Desahucio de inquilino sin contrato de alquiler: ¿cómo desalojar la vivienda?

En la legislación española se admite la existencia de acuerdos y contratos no escritos, es decir, es perfectamente válido el contrato verbal y, como no podía ser menos el contrato de alquiler sin contrato. Si bien es cierto que el contrato existe, aunque en su día no haya sido plasmado por escrito, la dificultad consiste en probar su existencia y, tratándose de juicios de desahucio, todo ha de probarse, y el demandante, propietario o usufructuario arrendador, ha de acreditar ante el juez que el inquilino ha dejado de hacer frente a sus obligaciones de pago, o bien, que el contrato ha llegado a su término y el ocupante no se quiere ir. 

El supuesto consiste en que el arrendador y el arrendatario acordaron el arrendamiento de un inmueble, vivienda o local, pero no hicieron contrato de alquiler y por lo tanto, no hay forma de saber, o mejor dicho, de demostrar los elementos esenciales de contrato: fecha de inicio, renta y duración.

Si la intención del propietario o usufructuario es la de recuperar la finca arrendada sin contrato de alquiler y se ha planteado acudir a un abogado para interponer una demanda de desahucio contra el inquilino moroso, este procedimiento judicial tiene cuatro modalidades en la Ley de Enjuiciamiento Civil: desahucio por falta de pago, por precario, por terminación de plazo o por ocupación ilegal.

Vamos a analizar cada uno de estos procedimientos de desahucio desde la perspectiva de que no existe contrato alguno de alquiler dejando ya fuera de estos supuestos la ocupación, pues la propia figura ya lleva de suyo la inexistencia del contrato o, como mucho la de un contrato falso, análisis cuya explicación no se tratará en este artículo.

Desahucio por falta de pago del inquilino sin contrato escrito y firmado

Se parte del supuesto de que el arrendatario ocupa la vivienda arrendada y atendía a las obligaciones de pago hasta que ha dejado de hacerlo. La solución al problema planteado, en realidad, no es tan complicada si el arrendador puede aportar pruebas de los pagos periódicos realizados, pues con estos justificantes, no solamente prueba la existencia del contrato sino también, las rentas debidas.

Pasos para desahuciar al inquilino sin contrato por falta de pago:

El procedimiento de desahucio por falta de pago de un inquilino sin contrato es igual al de uno con contrato, puedes encontrar información más ampliada en nuestro artículo: mi inquilino no me paga el alquiler, ¿qué puedo hacer?

Acudir al MASC, paso previo obligatorio antes de demandar:

Como cuestión previa, a partir de la Ley 1/2025 que entró en vigor el 3 de abril de 2025, antes de interponer una demanda, es obligatorio intentar llegar a un acuerdo a través de los llamados MASC (medios adecuados de solución de controversias). Se trata de un mecanismo extrajudicial en el que intervienen y negocian abogados, mediadores y negociadores. Sin este trámite previo no se puede interponer ningún tipo de desahucio porque se trata de un requisito de procedibilidad, y sin acreditar este intento la demanda no será admitida a trámite.

Recabar documentación:

• Pruebas documentales de pago de la renta: Demostrar que el inquilino ha estado pagando mediante transferencia bancaria, bizum o en efectivo con el correspondiente recibo firmado por él durante un período de tiempo y deja de pagar, es prueba suficiente para interponer una demanda de desahucio por impago de alquiler porque, además, el arrendatario demandado, si no está de acuerdo, es a él a quién le corresponde demostrar que sí ha pagado y, si la reacción del arrendador es correcta y veraz, el inquilino moroso no va a poder demostrar los pagos que no ha realizado.
• Pruebas documentales de comunicaciones: Disponer de comunicaciones entre arrendador e inquilino a través de WhatsApp, correos electrónicos o cualquier otro medio de comunicación que demuestren la existencia del alquiler y de los pagos realizados, podrían ser pruebas documentales tenidas en cuenta en el proceso de desahucio.
• Prueba documental de titularidad o usufructo del bien arrendado: Aportar documento que demuestre la titularidad del arrendador sobre el bien inmueble arrendado o ser usufructuario del mismo.

Enviar burofax:

Antes de interponer la demanda de desahucio, si se pretende evitar la enervación, es necesario notificar al inquilino sin contrato, mediante burofax con acuse de recibo y lectura o apertura convenientemente, la deuda pendiente y el reclamo del pago de la misma.

Interponer demanda de desahucio:

Interponer la demanda de desahucio, firmada por abogado y procurador, solicitando el desalojo del inquilino y el pago de las rentas impagadas hasta la fecha del desahucio, más las costas del procedimiento.

Esperar la resolución judicial y el lanzamiento:

Esperar la resolución del juez, con o sin juicio, y la orden del lanzamiento para desalojar al inquilino de la vivienda, si no lo hace voluntariamente, y el pago de las cantidades debidas.

Desahucio por precario

En el supuesto de que el arrendador no puede acreditar la existencia de los pagos anteriores y por tanto tampoco puede demostrar que exista un contrato verbal de arrendamiento, solo podrá acudir a un juicio de desahucio por precario, pero ya no podrá exigir judicialmente el pago de las rentas debidas, aunque, en estos casos, lo más importante es la recuperación de la posesión de la finca ocupada, porque la ocupación sí es una realidad objetivamente demostrable.

Tampoco presenta especial dificultad este tipo de desahucio, pues para poder afirmar que el ocupante está en precario ya sabemos que el inquilino se encuentra sin contrato de alquiler escrito y firmado, esto es, el arrendatario no ostenta un título jurídico que legitime su estancia en el inmueble, ni tampoco paga merced alguna.

Desahucio por terminación de plazo pactado sin contrato con el inquilino

Este supuesto es diferente y algo más complejo que el desahucio por falta de pago o por precario, la dificultad estriba en que al no existir contrato tampoco existe la cláusula de la duración del alquiler que es junto con la renta, el elemento esencial del arrendamiento. La solución es enviar una carta formalizada con acuse de recibo y contenido que incluya una oferta vinculante dando al inquilino un plazo de treinta días para que entregue la vivienda de forma amistosa.

Desahucio por terminación de plazo en arrendamientos para uso de vivienda

En este caso es importante saber que hayan terminado los cinco años de alquiler que impone la ley y que son potestativos para el arrendatario y de obligado cumplimiento para el arrendador. Si sabemos atendiendo a los pagos de la renta cuándo se inició el acuerdo, no hay problema alguno en enviar comunicación fehaciente cuatro meses antes de que finalicen los cinco años de prórroga legal caso contrario, y aunque no exista contrato, el arrendatario en su oposición a la demanda de desahucio puede alegar que el arrendamiento se pactó que fuera para satisfacer la vivienda habitual del inquilino y el juzgado, ante la duda, concederle los plazos que ordena la ley y por tanto, la demanda quedaría frustrada.

En los contratos en los que el propietario tenga constancia de que ya han pasado más de ocho años, si la parte arrendadora es persona física y diez años si la propiedad es persona jurídica, no hay inconveniente en notificar al arrendatario preavisándolo con treinta días para que abandone la vivienda; el mismo procedimiento puede seguirse cuando el arrendamiento claramente es de habitación, temporal o para uso distinto de vivienda.

¿Puedo cambiar la cerradura de un inquilino sin contrato?

Cambiar la cerradura a un inquilino o incluso a un okupa ilegal o dar de baja los suministros, significa para nuestro sistema normativo que se está impidiendo ejercitar la libertad de una persona o que se está doblegando al morador a la voluntad del propietario o arrendador, siendo que sólo el estado y en concreto el poder judicial puede ordenar mediante resolución el lanzamiento del inquilino moroso u ocupante sin título legítimo. Así se desprende del art. 172.1 y 172.3 del Código Penal que califica este comportamiento como un delito de coacciones o delito menos grave respectivamente.

Conclusiones

En nuestro ordenamiento, tanto la libertad de pactos como la libertad de forma en materia de alquileres permiten y es plenamente válido el arrendamiento de inmuebles sin contrato, ahora bien, del mismo modo, también existen mecanismos para poder dar por terminado el alquiler e interponer la oportuna demanda de desahucio tanto por falta de pago de las rentas como por finalización de plazo.

El impago de las rentas e incluso los retrasos continuados y los pagos parciales son un incumplimiento grave que el arrendador no vienen obligado a soportar procediendo por tanto a demandar exactamente igual que si hubiese contrato; a la misma conclusión podemos llegar para el caso de que el contrato haya llegado a su fin.

Los arrendamientos no son eternos ha dicho el Tribunal Supremo en reiterada doctrina jurisprudencial y, en consecuencia, la ausencia de contrato escrito no puede justificar la permanencia en el inmueble del inquilino incumplidor.