Cómo hacer un contrato de alquiler de vivienda entre particulares

Aspectos fundamentales para hacer un contrato de alquiler entre particulares

Los aspectos imprescindibles que se ha de tener en cuenta a la hora de hacer un contrato de alquiler, son los siguientes:

Asegurarse que todas las cláusulas se ajustan a la Ley de Arrendamientos Urbanos y al Código Civil porque los pactos entre particulares son plenamente válidos salvo que vulneren una norma imperativa o sean contrarios a la moral y al orden público.

Todas las partes deben identificarse con sus DNI y un domicilio y correo electrónico a efecto de notificaciones. Si bien es cierto que la LAU admite la comunicación mediante email, determinados asuntos deben ser notificados de manera fehaciente, por ejemplo los intentos de acuerdo previos a la demanda de acuerdo con la Ley 1/2025 (MASC) y los preavisos de finalización de contrato.

Hacer tantas copias originales como partes otorgantes del contrato y firmarse en todas las caras del documento. Esto debe ser, sin perjuicio de que el contrato puede posteriormente guardarse de forma digital en PDF.

El arrendador debe aportar un Certificado de Eficiencia Energética, es obligatorio para alquilar o vender cualquier tipo de inmueble.

El mes de fianza debe quedar reflejado y ser depositado por el casero en el organismo autonómico que corresponda.

El arrendador, adicionalmente, puede exigir una garantía extra de hasta 2 meses más en los contratos para uso de vivienda habitual sometidos a la LAU; los contratos para uso distinto de vivienda la fianza debe ser de dos mensualidades.

La duración del contrato debe ser de 5 años si el arrendador es persona física y de 7 si es persona jurídica, con posibilidad de renovar por un período adicional de 3 años más en cualquiera de los dos supuestos.

Dejar reflejado que, pasado un año desde la celebración del contrato, el propietario puede recuperar la vivienda por necesidad, avisando formalmente al inquilino con dos meses de antelación, sea persona física y la cláusula en prevención figure en el contrato desde el inicio.

Se puede añadir una penalización para el inquilino en caso de querer resolver el contrato anticipadamente, pero la consecuencia jurídica del desistimiernto anticipado debe figurar en el contrato.

Es factible añadir cláusulas como pueden ser la prohibición de tenencia de mascotas o de subarriendo, siempre que estas no sean abusivas y se encuentren dentro del marco legal.

Dejar constancia del importe de la renta mensual y opcionalmente anual, forma de pago y período de liquidación.

Plasmar que la actualización se debe hacer conforme al IPC o a los límites que haya marcado el gobierno y así debe quedar reflejado; desde el 226 de mayo de 2023, con la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, la referencia debe ser el IRAV.

Dejar reflejado los gastos que debe afrontar cada una de las partes, siendo generalmente los gastos comunitarios e impositivos asumidos por el arrendador y los de suministro y tasa de basura (si fuera preceptiva por el Ayuntamiento) por el arrendatario.

Indicar qué tipo de averías y reparaciones deben afrontar el propietario y el inquilino, normalmente el primero los de conservación del inmueble y el segundo los de mantenimiento.

Reflejar la fecha y el lugar de celebración; no tiene por qué ser el lugar donde está ubicado el inmueble.

En la descripción de la vivienda tiene que constar la dirección del piso, casa o chalet que se arrienda pues, en caso de litigio los juzgados competentes son los del domicilio de la vivienda arrendada.

Anexar un documento indicando los enseres con los que se entrega la vivienda.

¿Por qué debería acudir a un abogado para hacer un contrato de arrendamiento?

Muchos arrendadores optan por hacer un contrato de alquiler de vivienda por su cuenta descargando un modelo de contrato de internet para añadirle los datos y las cláusulas que considera más convenientes para sus intereses, obviando muchos aspectos que luego surgen cuando llegan las discrepancias entre el arrendador y el arrendatario, por no haber delimitado correctamente todos los derechos y obligaciones de las partes. Cuestiones y detalles que aparentemente puedan ser irrelevantes, recobran todo su vigor cuando las partes entran en conflicto.

Esto es así porque no hay que perder de vista que el contrato de arrendamiento ha de contener cláusulas dispositivas, esto es, puntos que se pueden pactar entre las partes y otras estipulaciones que son imperativas por ley, y el contrato, por muy bien redactado y acordado que esté, no puede vulnerar ni contradecir lo que dicen las normas legales.

Todas las cláusulas que vulneren la ley, la moral o el orden público, por muy consensuadas que parezcan estar, serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas según lo previsto en el art. 6 LAU y 1.255 CC.

Cómo hacer contrato de alquiler de locales comerciales, oficinas o despachos

¿Cómo hacer un contrato de alquiler de uso distinto de vivienda?

Cuando un inmueble no se destina a la residencia permanente del inquilino, el acuerdo se clasifica como un arrendamiento para uso distinto al de vivienda. Esta categoría abarca el alquiler de locales comerciales, oficinas, despachos o los alquileres vacacionales y por temporada y también muchos de los contratos de habitación, actualmente recurrentes a la vista del encarecimiento de los alquileres.

A diferencia del alquiler residencial convencional, este formato ofrece una mayor flexibilidad contractual al estar menos condicionado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El propietario y el inquilino gozan de plena libertad para pactar aspectos clave como el tiempo de duración, el reparto de los costes de reparación o las garantías adicionales necesarias. No obstante, estos contratos también tienen sus límites en la ley porque además de la voluntad de los contrayentes se rigen por el Código Civil.