Mi casero necesita el piso alquilado y me quiere echar

El supuesto que tratamos a continuación es el siguiente, el inquilino recibe una llamada, WhatsApp o comunicación de su casero informándole que debe abandonar el piso alquilado por tener necesidad del mismo, el arrendatario se preocupa, no quiere tener problemas y abandona la vivienda; esto si le es posible, claro está, pues en no pocas ocasiones no es nada fácil encontrar un piso de alquiler, comprar o marcharse momentáneamente a vivir a casa de un familiar.

Legalmente, el inquilino cuenta con cinco años a los que llamamos prorroga legal o tiempo de duración del alquiler que, mientras cumpla con sus obligaciones como arrendatario, han de ser respetados por el arrendador, con la única excepción de que, en efecto, concurra una verdadera y genuina causa de necesidad donde el propietario se vea abocado a comenzar los trámites para recuperar su vivienda que previamente había alquilado.

Para saber cómo deben comportarse el propietario y el inquilino ante el supuesto caso en que el casero necesita el piso alquilado, es importante, en primer lugar, analizar la fecha del contrato de arrendamiento, esto es, el cumpleaños del contrato cuando fuera otorgado o cuando tuvo lugar su entrada en vigor.

Contratos celebrados a partir del 7 de marzo del 2019

En los contratos de alquiler vigentes, esto es a partir de las modificaciones operadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por el Real Decreto 7/2019 de 6 de marzo de 2019, si el casero necesita el piso o la casa alquilada podrá recuperarla antes de los cinco años que legalmente tiene el inquilino para disfrutar del arrendamiento.

Requisitos para que el casero pueda recuperar el piso anticipadamente si lo necesita:

En concreto, el actual artículo 9.3 LAU, permite al arrendador recuperar la vivienda si cumple con los siguientes requisitos:

1. Haber pasado el primer año de contrato: Para que el casero puedo recuperar la vivienda arrendada el contrato debe estar en prórroga.
2. Actuar como persona física: Solo pueden acogerse a esta posibilidad las personas que actúan en su propio nombre y no como entidad jurídica.
3. Constar la cláusula en el contrato: Se tiene que haber dejado constancia en el contrato, de forma expresa, la cláusula de poder recuperar la vivienda en caso de necesidad para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos separación, divorcio o nulidad matrimonial.
4. Notificación formal: Comunicar fehacientemente a los arrendatarios, mediante burofax con acuse de recibo y lectura preferentemente.
5. Plazo de notificación: El casero deberá notificar al inquilino con al menos 2 meses de antelación a la fecha que necesitará la vivienda.
6. Justificar la necesidad: El arrendador deberá Demostrar debidamente la necesidad de ocupar la vivienda para uso propio o para los familiares contemplados en la ley.
7. Destinar la vivienda a uso permanente: El ocupante de la vivienda deberá destinarla obligatoriamente para uso permanente. No se admite que el propietario pretenda burlar los derechos del arrendador digamos que, porque quiere subir la renta más allá de lo permitido en la ley, vender la casa sin ocupantes o simplemente por un mero cambio de planes.
8. Plazo para ocupar la vivienda: El destinatario deberá instalarse en la vivienda antes de que se cumplan 3 meses desde que ha sido devuelta por los arrendatarios, salvo que por fuerza mayor no lo haya podido realizar. De no ser así, la ley contempla que el inquilino pueda exigir reocuparla y/o una indemnización.

Los requisitos que exige la ley pretenden mantener el equilibrio entre el derecho a la propia vivienda en caso de necesidad, por un lado, y de otro lado el derecho de los arrendatarios de que se les mantenga en el inmueble arrendado al menos los cinco años que garantiza la ley.

Requisitos para contratos celebrados con anterioridad a la última modificación

Contratos de renta antigua anteriores al 9 de mayo de 1985 (Decreto Boyer):

Se trata de alquileres sometidos a prórroga forzosa y la causa de necesidad es precisamente uno de los elementos susceptibles de interrumpir el alquiler siempre que el arrendador acredite la causa de necesidad.

Contratos desde el 9 de mayo de 1985 al 31 de diciembre de 1994:

Se suprime la prórroga forzosa salvo que el contrato diga otra cosa diferente y los contratantes hayan pactado someterse a la ley anterior. Dado que esos alquileres ya están de por si extinguidos el casero puede darlos por terminados con una mera comunicación.

Contratos del 1 de enero de 1995 al 24 de diciembre del 2009:

Para dar por finalizado el contrato de arrendamiento, debe estar claramente insertada la cláusula en el texto del contrato. Es más que cuestionable, aunque no imposible dar por terminado el contrato por causa de necesidad sin la existencia de la disposición, habría que estar al caso concreto y a su análisis pormenorizado de los hechos que concurren. Es importante que el arrendador notifique a los inquilinos antes de que comience la siguiente prórroga del contrato.

Contratos del 7 de junio del 2013 al 6 de marzo del 2019:

En estos contratos es posible para el casero interrumpir la prórroga forzosa si necesita el piso u otro tipo de vivienda para sí mismo, sus familiares en primer grado por adopción o consanguineidad o en supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad siempre que tal eventualidad haya quedado reflejada en el contrato.

¿Qué principio de prueba tiene que acreditar el arrendador para echar a un inquilino y recuperar la vivienda?

Según el criterio de los tribunales analizado por este despacho son verdaderas causas de necesidad las siguientes:

• Que necesite la casa alquilada para destinarla como su propia vivienda permanente.
• Que el arrendador tenga que vivir con otra persona por tener su casa alquilada.
• Que el arrendador se vea obligado a vivir en una casa peor por tener arrendada la que cumple mejor con sus necesidades.
• Que el arrendatario no esté al corriente de pago de la renta o cantidades asimiladas.
• Necesidad de vivienda permanente para sus familiares de primer grado de consanguineidad o adopción.
• Vivienda permanente para su cónyuge en supuestos de sentencia firme de separación, nulidad o divorcio.

¿Qué pasa si el casero reclama el piso y en realidad no lo necesita?

En opinión de este despacho y así lo ha entendido parte de la jurisprudencia, el principio de prueba de que existe una verdadera causa de necesidad del propietario debe indicarse claramente desde la primera comunicación pues en caso contrario, si no hay pruebas que acrediten la necesidad de recuperar la vivienda, sencillamente el inquilino no se irá.

No pensamos que sea suficiente una mera alegación genérica en el contrato de alquiler, sería necesario que tal eventualidad estuviese ya presente al tiempo de la celebración del contrato. No deberían prevalecer otros motivos que los enumerados anteriormente.

La comunicación con dos meses de antelación debe ser fehaciente, no entendemos que pueda servir una llamada telefónica o un WhatsApp para que comiencen a contar los dos meses obligados de plazo que exige la ley.

¿Cómo debe actuar un inquilino si el casero le reclama el piso?

Como hemos comentado anteriormente, el casero para poder echar al inquilino y recuperar la vivienda debe cumplir con una serie de requisitos, por lo tanto, el arrendatario en estos casos debería proceder de la siguiente manera:

1. Revisar el contrato de arrendamiento: comprobar si consta la cláusula que le permite al casero recuperar el piso por necesidad.
2. Comprobar los plazos: asegurarse de que haya pasado el primer año de contrato y se encuentre en prórrogas como establece la ley.
3. Solicitar notificación fehaciente: requerir al casero notificación formal mediante burofax con dos meses de antelación a la fecha en que pretende recuperar la vivienda.
4. Exigir pruebas: instar al casero a que justifique la necesidad real de recuperar el inmueble.
5. Comprobar que se ocupe: Una vez devuelta la propiedad, verificar que el piso haya sido ocupado antes de los 3 meses por el propietario o familiar y no lo hayan destinado nuevamente al alquiler o puesto a la venta, y reclamar antes de los 30 días si procede.
6. Acudir a un abogado especialista en alquileres: para revisar la documentación, asesorarte en tus derechos y obligaciones y representarte si fuese necesario.

¿Qué puede reclamar el inquilino si el casero luego no ocupa la vivienda antes de los 3 meses?

• Reocupar el inmueble: exigir ocupar nuevamente la vivienda con las mismas condiciones contractuales anteriores y por otros cinco años de duración, mas una indemnización por los gastos que haya tenido que afrontar por el desalojo.
• Indemnización: En caso de estar ya en otro inmueble y no querer retornar al piso anterior, podría exigir una indemnización equivalente a una mensualidad de alquiler por cada año que haya quedado pendiente de cumplir de los 5 años de contrato.