En España, el procedimiento de desahucio está regulado principalmente en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), art. 250 .1 LEC y art.27 LAU, aunque cada caso tiene sus particularidades, todos los desahucios se tramitan mediante juicio verbal, lo que permite un proceso más ágil. En esta guía te explicamos, de forma clara y accesible, qué tipos de desahucio existen, cuándo procede cada uno y qué pasos son necesarios para recuperar la vivienda.
¿Qué es un desahucio y cuándo procede?
El desahucio es el procedimiento judicial que permite al propietario recuperar la posesión de un inmueble ante un incumplimiento o una situación no deseada: impago del alquiler, finalización del contrato, ocupación ilegal, ocupación en precario, subarriendo incontenido y recuperación de la vivienda por causa de necesidad. La LEC regula varios supuestos, cada uno con sus requisitos, plazos y documentación.
Requisitos previos: burofax y Oferta Vinculante (MASC)
- Burofax con certificación de contenido
- Oferta Vinculante dentro del mecanismo de la Ley 1/2025 (MASC)
Sin este paso previo, el juzgado no admitirá la demanda, por lo que es esencial y se considera un requisito de procedibilidad.
Los plazos de preaviso son:
- 30 días en desahucios por expiración de plazo y por precario.
- 2 meses en desahucios por causa de necesidad del arrendador.
- 4 meses para que un contrato de cinco años no se prorrogue 3 años más.
Tipos de desahucio en España
A continuación, explicamos los diferentes tipos de desahucio previstos en la legislación española, con sus características, requisitos y situaciones habituales.
Desahucio por impago de alquiler y reclamación de rentas
Es el tipo de desahucio más habitual. Se produce cuando el inquilino deja de pagar las rentas mensuales, los suministros u otros gastos pactados en contrato como pueden ser el IBI o la comunidad.
El arrendador puede interponer una acción de desahucio por impago y reclamar las cantidades adeudadas, debiendo acudir representado por abogado y procurador, independientemente de la cuantía que se reclame.
Desahucio por finalización del contrato (expiración de plazo)
El desahucio por expiración de plazo procede cuando el contrato ha llegado a su fin y el inquilino no abandona la vivienda o continúa ocupándola sin consentimiento del arrendador. En estos casos, el propietario puede solicitar su desalojo mediante procedimiento judicial.
Desahucio por precario
El desahucio por precario tiene lugar cuando el propietario de un inmueble se lo cede a otra persona para que lo use, normalmente de manera temporal sin que medie contrato, y sin pagar merced.
Cuando el titular solicita la devolución del inmueble y el ocupante se niega a ello, debe interponerse la demanda de desahucio. Este procedimiento se regula en el art. 250.1.2º LEC, tramitándose por juicio verbal.
Las situaciones más habituales por las que se producen estos casos son:
- Vivienda cedida temporalmente a un familiar que después no quiere devolver.
- Inmuebles heredados con ocupantes no legitimados.
- Expromisarios que ya no tienen derecho de uso.
Desahucio de okupas (desahucio exprés)
Los okupas son personas que acceden a una vivienda y permanecen en ella sin consentimiento del propietario.
La Ley 5/2018 de 11 de junio, que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil, agiliza este procedimiento cuando el inmueble pertenece a personas físicas, entidades sin ánimo de lucro o administraciones públicas. Este proceso de desahucio se lo conoce como desahucio express.
Este tipo de desahucio está contemplado dentro del marco del art. 250.1 LEC. y fundamentado en el art. 441 del Código Civil ya que, en ningún caso, puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ella.
¿Vía civil o vía penal?
Aunque algunos casos pueden encajar en un delito de usurpación (art. 245 CP), la jurisprudencia suele considerar la vía penal como último recurso, reservada para supuestos de mayor gravedad. El criterio que mantiene este despacho es que el desahucio es lento pero seguro.
Desahucio por incumplimiento contractual
Cuando el inquilino vulnera las obligaciones esenciales del contrato, el arrendador puede solicitar la resolución del mismo y la recuperación de la vivienda, siendo los siguientes los supuestos más habituales:
- Subarriendo inconsentido
- Actividades molestas o ilegales
- Daños intencionados en la vivienda
- Uso distinto al pactado (no utilizarla como vivienda habitual)
- Falta grave de conservación imputable al inquilino
Estos casos suelen tramitarse mediante juicio ordinario, aunque muchos fallos judiciales permiten plantear el procedimiento por la vía del juicio verbal atendiendo a la cuantía del procedimiento.
Desahucio hipotecario
El desahucio hipotecario se produce cuando un propietario no paga los plazos de su hipoteca y la entidad bancaria ejecuta la garantía. El objeto del desahucio es vender en subasta la vivienda hipotecada y poder pagar la deuda con el precio obtenido en la venta.
La acción por la que se ejecuta la hipoteca es la ejecución hipotecaria, también conocida como desahucio hipotecario, regulado en el artículo 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y por el Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
¿Cuánto tarda un desahucio en España?
A continuación, ofrecemos una tabla orientativa del tiempo de demora para los diferentes tipos de desahucio. Cabe aclarar que en escasas ocasiones se cumplen estos plazos.
| Tipos de desahucio | Tiempo medio | Comentarios |
| Impago | 4–6 meses | Depende de la oposición del inquilino |
| Finalización de contrato | 4–8 meses | Más rápido si el preaviso está bien hecho |
| Precario | 4–8 meses | Requiere acreditar propiedad |
| Okupas (exprés) | 1–3 meses | Si no acreditan título |
| Incumplimiento contractual | 6–12 meses | Suele tramitarse como juicio ordinario |
| Hipotecario | 6–12 meses | Depende de subasta y carga del juzgado |
Documentación necesaria para iniciar un desahucio
Aquí un resumen de la documentación imprescindible para poder iniciar una demanda de desahucio:
- Escritura o contrato de arrendamiento.
- DNI del propietario.
- Burofax y MASC (Ley 1/2025).
- Certificación de rentas adeudadas (si procede).
- Recibos impagados o pruebas del incumplimiento.
- Nota simple registral (en ocupación ilegal).
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