La Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil regulan la duración de los contratos de alquiler y sus prórrogas, los supuestos de finalización anticipada y los plazos de preaviso, tanto para los propietarios como para los inquilinos. A continuación, analizamos las causas de terminación del contrato de alquiler y los plazos de preaviso que marca la ley para cada supuesto.
Finalización del alquiler por terminación del plazo legal
Cuando los plazos legales o la duración pactada del contrato de alquiler ha llegado a su vencimiento y alguna de las partes no desea continuar, deberá informar en tiempo y forma a la otra parte de su intención de no prorrogar el contrato, señalando día y hora para la entrega de llaves e inspección conjunta de la vivienda con un documento de finalización de contrato preparado para la firma de ambos. Los plazos de preaviso de no renovación dependerán del año en se haya firmado, de su tipología y del interesado.
Para contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019
- El arrendador deberá comunicar al arrendatario 4 meses antes de terminar los cinco o siete años de contrato de alquiler, dependiendo de si es persona física o jurídica, su deseo de no renovar para evitar la prórroga de otros tres años más (art. 10 LAU).
- El arrendatario deberá comunicar el preaviso 2 meses antes de la fecha de finalización del contrato de arrendamiento si quiere interrumpir las prórrogas del mismo.
Para contratos firmados antes del 6 de marzo de 2019
Tanto para el arrendador como para el arrendatario que quieran terminar con el contrato de alquiler a fecha de vencimiento, se exige un preaviso de 30 días. En el supuesto de que terminen los 3 años de prórroga legal y ninguna de las dos partes haya denunciado el texto, el contrato se prorrogará por un año más.
Para contratos sometidos a la Ley de 1964, denominados de renta antigua
Los contratos de renta antigua, es decir, aquellos que fueron formalizados antes del 9 de mayo de 1985, están sometidos a la ya derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En estos casos, cuando fallezca el inquilino, caben dos subrogaciones, es decir, otros familiares del arrendatario tienen derecho a permanecer en la vivienda alquilada. Así lo dispone el artículo 58 de la Ley 40/1964:
1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los dieciocho años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido, y respecto al cónyuge, bastará la mera convivencia, sin exigencia en el plazo de antelación.
Cuando se haya agotado el juego de subrogaciones previsto en la normativa, el preaviso exigido para poner fin al contrato de alquiler será de 30 días.
Plazos de preaviso para finalización anticipada del contrato de alquiler por necesidad del arrendador
Una vez cumplido el primer año de contrato y siguiendo lo dispuesto en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario puede recuperar el inmueble arrendado por causa de necesidad para destinarlo a vivienda permanente para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, debiendo preavisar al inquilino con dos meses de antelación.
En los contratos de renta antigua, el preaviso por causa de necesidad será de 1 año cuando el arrendador desee interrumpir la prórroga por este motivo.
Para obtener información más detallada sobre este supuesto puede visitar nuestro artículo: Recuperar vivienda alquilada por necesidad del arrendador.
Plazo de preaviso para finalizar de forma anticipada el alquiler por parte del inquilino
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino desistir del contrato de alquiler de forma anticipada, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde su entrada en vigor, debiendo preavisar al propietario con 30 días de antelación.
Si se hizo constar en el contrato de arrendamiento, el propietario podrá exigir al inquilino una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Cuando los períodos de tiempo sean inferiores al año, la indemnización deberá ser proporcional a los meses que falten para la finalización del contrato. No obstante, es controvertido cuando el contrato se prorroga por anualidades si, iniciada la siguiente anualidad, el arrendatario debe abonar la parte proporcional del año que reste por cumplir.
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¿Cómo se debe comunicar el preaviso de finalización de contrato de alquiler?
La forma idónea de comunicar la finalización de un contrato de alquiler, ya sea porque ha llegado a su fin o porque se desea rescindir anticipadamente, es mediante envío de burofax con acuse de recibo y de contenido con el plazo de preaviso indicado por la ley.
Consecuencias de no cumplir con los plazos previstos de preaviso de poner fin al contrato de alquiler
Terminadas las prórrogas legales, el contrato entra en “tácita reconducción” y el arrendador podrá poner fin al contrato preavisando con treinta días si la renta está pactada por meses o con treinta días antes de la fecha o entrada en vigor del contrato si la renta está pactada anualmente.
Aclaraciones sobre los contratos de arrendamiento indefinidos
El Tribunal Supremo tiene una línea jurisprudencial muy definida referente a la prohibición de los contratos indefinidos, ya que, por su propia naturaleza, el contrato de arrendamiento ha de tener una duración determinada o determinable. Sentencias señeras en este sentido son, por ejemplo, STS 10/02/2021 y 20/02/2020.
Si bien es cierto que nos constan sentidos jurisprudenciales diferentes cuando los contratos de arrendamiento de vivienda fueron pactados de manera indefinida, el TS admitió la vinculación perpetua o al menos prolongada en contratos de renta antigua o en arrendamientos de vivienda con opción de compra, aunque se trata de supuestos muy puntuales; así lo establece por ejemplo la STS 129/2021.
Como se ha dicho, de acuerdo con el Tribunal Supremo (STS 10/02/2021, 28/07/2020, 20/02/2020, 16/11/2016, 14/03/2013, entre otras muchas): “por lo que en el caso de que el contrato haya sido pactado de manera indefinida, cualquiera de los contratantes tendrá el derecho de resolución ad nutum del contrato”.
También podría el arrendador quedar obligado a mantener el arrendamiento durante treinta años, plazo máximo del arrendamiento siempre que no haya opción de compra, de conformidad con la STS 582/2009, del pleno, por la que se aplicaría analógicamente el artículo 515 CC relativo a la duración del usufructo (STS 582/2009 de 9 de septiembre). En el plazo de treinta años se toma como referencia el usufructo, pero lo cierto y verdad es que los contratos tienen que tener un desenlace, si no, no serían arrendamientos.
