado ni destinarla nuevamente al alquiler o ponerla a la venta.
• Ocupar la vivienda en un plazo máximo de 3 meses: Una vez recuperada la vivienda, la misma deberá ser ocupada por el propietario o por los familiares contemplados en la ley en un plazo no superior a 3 meses, salvo que pueda justificarse por razón de fuerza mayor.

Pasos para recuperar una vivienda alquilada:

Pasos que debe dar el propietario para poder recuperar la vivienda alquilada por necesidad:

1. Asegurarse que la cláusula consta en el contrato: verifica que la cláusula de resolución anticipada por necesidad se haya introducido en el contrato de arrendamiento
2. Notificar al inquilino: envía un burofax al arrendatario comunicando la necesidad de recuperar la vivienda justificando la causa, para mayor éxito y evitar problemas se recomiendo encargar este asunto a un abogado experto en arrendamientos.
3. Esperar la contestación del inquilino: respuesta que podría ser favorable y mostrarse predispuesto a abandonar la vivienda sin más o por el contrario poner trabas u oponerse, teniendo que negociar en los MASC obligatoriamente antes de demandar, de acuerdo a la Ley 1/2025, y de no haber acuerdo acudir a la vía judicial representado por abogado y procurador.
4. Ocupar la vivienda antes de los 3 meses: procurar que la persona para la que fue requerida la vivienda se instale antes de los 3 meses estipulados en la ley y sea destinada a vivienda permanente.

¿Qué podría pasar si el propietario o familiar no ocupa la vivienda antes de los 3 meses sin justificación?

Si en un plazo de tres meses desde la entrega de llaves el arrendador no ha ocupado la vivienda, el arrendatario, en un plazo de 30 días, podrá exigir dos cosas:

• Un nuevo contrato con las mismas condiciones en las que estaba antes de salir del inmueble, contando de nuevo los cinco años y con el derecho a ser indemnizado por los gastos del desalojo y la recuperación. Este supuesto es complicado que pueda darse pues el arrendatario, en la mayoría de los casos ya estará ocupando una casa con un nuevo contrato de alquiler.
• Ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir contados desde el momento del desalojo y hasta completar los cinco años.

Modelo escrito burofax para recuperar una vivienda arrendada por necesidad

A continuación, ofrecemos un modelo estándar de preaviso de extinción de contrato para recuperar la vivienda alquilada por necesidad. No obstante, y dada la importancia que los jueces y magistrados le otorgan a este requerimiento previo a la vía judicial (burofax), se recomienda que el preaviso de extinción de contrato por causa de necesidad sea redactado por un abogado especializado en arrendamientos urbanos.

Una redacción sin los conocimientos jurídicos suficientes en la materia podría desembocar en una desestimación de la demanda con la consiguiente condena en costas para el arrendador. Asimismo, la importancia de una buena redacción de este tipo de preavisos versa en la posibilidad de alcanzar un acuerdo con la parte arrendataria tendente a evitar la judicialización del asunto, con el consabido ahorro no solo de dinero sino también de tiempo en recuperar la posesión de la vivienda alquilada.

A modo de conclusión, un burofax mal redactado va a dar como resultado que el inquilino no restituya la posesión de la vivienda arrendada y el propietario se vea abocado a interponer una demanda para poder recuperar el inmueble, que igualmente va a quedar frustrada si no está bien coordinada con el burofax.

Conclusiones finales

A modo de conclusión, la Ley de 1994 enmarca el art. 9.3 como una causa de necesidad que excepcionaría la prórroga legal de cinco años del inquilino, pero no como una causa de resolución contractual, por tanto, el arrendador debe incluir tal posibilidad en el contrato y si concurre la necesidad de recuperar la vivienda alquilada en los términos previstos en la norma, preavisar correctamente al inquilino y ello porque la extinción debe tener lugar antes de la segunda anualidad que no debería comenzar; esta ha sido igualmente la conclusión de otros profesionales.

Por su parte el arrendatario está facultado para exigir al arrendador un principio de prueba que obedezca a una verdadera causa de necesidad de recuperar la vivienda arrendada y no a un mero cambio de parecer arbitrario del propietario. Si el arrendatario no queda convencido y permanece en la vivienda, es el arrendador quién debe iniciar los trámites judiciales y el inquilino responder a la demanda solicitando al juez que valore si la causa de necesidad de recuperar la vivienda alquilada es tal y justifica la devolución de la posesión arrendada.