Desahucio por impago de alquiler: proceso, plazos y coste

El procedimiento de desahucio por impago de alquiler y reclamación de rentas, es el proceso judicial interpuesto a instancia del propietario o arrendador de vivienda o local, con el fin de que se le restituya la posesión del inmueble que tiene arrendado a un arrendatario o inquilino que no paga las rentas.

Pagar las rentas es una obligación esencial de todo arrendatario, por lo que, de no cumplir este deber básico, el inquilino estará cometiendo un incumplimiento sustancial del contrato de arrendamiento que da derecho al arrendador a solucionar esta omisión por los cauces del procedimiento de desahucio. Además, también dará derecho al propietario a:

1. Resolver el contrato de arrendamiento.
2. Exigir el cumplimiento de las cantidades pendientes de pago, así como de los intereses que se hayan generado por no haberse cumplido el pago en el tiempo y en la forma pactados en casi todas las sentencias la condena en costas.
3. Lanzar a los inquilinos y recuperar la posesión del inmueble.

El proceso de demanda de desahucio por impago de rentas

En el proceso de desahucio por impago de alquiler, el arrendador también tendrá derecho a reclamar las rentas impagadas, es decir, en la demanda de desahucio se acumulan dos acciones:

1. El pago de las rentas debidas
2. La resolución del contrato y la recuperación de de la posesión de la vivienda.  

Para ambas acciones, que se tramitan en la misma demanda y en la misma vista si es que la hay, se solicita al juez que dicte sentencia ordenando el pago de las rentas debidas y el desalojo del inmueble con apercibimiento de lanzamiento.

Pasos del proceso de desahucio:

• Requerimiento extrajudicial: remitir un burofax al inquilino solicitándole el pago de la deuda pendiente y advirtiéndole que de no hacerlo se procederá a interponer una demanda de desahucio contra él. Este paso previo no es obligatorio pero sí conveniente si se quiere evitar la enervación.
• Intento de acuerdo extrajudicial: antes de interponer la demanda de desahucio, a partir de la Ley 1/2025 que entró en vigor el 3 de abril de 2025, hay que acudir obligatoriamente a los MASC (medios adecuados de solución de controversias) para intentar alcanzar un acuerdo amistoso.
• Interponer demanda de desahucio: si el inquilino no se ha puesto al día con los pagos y no se ha alcanzado acuerdo a través de los MASC, el propietario asistido de abogado y procurador podrá interponer la demanda de desahucio ante el juzgado correspondiente.
• Admisión a trámite en el juzgado: una vez interpuesta la demanda de desahucio, el Letrado de la Administración de Justicia notificará a las partes el decreto de admisión con las fechas de la vista y del lanzamiento, requiriendo al demandado que en el plazo de 10 días desaloje el inmueble, pague la totalidad de la deuda si aún puede enervarse o se oponga a la demanda presentando las alegaciones correspondientes.
• Inquilino no se opone a la demanda:  si no hubo oposición no se celebrará juicio y el jugado emitirá decreto de archivo condenando al inquilino a devolver el inmueble al propietario y a ser desahuciado si no lo hace en la fecha señalada, y a pagar las deudas y las costas correspondientes.
• Inquilino se opone a la demanda: si el inquilino se opone a la demanda en plazo, se celebrará vista por los cauces del juicio verbal.
• Sentencia y lanzamiento: celebrada la vista y acreditado el incumplimiento del arrendatario, el Juez ordenará que el inquilino pague las deudas y desaloje la vivienda en el día del lanzamiento y a la hora acordada.

¿Qué pasa si el inquilino no paga las deudas tras la sentencia o decreto de archivo?

Si tras el decreto de archivo o la sentencia el inquilino no paga sus deudas y se comprueba que es solvente, es conveniente interponer una segunda demanda de ejecución para trabar los bienes del deudor y cobrar lo que se le debe, de nuevo con intereses y costas. Esta nueva demanda también requiere de abogado y procurador.

¿Cuánto tiempo tarda un desahucio por impago de alquiler?

Si bien el tiempo medio de duración de una demanda de desahucio por impago de alquiler en España son de entre 6 y 12 meses, son muchos los factores que pueden acortar o retrasar el proceso pudiendo llegar en ocasiones hasta los 2 años de demora.

Circunstancias que influyen en la duración del proceso de desahucio

• Sobrecarga de trabajo del juzgado: si la demanda cae en un juzgado con un volumen de casos muy alto y falta de recursos para atenderlos, el procedimiento puede verse ralentizado notablemente. 
• Demora en la notificación de la demanda: los problemas o retrasos por parte del servicio de correo del juzgado en la notificación de la demanda al inquilino y los intentos de éste de evitar que la demanda le sea notificada con la intención de retrasar el proceso, son factores que pueden retrasar considerablemente el proceso. 
• Enervación del inquilino: si el arrendatario enerva la acción abonando las rentas impagadas y debidas hasta la fecha en el plazo de 10 días desde la notificación de la demanda y antes de la vista, podría paralizarse el proceso de desahucio. Es importante destacar que el arrendatario sólo tiene derecho a la enervación una única vez y siempre que no haya existido reclamación previa vía notarial o burofax.
• Oposición por parte del inquilino: si el inquilino se opone a la demanda, se celebrará la vista donde el abogado defiende los intereses del arrendador, alargando el procedimiento uno o dos meses más. 
• Situaciones de vulnerabilidad de los inquilinos: la intervención de los servicios sociales para valorar la situación de vulnerabilidad económica y/o social del arrendador y de los ocupantes de la vivienda, podría conllevar la suspensión temporalmente el procedimiento de desahucio. 

Consejos para acelerar el proceso de desahucio

• Asesoramiento profesional: un abogado especialista en desahucios, con su experiencia y su pericia, puede intentar acortar ciertos plazos.
• Acuerdos extrajudiciales: desde la entrada en vigor de la Ley 01/2025, es obligatorio acudir a los MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias) para intentar llegar a un acuerdo amistoso antes de demandar. Acudir con un abogado experto en la materia podría facilitar el entendimiento y evitar tener que acudir a los tribunales.

¿Cuánto cuesta interponer una demanda de desahucio por impago de alquiler?

Para interponer una demanda de desahucio por impago de alquiler, el arrendador tendrá que hacer frente a una serie de gastos ineludibles, a saber:

• Poder notarial: hay que obtener un poder general para pleitos que se otorga por notario en la notaría con unos precios orientativos de 78 euros. Este poder que otorga el cliente a su abogado y a su procurador se puede obtener también de forma gratuita a través de la Sede Electrónica del Ministerio de Justicia o compareciendo en el Juzgado ante el Letrado de la Administración de Justicia.
• Honorarios de abogado: los honorarios de los abogados varían en función de la experiencia y el grado de formación que tenga el letrado en materia de arrendamientos y desahucios, pudiendo oscilar entre los 700€ y los 2000€
• Honorarios del procurador: estos cobran según aranceles, de modo que, dependerán del importe de la mensualidad del alquiler de la renta.
• Cambio de cerradura: el coste de una cerradura nueva, así como de los servicios del cerrajero, dependerán del tipo y número de cerraduras de la puerta, pero podemos decir que los gastos de cerrajero rondan los 100 o 150 euros.
• Tasas judiciales: solo para entidades jurídicas, estas tasas están establecidas por ley y su coste es variable. Las personas físicas están exentas de pagarlas. 

¿Cómo puede evitar el inquilino un desahucio por impago de rentas?

La manera que tiene el inquilino de evitar un desahucio por impago de alquiler, es atender al pago en alguna de las siguientes fases.

• Al recibir el burofax: cuando el arrendador le solicite de manera amistosa que abone las rentas impagadas, lo cual evitará acudir a los Tribunales de Justicia.
• Durante el MASC: alcanzando un acuerdo con el propietario.
• Enervándose durante el desahucio: pagando la deuda en el plazo de 10 días desde la notificación de la demanda. Es importante señalar que el inquilino sólo puede enervar la acción de desahucio por impago una vez.

¿Se puede desahuciar a un inquilino sin contrato?

Si el inquilino está pagando rentas y al mismo tiempo tiene el disfrute de la vivienda, no hay duda de que el contrato existe y, en consecuencia, la demanda de desahucio por impago de alquiler será viable y tendrá la misma estructura que si existiera un contrato escrito. Más complicado será el desahucio por expiración de plazo porque al no existir un soporte físico, no podemos acreditar la duración que las partes hayan pactado.

La dificultad que entraña el desahucio de un inquilino sin contrato es la prueba de que en su día pagaba rentas y actualmente está en situación de impago o bien, remontarse a la antigüedad de las primeras rentas para poder determinar que el contrato ya no está en prorroga legal ni contractual y por consiguiente ha llegado a su fin.