Cuando haya finalizado la duración del contrato y el inquilino se niegue a desalojar el inmueble, el propietario debe emprender acciones legales para recuperar la posesión, absteniéndose de adoptar medidas intimidatorias que puedan incurrir en “Mobbing Inmobiliario”, como el corte de los suministros o el cambio de cerradura sin autorización previa. A continuación, analizamos cómo debe actuar el propietario ante un inquilino que no se quiere ir tras finalizar el contrato de arrendamiento.
Pasos a seguir cuando un inquilino no se quiere ir tras finalizar el contrato de alquiler:
Preaviso de finalización de contrato: comunicación fehaciente
Si han concluido los plazos legales o la duración pactada entre las partes y el propietario quiere dar por finalizado el contrato, deberá preavisar al inquilino por escrito, mediante burofax, dentro de los plazos establecidos por la ley, su intención de no prorrogar el arrendamiento señalando día y hora para la entrega de llaves e inspección conjunta de la vivienda.
Intento extrajudicial de negociación (MASC)
Si el inquilino no se quiere ir de la vivienda tras el preaviso enviado por su casero, el paso siguiente que debe dar el arrendador, a partir de la Ley 1/2025 que entró en vigor el 3 de abril de 2025, es acudir a los MASC (medios adecuados de solución de controversias) antes de interponer una demanda. Se trata de un procedimiento extrajudicial obligatorio previo con la intención de llegar a un acuerdo amistoso. Aunque no es obligatorio, se recomienda contar con el asesoramiento profesional de un abogado de libre designación y ello porque la controversia tratada en la oferta vinculante debe coincidir con la pretensión de la demanda; si la oferta vinculante no es correcta, la demanda no será admitida porque se trata de un requisito de procedibilidad.
Interposición de demanda de desahucio por finalización de contrato
Si no se llegó a un acuerdo en el SMAC, el propietario deberá interponer demanda de desahucio, ante el juzgado correspondiente, representado por abogado y procurador, ya que se trata de un procedimiento especial sometido a las reglas del juicio verbal, tal y como recoge el artículo 250.1. 1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):
1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
Proceso judicial: Decreto de admisión
Interpuesta la demanda, el Letrado de la Administración de Justicia notificará a las partes el decreto de admisión, pronunciándose sobre la fecha de la vista y el lanzamiento
Cuando el inquilino reciba la demanda, dispondrá de 10 días hábiles para oponerse y 3 días para solicitar asistencia jurídica gratuita. Si la solicita asistencia gratuita, el procedimiento judicial puede ralentizarse ya que, en estos casos, el arrendatario puede pedir que se suspenda el plazo para contestar a la demanda hasta que se le asigne un abogado del turno de oficio.
Con oposición del inquilino:
Se celebrará juicio oral y si se estima la demanda, el Juez ordenará que el inquilino desaloje la vivienda y restituya la posesión del inmueble al propietario.
En el día del lanzamiento y a la hora acordada, el arrendador podrá presentarse en el inmueble, su asistencia no es obligatoria por estar representado por procurador, donde estará una comitiva del Juzgado y la Policía para recuperar la vivienda, el cerrajero y un servicio de mudanza para retirar los enseres del arrendatario si ello fuera procedente. Finalmente, se levantará acta sobre el estado en que se encuentre la vivienda.
Sin oposición del inquilino:
En el caso de que el inquilino no se oponga a la demanda, no se celebrará vista y será declarado en rebeldía, terminando el pleito por decreto de archivo y lanzamiento.
¿Ha finalizado el contrato de alquiler y su inquilino no se quiere ir?
Póngase en contacto con nosotros y obtenga una primera consulta ¡GRATIS!
¿Y si el inquilino que no se quiere ir además debe rentas?
Si el inquilino no se quiere ir de la vivienda y además debe alguna renta o cantidad asimilada, podrá acumularse en la demanda de desahucio la reclamación de dichas cantidades (artículo 437.4.3ª de la LEC):
437.4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:
3ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.
¿Cuánto dura un desahucio por finalización de contrato?
Si el inquilino solicita asistencia jurídica gratuita, lo cual es muy habitual tratándose de justiciables que carecen muchas veces de recursos para pagar un abogado particular, el proceso de desahucio por finalización de contrato puede tener una duración total aproximada de un año.
¿Cuánto cuesta un procedimiento de desahucio por fin de contrato?
El coste de una demanda de desahucio depende de varios factores, siendo los honorarios del abogado el más influyente:
- Poder General Para Pleitos: mediante este documento, el cliente autoriza al abogado y al procurador para que actúen en su nombre y representación ante los Tribunales de Justicia. Este apoderamiento, obligatorio en este caso según la legislación procesal, puede efectuarse de tres formas:
- Ante notario: tiene un coste de 78 euros y es preciso acudir provisto de DNI. Si el otorgante es persona jurídica, también deberá presentar la escritura en la que se le otorga la representación legal de la empresa.
- A través de la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia: es un trámite gratuito que puede realizarse con el DNI electrónico o el sistema “Cl@ve”, accediendo al siguiente enlace: https://sedejudicial.justicia.es/-/apoderamiento-apud-acta.
- Por comparecencia en el Juzgado ante el Letrado de la Administración de Justicia: sin ningún coste.
- Honorarios del Abogado: los que libremente acuerden las partes, pues la Deontología de la Abogacía establece el principio de libertad de pactos entre abogado y cliente para establecer los honorarios. En todo caso, dependerá de la pericia, experiencia y caché del abogado.
- Honorarios del Procurador: suelen oscilar entre los 200 y los 400 euros.
- Cerrajero: Aproximadamente entre 100 y 150 euros.
Desocupación de un inquilino que no se quiere ir
Es sabido que existen otros métodos alternativos para echar a un inquilino que no se quiere ir, métodos que no se van a cuestionar en el presente blog, pero que tampoco podemos recomendar por más rápidos y prácticos que puedan parecer nada puede aportar más seguridad jurídica que una resolución judicial que asegura la resolución del contrato de arrendamiento y la recuperación de la posesión del inmueble a su legítimo propietario.
